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1、佛山中心组团新城区土地经营策划投标书第一部分 合作方式、完成时间以及收费标准1 合作方式1.1 策划阶段 佛山中原公司所提供的策划顾问服务分为市场调研和数据收集、具体策划和制作策划案三个阶段。1.2 合作方式 本案策划采取委托策划的方式，由贵司独家委托敝司在委托期限内完成。1.3 服务团队按照项目的实际要求，敝司配置资深的策划精英和专家顾问，组建项目专案策划组，为了使项目高效实效运作，项目部采取扁平化的管理结构，由敝司副总经理陈启光先生担任项目总负责，策划总监黄俊武先生总统筹执行,专案组成员包括敝司策划部、市场研究部和顾问专家。2 计划完成时间 自委托策划合同签定之日起三十天内完成。3 收费标
2、准（待定）第二部分 佛山中心组团新城区土地经营策划方案工作计划和方案说明1. 经营策划理念佛山市位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，为中国南方著名的鱼米之乡，是富有发展潜力的珠江三角洲的重要城市之一。 佛山是一座历史悠久的文化名城，改革开放以来，佛山坚持以经济建设为中心，以结构调整为主线，以制度创新和科技创新为动力，使国民经济保持了持续快速健康发展，经济总量迅速增长，综合实力不断增强。 2002年12月，国务院和广东省委、省政府作出了调整佛山市行政区划的重大决策，形成了由禅城、顺德、南海、三水和高明五区组成的“一市辖五区”格局。市域面积3813平方公里，可建设用地面积为1371平方公里，人口总量
3、约540万人。为加快佛山市的现代化建设，市委、市政府对佛山今后五年及未来的经济和社会发展作出重要的战略部署，提出了加快现代化大城市建设的奋斗目标，并根据佛山的现状，通过了佛山城市发展概念规划，对佛山的城市发展作出了明确定位，即“制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市” 正式确立“2+5”为主体的组团式城市发展模式，即2个l00万以上人口的城区(中心组团和大良-容桂-伦教组团)和5个l0万50万人口规模的城区。 中心组团跨禅城、南海、顺德三区，总面积约500平公里，规划人口为230250万人。中心组团新城区是中心组团的核心部分，由北部同济路、南部三乐路、东部华阳路、西部佛山大道四条城市干
4、道围合而成，总规划地面积约43.3平方公里(其中位于顺德区的乐从、北窖镇范围的4.88平方公里为启动区)。 中心组团新城区的功能定位为佛山市商贸金融、文化教育、休闲娱乐和信息服务的中心。 中心组团新城区建设者们坚持“整体规划、分步推进”的方针，按照市委、市政府提出的“政府主导、市场运作、企业投资、良性循环的要求，努力实现新城区建设的高速发展。并以2006年省运会在佛山举办为契机，快速推进体育、新闻、通讯等大型公共设施和基础设施的建设，努力将新城区打造成佛山现代化大城市的标志性地区。 佛山中心组团新城区土地经营策划的主要目的在于贯彻佛山市政府提出的“政府主导、市场运作、企业投资、良性循环”的要求
5、，围绕“以市场为导向、土地资源配置价值最大化为核心”的土地开发经营理念，通过制定新城区地块的整体与分期拍卖计划、新城区整体和第一期营销策划方案和第一期中的五星级酒店、商用物业招商引资策划方案，更科学、更经济、更合理地开发经营新城区。 本项目的研究工作将会围绕土地经营战略、土地经营模式、整体和第一期土地开发出让计划、土地经营经济效益评价、第一期五星级酒店营销策划、第一期商用物业招商引资策划等主要工作内容展开。 整个经营策划理念： 政府主持、市场运作、企业投资、良性循环； 整体开发、集约经营、优化配置； 分期开发、分步实施、滚动发展； 土地开发与项目运营共同结合、以点连线、以线成面、以面构区、持续
6、发展； 财政支持、银行借贷、招商引资、以地养地； 高起点、高品质、高效率、高效益； 稳定发展、稳步推进、强化执行控制和风险管理； 经济效益、社会效益、环境效益平衡； 围绕新城区总体规划发展思想和战略布局，充分体现佛山现代化大城市的标志性地区的鲜明形象和城市定位。2. 主要工作内容2.1 宏观和中观营销环境研究（宏观和中观PEST框架分析）针对国家、广东省、佛山市的宏观经济形势和经济政策作调查研究。主要内容包括了宏观经济环境、国民经济发展水平、土地和房地产政策、土地和房地产市场发展趋势、消费者需求及各类商品房市场供求关系、房地产市场消费特征等，广泛调查研究，吸收与借鉴国内外同类政府土地项目的经营
7、与运作模式（如：广州市琶州储备用地土地开发与经营模式、上海浦东新区的开发模式、香港土地开发模式等）。 2.2 新城区区域性营销环境研究（微观PEST框架分析） 针对新城区跨地域的特点，重点研究佛山禅城区、顺德、南海三个区的市场环境，主要内容包括了宏观经济环境、国民经济发展水平、土地和房地产政策、房地产市场发展趋势、消费者需求及各类商品房市场供求关系、房地产市场消费特征等，为新城区的区域经济发展的潜力分析提供依据。2.3 新城区区域城市土地市场供需分析与预测 研究佛山禅城区、顺德、南海三个区最近3年内的土地市场供给和开发情况，分析土地市场的总体规模、存量、消化量和市场容量的变化趋势，为新城区土地
