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1、管理干部学院中国房地产价格上涨原因存在问题及应对措施 【摘 要】改革开放尤其是住房制度货币化以来，房地产业和房地产市场的发展，为促进我国国民经济发展，人们居住条件改善起到了积极的作用，但也引发了投资规模过大，房价不断攀升，供求结构失衡，市场秩序混乱等诸多问题的出现。我通过实习了解房地产业发展存在的问题，从而提出解决问题的措施！【关键词】房地产市场 存在问题 解决措施ChineseRealEastePriceCausesProblemAndMeasureAbstract: The housing system reform and opening up, especially since the
2、 monetization, real estate and real estate market development, in order to promote Chinas economic development, improving peoples living conditions has played a positive role, but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, marke
3、t disorder, and many other problems.I practice,I knowe the prolems the easte market development, and I propser the measures of the problems. Keywords: RealEastMarket; TheProblems; TheMeasures1目 录1 绪论12目前我国房地产行业发展概况13中国房地产价格上涨原因13.1 价格上涨的具体原因23.1.1土地价格上涨是直接原因33.1.2经济发展是必然趋势33.1.3 地方政府的推动也是重要原因33.1.4
4、开发商的刻意推动34 中国房地产发展存在的问题44.1市场发育不良，泡沫化程度高54.2供需结构失衡54.3房地产市场秩序混乱54.4 保障体系的运作存在问题55应对我国房产行业现状提出的解决措施65.1改善土地供应结构75.2积极履行经济调节和市场监管职能75.3完善房地产投资的融资结构76 总结8致谢8参考文献81 绪论近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水
5、平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。2目前我国房地产行业发展概况为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购
6、房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐
7、步向二、三线城市转移。3中国房地产价格上涨原因3.1价格上涨的具体原因3.1.1土地价格上涨是直接原因土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快。3.1.2经济发展是必然趋势经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资
8、源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。同时，由于我国经济的长期稳定发展，具有购买力的城市家庭开始进入住宅换代期，大中城市的聚集力增强，小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加，形成了相对稳定的购买力和即期需求。3.1.3地方政府的推动也是重要原因地方政府推动。目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产
9、业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。3.1.4开发商的刻意推动开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额
10、利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。4中国房地产发展存在的问题4.1市场发育不良，泡沫化程度高我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%8%，而中国房地产的利润率高达30%40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的35倍，而国内工薪阶
11、层购一套房的费用多是年工资的1020倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。4.2供需结构失衡与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上
12、市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，4.3房地产市场秩序混乱我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。4.4保障体系的运作存在问题单纯依
13、靠政府力量无力满足低收入阶层的居住需求。廉租房的供给并不是根据低收入人群的规模加以调整，而是根据能够提供的廉租房数量来界定廉租房的需要对象，这必然导致相当一部分的城市低收入人群被排除在廉租房制度的保障范围之外，而且这些家庭也没有能力购买经济适用房。因此，需要探索在住房保障体系设计中如何发挥政府和市场的作用。5应对我国房产行业现状提出的解决措施5.1改善土地供应结构土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。造成居民盲目抢购的一个理由也是消费者感觉土地供应趋紧，地价在不断上涨。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。一是对房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共
14、租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。二是加大对土地违法违规行为的查处力度，加快处置闲置房地产用地，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地 5.2积极履行经济调节和市场监管职能首先，政府应尊重经济规律，通过颁布产业发展税收等各种政策，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟定不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度，加强对房地产开发与销售行为的监管，避免出现房地产开发商
15、与部分地方政府官商勾结的情况，确保房地产销售市场信息的公开。 5.3完善房地产投资的融资结构房地产开发商的开发资金依赖银行贷款，给银行带来了巨大的压力和风险，在未来的房地产发展中，我们应该探究一些行之有效的直接融资的形式来分解这份风险。增加直接融资，可以改变房地产开发的高资金杠杆，防范金融银行体系的风险。一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，或者发行“房地产投资信托基金（REITs）”。关于REITs，中国人民银行副行长吴晓灵对此发表了个人意见，她认为用公开发行收益凭证的方式设立REITs是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。房产商必须以股本融资为主要形式，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。在房地产公开发行证券融资受制约情况下，这种私募方式的融资是值得探索的道路。另外，在房地产信托投资基金模式下，房地产开发的钱证券化了，每个人都可以去买，老百姓多了一份投资渠道，发展商只是一个替基金打工者，赚钱大家一起分，这样老百姓和开发商之间的关系就不再是完全对立的了。6 总结综上所述，政府对房地产市场价格调节的着重点由供给方转移到需求方。这种转变的内在原因是房地产市场上的供求抵触产生了转化，由供给极度缺乏到需求相对不足。
