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1、2009年9月上海豪宅市场研究报告豪宅的界定标准什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。豪宅客户的概念界定 豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特
2、的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。作为社会的中坚力量，这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。豪宅客户行业分布 在上海购买豪宅的
3、高端客户中，除了大多来自服务业以外，金融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。豪宅客户地域分布 在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量的房产投资客，豪宅市场也不例外上海豪宅供应国内最大报告显示，2009年上半年上海高
4、端住宅平均成交单价为42388元/平方米，套均总价为821万元。共成交2844套，占全市住宅总量之比为3.6。其中公寓成交2451套，别墅393套。以北京、上海、广州三个城市高端住宅的横向比较数据来看，目前高端住宅供应量最大的为上海市，截至2009年7月施工面积为1142.69万平方米，比北京和广州分别高出52和420，2009年前7月上海竣工面积为127.75万平方米，比北京和广州分别高出50和97。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示，6月，上海全市高端公寓成交大幅翻番，持续热销且量价齐升，超越去年同期水平。 6月，上海豪宅累计成交190套，成交面积3.6万方，环比增幅64%，同
5、比增幅33%，达到自08年来的历史最高点。从成交均价方面看，6月上海豪宅平均成交均价直逼60000元/平方米，其中，6月22日开盘的汤臣一品功不可没，近10万元/平方米的均价拉高了整体豪宅市场的均价，为09暑期的楼市再添了一把火！ 上海豪宅市场成交套数、成交均价走势图 豪宅市场常规类高端公寓占据主流 中国地产网记者比对cric决策咨询系统数据发现，从08年至今上海高端公寓一直占据上海豪宅市场成交结构的绝大比例。而高端公寓的主力成交又集中在单套面积150-200平方米，总价600-800万元的产品，该类产品偏常规类，占总成交比重14%，代表项目有御翠豪庭。 其次，面积100平方米以下，总价400
6、万元以下和面积100-150平方米，总价400-600万元也为市场集中成交产品，为紧凑型产品，分别占成交总量13%，12%，代表项目有静安紫苑和远雄悦来等。 从成交价格上来看，高端公寓一房产品主要集中在0-400万元，代表项目有翠湖天地嘉苑、御翠豪庭；二房，三房等主力成交户型总价段集中在600-1000万元。 上海浦东花木成交最活跃上半年，上海高端住宅价格走势呈现V型，一季度稍有回调，均价从1月份的41491元/平方米降至3月份的37258元/平方米；二季度急速上升，到6月份已高达46491元/平方米，较3月低点上升25。传统市中心依然是高端住宅的集中分布区，卢湾、静安、黄浦、长宁、徐汇五区上
7、半年共成交1299套，占全市总量的46；浦东以新兴中心之势后来居上，成为当前上海高端住宅交易最多最活跃的地区，上半年共成交1259套，占比达到44。分板块来看，当前高端住宅最集中的地区为浦东花木，上半年成交833套；其次为古北，成交398套；陆家嘴滨江紧随其后。随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海高端住宅日趋呈现分散布局的点状发展，不同区域内均出现了相应的高端住宅产品，单价3万元以上的高端住宅不仅分布在卢湾、静安、佘山等传统高端区域，也开始出现在宝山、奉贤、普陀等非传统区域。豪宅增值快的原因1.通胀预期推动高端住宅升温今年上半年，政策扶持加上市场刚性需求升温的结果，给高端豪
8、宅带来了“小阳春”。据了解，在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值增值，这成为高端住宅产品持续走高的重要原因。2.本土人士成为消费的主力上海的高端住宅市场一向是以海外市场为主力，但随着整体市场的趋缓和后期全球金融危机的出现，上海的高端住宅市场逐渐转化为以本土市场为主。研究结果表明，09年上半年上海和海外客源所组成的大陆客户在部分豪宅购房客户中占比合计达97%，原本主要购买群体的境外客户群在去年经济危机下大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占今年购房客户总数的3%。热销豪宅的五个特征一、地段一定是旧城改造娶或者中环内重点规划区域从豪宅的分布情况就可以明显看出