8、整体的开发和分期开发提供基础依据。2.4 新城区区域房地产市场供需分析与预测 研究佛山、顺德、南海三个区的房地产一级市场各类物业（住宅、商场、写字楼、酒店等）近三年来的市场情况，购房者需求的偏好和变化趋势，以及房地产企业的经营状况，为新城区土地整体开发和分期开发科学的市场数据支持。2.5 新城区土地经营效益的财务评价与经营风险管理 在充分进行市场研究、环境调查的基础上，对新城区的土地开发成本进行估算，参考佛山市政府国土局制定的土地”招投拍”价格，围绕“分期开发、分步实施、滚动发展”战略思想，以市场为导向，为制定新城区土地出让价格科学论证和决策依据，同时，按照整个新城区的成本估算、投资开发、土地
9、经营收益测算、进度计划及其有关资料，编制各项财务报表，测算各项财务动态和静态评价指标，并且通过盈亏平衡分析、敏感性分析以及起他的财务评价指标测算，进行新城区的经营收益综合评价，此外，结合宏观经济、微观经济和房地产市场的发展趋势，识别新城区整体经营的市场机会、未来威胁和潜在风险，同时针对性地提出如何管理和规避经营风险的方法，为制定新城区土地整体经营战略提供决策依据。2.6 新城区土地整体经营战略 为了在贯彻新城区开发的指导思想，保证新城区土地经营和开发的良性运作，在研究新城区区域的整体营销环境和土地、房地产市场的现状的同时，还要结合新城区的总体发展思路，并且借鉴国内外类似的新城区发展的经验，制定
10、新城区土地整体开发经营战略。2.7 新城区整体营销战略规划 以新城区土地整体经营战略为本，通过分析新城区整体地块的优势、劣势、机会和威胁（SWOT分析），根据新城区整体地块的功能结构和数量比例，结合市场的供求和竞争状况，对新城区进行整体市场定位，制定长期、中期和短期的营销战略规划。2.8 新城区第一期“招投拍”计划 综合分析新城区第一期的土地价值和资源，在科学预测市场的基础上，具体制定第一期“招投标”的土地供应量、推出的时机和价格。2.9 新城区第一期五星级酒店和商业项目招商引资策划 为了成功地将第一期五星级酒店和商业项目用地推入市场，除了提供优良的投资环境外，更需要策划包装项目，通过拓展招商
11、渠道，广纳有眼光、前瞻性强和实力雄厚的投资者来投资。3. 工作计划与工作流程3.1 工作计划3.1.1 组建项目研究专案组 针对项目的整体要求和技术结构，整合佛山中原和中原体系的相关外部技术资源， 组建项目研究专案组，专案组成员包括房地产经济专家、城市规划方面的专家、市场研究专家、城市和土地运营方面的专家以及资深的房地产营销策划人员，由专案组的项目总监制定具体的运作模式和各人的职能分工。 3.1.2 参考国内类似项目的运作经验参考对象：广州市琶州储备用地土地开发与经营模式、上海浦东新区的开发模式、香港土地开发模式。 参考内容：成片土地开发与经营对当地成是宏观经济、房地产、就业和城市定位的影响，
12、商业配套设施的开发模式和经营方式、实际运营情况、目前在城市中所形成的功能定位以及成功的招商引资策划案例。3.1.3 市场数据采集和分析营销策划的核心是市场定位，而市场定位的基础来源于市场研究，通过收集项目方案所需的市场数据资料，结合佛山中原长期积累的市场数据资料，综合分析宏观、中观和微观的营销环境、土地供求和房地产供求状况，为项目研究提供市场数据。3.1.4 具体策划 根据市场数据与分析结果，在对新城区中心组团项目的经济收益综合评价之后，首先制定整块土地的经营战略，然后，确定与经营战略相一致的营销战略规划方案，据此制定地块整体和第一期的出让计划，同时，按照对五星级酒店和商用物业市场前景的预测，
13、通过包装策划，成功完成五星级酒店和商用物业招商引资工作。 3.2 工作流程成立项目研究专案组项目筹备制定项目研究工作计划案例研究宏观营销环境研究营销环境研究中观（佛山市）营销环境研究新城区微观营销环境研究需求市场分析与预测写字楼物业住宅物业酒店物业商用物业佛山市各类物业土地市场的供给分析与预测供给市场分析与预测佛山市各类物业房地产市场的供给分析与预测土地经营财务评价新城区土地经营效益评估和风险管理新城区土地经营战略制定土地整体经营战略新城区整体项目的市场定位制定营销战略规划新城区启动区的整体与分期出让计划营销战术组合招商引资策划第一期地块五星级酒店第一期地块商用物业4. 工作计划策划案工作计划日数24681012141618202224262830完成日数项目专案组筹备2营销环境研究4市场调研（土地、五星级酒店、旅客、商用物业）14供给市场分析与预测6土地经营财务评价8制定土地经营战略4制定土地营销战略规划2制定土地整体和第一期出让计划2五星级酒店招商引资策划28商用物业招商引资策划28方案制作2策划案计划完成时间：30天
