《房地产开发贷款个人住房贷款和商业用房贷款操作规程cczt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发贷款个人住房贷款和商业用房贷款操作规程cczt（141页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、湖南省农农村信用用社联合合社文件件湘信联发发2000817号号湖南省农农村信用用社联合合社关于印发发湖南南省农村村信用社社房地产产开发贷贷款管理理办法(试行)和湖湖南省农农村信用用社个人人住房贷贷款和商商业用房房贷款操操作规程程(试行行)的的通知各办事处处、市级级联社，各各县级联联社、农农村合作作银行：现将湖湖南省农农村信用用社商品品房开发发贷款管管理办法法（试行行）和和湖南南省农村村信用社社个人住住房贷款款和商业业用房贷贷款操作作规程(试行)印发发给你们们，请认认真组织织学习，切切实遵照照执行。试试行期间间，请各各地按所所附文本本格式操操作。待待完善后后再统一一印制操操作文本本。对执执行中遇
2、遇到的问问题，请请及时报报告省联联社。附件：11、湖南南省农村村信用社社商品房房开发贷贷款管理理办法(试行)2、湖南南省农村村信用社社个人住住房贷款款和商业业用房贷贷款操作作规程(试行)二八八年二月二十一日主题词：业务管理理房地产产开发个个人住房房贷款 商业用用房 通知抄送单位位：人民民银行长长沙中心心支行，湖湖南银监监局。内部发送送：办公公室、业业务管理理处、财财务处、稽稽核保卫卫处、风风险管理理处。联 系 人：李李首超 联系系电话：07331-2227887811湖南省农农村信用用社联合合社办公公室20008年3月4日印发 （共印印160份）附件一：湖南省农农村信用用社商品品房开发发贷款管
3、管理办法法(试行行)第一章 总则则第一条 为支持商商品房开开发和经经营，加加强对房房地产贷贷款的管管理，有有效防范范商品房房开发贷贷款风险险，根据据有关法法律法规规和规章章制度，制制定本办办法。第二条 商品房开开发贷款款指农村村信用合合作社（农农村合作作银行，简简称“信用社社”，下同同）向借借款人发发放的用用于商品品房开发发及其配配套设施施建设的的贷款，主主要包括括住房开开发贷款款、经济济适用房房开发贷贷款、商商业用房房开发贷贷款及其其他用于于商品房房开发所所需要的的配套设设施建设设贷款。第三条 住房开发发贷款是是指信用用社向房房地产开开发企业业发放的的，用于开开发建造造向市场场销售住住房的贷
4、贷款。对对住宅部部分投资资超过总总投资比比例500%的综综合性房房地产项项目，其其贷款按按照住房房开发贷贷款管理理。经济济适用房房开发贷贷款参照照住房开开发贷款款有关规规定进行行管理。商业用房房开发贷贷款是指指信用社社向房地地产开发发企业发发放的用用于开发发建造向向市场销销售，主主要用于于商业行行为而非非家庭居居住用房房的贷款款。对非非住宅部部分投资资超过总总投资比比例500%（含含）的综综合性房房地产项项目，其其贷款按按照商业业用房开开发贷款款管理。第四条 商品房开开发贷款款的发放放，必须须符合国国家产业业政策、信信贷政策策和信用用社贷款款管理有有关规定定，遵循循安全性性、流动动性、效效益性
5、原原则。第二章 贷款款申请第五条 申请人条条件。（一）经经工商行行政管理理机关核核准登记记的房地地产开发发企业；（二）具具有经过过年检的的贷款卡卡并在信信用社开开立帐户户；（三）具具有三级级或以上上房地产产开发企企业资质质证书和和贷款项项目开发发建设的的资格；（四）信信用良好好，具有有按期还还本付息息能力；（五）信信用社规规定的其其他条件件。第六条 贷款项目目条件。（一）贷贷款项目目已经纳纳入国家家或地方方房地产产开发建建设规划划，其立立项文件件真实、有有效、完整，能能够进行行实质性性开发；具备建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、土土地使用用权证、建筑工程施工许可证；（二）贷贷
6、款项目目的工程程预算投投资总额额能够满满足项目目完工前前由于通通货膨胀胀和不可可预见等等原因追追加预算算的需要要；（三）贷贷款项目目的自有有资金投投入不少少于总投投资的335%，并并在贷款款之前投投入项目目建设；（四）信信用社要要求的其其他条件件。第七条 对经国土土资源部部门、建建设主管管部门查查实具有有囤积土土地、囤囤积房源源行为的的房地产产开发企企业，信信用社不不得向其其发放任何何形式的的贷款；不得接接受空置置3年(含)以以上的商商品房或或闲置22年(含含)以上上的土地地作为贷贷款抵押押物。第八条 房地产开开发贷款款原则上上由项目目所在地地信用社社属地管管理，借借款人原原则上只只能向拟拟开