9、，它们一般集中在失去的旧城改造区或者是中环内的重点规划区域。例如南外滩板块和北静安板块地处市区的核心区域，有着深厚的人文历史底蕴。随着城市的发展和旧城改造，因为他们具有稀缺性，这些地块的环境交通得到了改善，逐渐形成了豪宅的集聚区。重点规划区域由于整体起点高，同样也很同于形成豪宅积聚的板块效应，徐汇滨江板块就是典型代表。同时也应该注意到，稀缺的地段开发豪宅，开发商的实力是可以差一点；如果说在差一点的地段，那么开发商的品牌实力则是至关重要的。二、ART-DECO风格主打所谓豪宅，势必区别于一般意义上的普通公寓，这就要求其住户在产品打造上必须有更高的标准，特别是建筑风格，每一个取得成功的高端产品都可
10、以说是与众不同。三、户型面积不能小同普通公寓不同的是：“越大越好卖，越贵越好卖”似乎已经成了高端住宅奇特的销售定律。作为高端购房者，他们资金充裕，对价格的敏感度并不高，而更注重房子的舒适度。这些客户大多数是改善型客户，只要房子够优质，往往是面积越大越好卖。另外，受70/90政策的影响，大户型高端住宅产品日益稀缺，也有部分投资者看重这类房屋日后的保值增值性而购买。在高档公寓成交类型方面，三房面积在150-200平方米，总价在500-600万元之间的楼盘是上海市高档公寓中的畅销楼盘。 四、一定要精装修区别于普通公寓，豪宅产品另一个显著特征就是一般为精装修交房标准，其装修标准在3000、4000元/
11、平方米之上。从目前市场是热销的30000-40000元/平方米价格段的豪宅产品来看，超过70%的产品为精装修标准。五、成功的社区营造豪宅汇聚了社会顶端人群，更较关注生活品味、人生态度、所以热销的豪宅必须针对自身客户群体营造出自身的社区文化，这样即便所处的文字不是最繁华，所看到的景致不是最稀缺，它们也能做得很热销。在这方面，仁恒河滨城就是典型代表。 上海豪宅未来趋势时下,豪宅成为楼市最亮的“风景线”以及刺激楼市上扬的“兴奋剂”。易居中国的数据显示,今年7月北京商品住宅成交比重最大的是140平方米的户型,比重高达43%,远远高于其他大中城市,均价达17954元/平方米,环比上涨11%。而在上海,6
12、月至今,国内公寓第一贵的汤臣一品成交了20多套,远超过去3年4套的惨淡成绩。8月8日,上海星河湾在开盘当日更是热卖40亿元,堪创全球纪录。一时间,热袭楼市的豪宅似乎走到了“不愁卖”的通道上,然而,对于这条路能走多远,众多业内人士都表现出了担忧。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就表示,“豪宅已然见顶。中国楼市已临沸点,接下来不太可能更热,降温的可能性远大于继续升温。” 个案分析浦东区星河湾目前销售以顶楼和底楼为主建筑类别：小高层 装修状况：全装修 建筑面积：80000平方米 开盘时间：09年8月8日 容积率: 1.58 绿化率：35% 价格：50000-90000万/ 主力面积：2003
13、00开发商：星河湾地产控股有限公司地址：位于浦东区锦绣路2580弄交通状况：距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射；轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。周边配套：内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全可以在园内解决。与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院。交通图;效果图;黄浦区绿城黄浦湾目前销售以公寓为主建筑类别：6幢高层公寓、1幢酒店式 装修状况：精装修 占地面积：63000平方米 开盘时间：09年8月9日 容积率: 3.15 绿化率：35% 价格： 均价53000元/ 主
14、力面积：300560开发商：上海华浙外滩置业有限公司地址：黄浦区中山南路566弄交通状况：距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射；轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻；交通有4号线，576、581、65、24、930、801、715等。周边配套：地区辐射两公里范围内包括外滩、南京路、人民广场、陆家嘴金融中心、豫园等上海著名商贸中心。效果图：; 陆家嘴 汤臣一品建筑类别：高层公寓 装修状况：精装修 占地面积：20066平方米 开盘时间：09年6月 容积率: 7.07 绿化率：40% 当前价格 均价110000元/平方米 主力面积：200460开发商：汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司地址：浦东区花园石桥路28弄交通状况：公交 85, 82, 蔡陆专线； 轨道 轨交2号线周边配套：超市/卖场： 易初莲花 商业中心： 易初莲花正大店 正大广场 银行：花旗银行 医院：东方医院 仁济医院交通图；2009-9月上海别墅开盘一览编者按：8月，是上海豪宅极其引人关注且辉煌的一段日子，这期间别墅也延续着这一轮的销售热潮，市场成交态势良
