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1、51 香港正御集团有限公司2012 键入文档副标题Microsoft键入公司地址滁州市花山养生旅游度假区项目策划 & 规划设计目录第一部分 项目分析11项目概况：11.1规划总纲：11.1.1项目范围：11.1.2规划依据：11.2现状条件分析：21.2.1自然环境分析：21.2.2区位交通分析：31.2.3现状地形分析：31.2.4项目区旅游资源现况分析：31.2.5周边景区景点分析：41.3资源禀赋及评价：61.3.1自然生态价值：61.3.2历史文化价值：61.3.3科学价值：71.3.4游憩价值：81.4市场分析：81.4.1南京高档房产调查分析：81.5项目诉求：121.5.1目标客
2、户诉求：121.5.2投资主体诉求：122SWOT分析：132.1优势：132.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大：132.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板”132.1.3竞争优势：目前在南京地区尚无此类成熟和上档次的项目：132.2劣势：132.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱：132.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失：132.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺：142.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖：142.3机遇：142.3.1旅游业发展机遇无限：142.3.2旅游产品转型契机：142
3、.3.3区位交通变化机遇：152.4挑战：152.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈：152.4.2房产旅游开发的同质性态势：152.4.3营销宣传的滞后15第二部分 项目策划163策划思路：163.1策划的出发点163.2旅游区策划理念：163.2.1价值观：163.2.2美学考虑：183.2.3功能考虑：193.3文化导入203.3.1文化主题思想：203.3.2主题文化介绍：203.3.3主题文化应用204策划定位：214.1主题定位：214.2 景区定位与项目概念：214.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地）：214.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地）23第三部分 项目规划设计
4、265功能分区和项目设计：265.1土地适宜性评价265.1.1高程分析：265.1.2坡向分析：265.1.3坡度分析：265.1.4植物分析：265.2空间布局及功能分区275.3旅游项目及重要节点设计285.3.1旅游项目285.3.2重要节点设计:285.4入口、园路及标识解说系统：385.4.1入口：385.4.2 园路：385.4.3标识解说系统规划：386基础设施规划：396.1旅游配套交通体系规划：396.1.1对外交通：396.1.2内部交通：396.1.3停车场：406.1.4交通服务：406.2给水排水规划：416.2.1给水：416.2.2排水：426.3电力、电讯、燃
5、气规划：436.3.1电力工程规划：436.3.2电讯工程规划：436.3.3燃气工程规划：436.4环卫设施规划：436.4.1厕所：436.4.2垃圾收集与处理：446.5消防安全规划：446.6防灾工程规划：456.6.1火灾：456.6.2台风：456.6.3虫灾：456.6.4崩塌、滑坡、泥石流：457旅游服务设施规划：458生态建设与环境保护：459投资概算与效益评估：4510图件：46附件46香港正御集团有限公司第一部分 项目分析一项目概况：1.1规划总纲：1.1.1项目范围：花山生态养生度假区旅游度假区项目位于滁州市南譙区花山乡内，距离滁州市仅12公里，距离南京市区不到50公里
6、，在南京1小时经济区覆盖范围内。花山生态养生旅游度假区项目规划面积为3.63平方公里，（363公顷、5445市亩，具体边界参见如下附图）。1.1.2规划依据：中华人民共和国城市规划法(1990年)；城市规划编制办法（建设部，1991年）城市规划编制办法实施细则（建设部，1995年）旅游规划通则（GB/T189712003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国森林法安徽省旅游业“十二五”计划安徽省旅游业“十五”计划与至2020年旅游发展规划纲要滁州市国民经济和社会发展“十二五”规划滁州市旅游发展总体规划滁州市南譙区
7、旅游发展总体规划滁州市花山度假旅游区总体规划滁州市花山旅游区专题研究滁州花山彩云洞旅游区控制性详细规划（2003）1.2现状条件分析：1.2.1自然环境分析：滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4，年平均最高气温20.1，年平均最低气温11.4，年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2073.4小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。年均气温为16.3，最冷月平均气温为2，最热月平均气温为31。滁州跨长江、淮河两大流域，地貌大
8、致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型，地势西高东低，最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区。花山彩云洞项目区位于风景秀丽的AAAA级国家森林公园琅琊山脚下，境内四周群山环绕，中间低山起伏，因形似莲花，故名花山。据清光绪滁州志记载：花山巑岏突兀，有如列萼。为滁州十二景之一，曰：“花山簇锦”。山体绿化植被茂盛，竹木资源尤为丰富，拥有皖东最大的毛竹园，木材蓄积量为9.6万方；区内经济作物经营良好，主要有毛笋、茶叶、滁菊、板栗、桃、杏、金针菜、香菇等土特产品远近闻名。境内文物古迹，旅游景点较
9、多，主要景点有彩云洞、红花湖、叠翠园、仙人洞等（其中彩云洞为天然溶洞，洞内石笋、石花比比皆是，千奇百怪），具有乡村度假旅游和生态养生旅游的基本条件。1.2.2区位交通分析：本项目地块处于皖东中部，地处江淮之间。东经11750至11830,北纬3205至3236,为滁州市郊区，环抱市区四周。东交来安县，西接定远、肥东两县，南邻全椒县，北倚明光市，东南与南京市浦口区隔滁河相望，在滁城周边的乡镇与琅琊区相连。距省会合肥陆路149公里，距江苏省会南京市56公里，为南京1小时都市圈范围，具有良好的区位优势。目前，项目区位于江淮之间，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市
10、境，京沪高速铁路，宁西铁路在项目区境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场，京沪高速铁路的建成，则将促使上海及长三角区域对项目区的辐射更加强化。然而，目前虽有合宁高速、蚌（滁）宁高速和104国道、312国道等公路干线沟通项目区内外；但是景区交通的对外通达性较差；公路沿线景观环境较差，道路标识指示系统也不够完善，对旅游点的导引性也较弱，造成旅游点的心理可进入性较低；内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅。因此，在规划中应进一步解决对外交通连接问题，营造沿线景观环境，完善交通标识指示系统，同时应系统地组织好内部交通体系。1.2.3
11、现状地形分析：本项目的现状地块狭长、分割、陡峭，平坦的地块较少且面积较小零散，旅游用地不尽理想。北部、中部、南部三大片区块空间分割问题明显，且陡坡较多，可建设用地很少，因此破坏了区块的整体性和连贯性，不利于旅游项目的设置和交通组织。1.2.4项目区旅游资源现况分析：本规划区域的旅游资源完全处于原始状态，没有经过任何的开发。其资源的自然构成要素，主要是以山、水、林洞为主，人文构成要素，则集中在农耕文化和民间传统等两大方面。本区的山不高，最高峰为335米，山势平缓，开阔地较多，适宜开展各类户外运动。以现有水系论之，本区水量较小，需作较大的水源蓄积工作方能蔚为大观；水势较平和，但上端有一定落差；水景
12、较为单调，要形成可游可憩的旅游景观，需作水体景观及水量调节等方面的设计。植被尚好，但树种过于简单，以观赏价值而言，缺少造型上的回翔起伏高，色彩也较单一。1.2.5周边景区景点分析：花山生态养生度假区旅游区周边旅游资源独特，自然人文景观相互辉映，形成了富有特色的琅琊文化、名人文化、江淮文化和民俗文化。滁州拥有悠久的历史和文化。自隋开皇9年（公元589年）始称滁州起，至今已有1400余年的历史。无数文人雅士曾于此流连盘桓，留下大量的诗词歌赋。 琅琊山名扬四海，声播古今，醉翁亭为四大名亭（另有北京陶然亭、湖南长沙爱晚亭、杭州西湖湖心亭）之首，琅琊山位于安徽省滁州市西南郊,城山相连,是皖东最大的旅游胜
13、地,也是滁州旅游的必去地。山由晋元帝司马睿以其王号封而得名,琅琊山现为国家重点风景名胜区和国家森林公园,2000年12月被国家旅游局命名为首批AAAA级旅游区。整个风景区面积115平方公里,森林覆盖率达90%。山中沟壑幽深,林木葱郁,泉水叮咚,湖泊星罗。景区第一个景点野芳园,区内主要有洗心亭、琅琊墨苑景区、醉翁亭景区、深秀湖景区、琅琊寺景区、南天门景区、欧阳修纪念馆等,周边还有花山彩云洞等景点。琅琊山风景区特色：琅琊墨苑景区：琅琊墨苑建筑为苏州园林风格，亭堂飞檐翘角，色彩淡雅和谐，山上峰峦叠翠，山下亭、台、轩、廊、小桥、假山曲径相通，景色宜人。墨苑碑廊弘扬了中华传统文化，进一步丰富琅琊文化内涵
14、，其中收集、整理了与琅琊山、醉翁亭文化有关的珍贵诗文，并征集了名人书法墨宝两百多篇，镶刻于此。步入琅琊墨苑不仅可以欣赏琅琊园林美景，更是游人了解琅琊山、研究琅琊山的好去处。醉翁亭景区：醉翁亭为四大名亭（另有北京陶然亭、湖南长沙爱晚亭、杭州西湖湖心亭）之首，始建于北宋庆历六年(1064年)，由唐宋八大家之一欧阳修命名并撰醉翁亭记一文而闻名遐迩。 “滁之山水得欧公之文而愈光”。脍炙人口的佳句“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”更是家户喻晓。景区内亭、台、轩风格各异，园中有园，景中有景，人称“醉翁九景”；其中欧阳修手植梅为全国四大梅寿星之一，苏东坡手书醉翁亭记碑堪称稀世至宝；醉翁亭被誉为“天下第一亭”。深秀湖景区：深秀湖取醉翁亭记中“蔚然而深秀”而得名，湖水上源琅琊溪，清澈透底，九曲桥、湖心亭、玉带桥与四周山色相映，泛舟垂钓，其乐无穷。琅琊寺景区：琅琊寺为唐大历六年由滁州刺史李幼卿与山僧发琛所建，是著名的佛教胜地，景区内有85处景点和遗址，其中吴道子画观自在菩萨像为稀世至宝，缅甸捐赠千尊玉佛为全国之最，寺庙终年香火缭绕，为全国重点保护寺庙。南天门景区：南天门位于琅琊山东南制高点，有会峰阁、古碧霞宫等古建筑群。碧霞宫现有全真华山派传人主持管理；登天门可远眺长江如带、钟山似螺，瞰群峰汇聚，似潮奔涌；一九九二年七月三日，在这里拍摄到的“海市蜃楼”景象被誉为“千古奇观”