7、发项项目所在在地信用用社申请请开发贷贷款，但但以社团团贷款方方式发放放的除外外。第九条 严禁以流流动资金金贷款名名义发放放项目开开发贷款款；不得得在开发发项目授授信额度度外用承承兑汇票票等方式式为开发发商提供供信用支支持。第十条 信用社原原则上不不介入再再建开发发项目，对对确实优优秀的再再建项目目，承贷贷社应按按新建项项目的要要求组织织评估，并并对前期期工程投投入情况况进行专专项审计计。第十一条 商品房开开发贷款款期限一一般不超超过3年年（含）。第十二条 商品房开开发贷款款应优先先以本项项目的土土地和在在建工程程设定抵抵押，抵抵押率不不得超过过65%；贷款款社可以以要求借借款人追追加质押押和保
8、证证担保。第十三条 信用社发发放房地地产开发发项目贷贷款的同同时，应应要求项项目借款款人与放放款社签签订按揭揭贷款委委托书并并为该项项目的购购房者提提供阶段段性担保保。第十四条 商品房开开发贷款款实行项项目专管管员负责责制，项项目专管管员对借借款人、贷贷款项目目、项目目资金、贷贷款担保保等实行行全面监监管。第十五条 借款申请请人需向向信用社社提交以以下材料料。（一）单单位资料料。1 经年检并并核准登登记的法法人营业业执照复复印件，法法人代表表及其授授权代理理人证明明书和签签字样本本，股份份制企业业的借款款授权书书，经年年检的贷贷款卡（证证）的原原件和复复印件，公公司章程程，本期期财务报报表和经
9、经审计的的近2年年年报，验验资报告告、税务务登记证证、开户户许可证证的正副副本复印印件，法法人组织织机构代代码证；2 公司主要要负责人人简历和和工作人人员文化化结构清清单；3 公司最高高权力机机构或其其授权机机构同意意申请贷贷款的有有效决议议；4 借款申请请报告，其其主要内内容包括括：借款款项目名名称、金金额、用用途、期期限、用用款计划划和还款款来源等等；5 若属抵押押或质押押方式担担保的，提提交抵押押或质押押清单、估估价报告告、有权权人同意意抵押或或质押的的书面承承诺。6 若第三方方提供担担保的，保保证人同同样提供供上述第第1项资资料；7 信用社要要求提供供的其他他资料。（三）项项目资料料。
10、1.建设设行政主主管部门门核准的的房地产产开发企企业资质质证书或或承担贷贷款项目目开发建建设的批批准文件件；2.申请请贷款项项目的有有关材料料，主要要包括项项目建议议书、可可行性研研究报告告及批准准文件、项项目年度度投资计计划以及及批准文文件、项项目建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、国国有土地地使用证证、建建筑工程程施工许许可证、土土地出让让合同及及地价款款缴纳凭凭证复印印件、建建设规划划红线图图；3.项目目开发建建设自有有资金落落实的证证明文件件、资料料;4.信用用社要求求提供的的其他资资料。第三章 项项目调查查与评估估第十六条 调查的主主要内容容。参照照对公司司类企业业贷
11、款的的要求进进行初步步审查，并并重点审审查确认认以下几几项内容容：（一）借借款人是是否具有有进行房房地产开开发建设设的资格格；（二）借借款人开开发建设设资格批批准文件件是否在在有效期期内；（三）贷贷款项目目是否经经有权机机关批准准。项目目建议书书、可行行性研究究报告及及批准文文件、项项目年度度投资计计划、设设计以及及批准文文件等是是否完备备、有效效；（四）项项目建设设条件落落实情况况：1贷款款项目承承建人与与借款申申请人是是否相符符； 2贷款款项目是是否列入入国家或或地方政政府的建建设规划； 3经济济适用住住房是否否列入国国家经济济适用住住房（安安居工程程）建设设计划;4建建设用地地规划许许可
12、证、建建设工程程规划许许可证、土土地使用用权证、建筑工程施工许可证的原件与复印件是否一致；5自有有资金投投入是否否已经达达到贷款款项目总总投资335%以以上；项项目资本本金是否否满足非非债务性性条件，防防止借款款人以评评估增值值的方式式虚增项项目资本本金，以以民间借借贷、向向股东借借款及其其他负债债方式充充抵项目目资本金金；审查查以股权权融资方方式吸收收的项目目资本金金是否经经注册会会计师事事务所验验资、工工商行政政管理部部门登记记并纳入入规定会会计科目目核算。6开发发项目的的文件是是否完整整、真实实、有效效，是否否能进行行实质性性开发建建设；第十七条 经调查属属实的贷贷款申请请，进入入项目评
13、评估程序序。第十八条 调查评估估权限。220000万元以以下的房房地产开开发类贷贷款项目目由县级级联社组组织评估估；20000万万元（含含）以上上的贷款款项目，由由办事处处（市联联社）组组织评估估。第十九条 负责组织织评估的的机构，可可牵头组组织辖内内业务人人员成立立项目评评估小组组，评估估小组成成员为335人，其其中确定定1名为为主评估估人。信信贷部门门负责人人为评估估报告审审查人，分分管主任任为评估估报告审审定人。对对开发规规模和贷贷款额度度较大的的项目，可可聘请评评估中介介机构参参与评估估。第二十条 对借款金金额在110000万元以以上的房房地产贷贷款项目目，必须须按照以以下方法法进行风
14、风险评估估。（一）项项目主要要关系人人（如其其母公司司、主要要投资人人）资信信评估。包包括主要要关系人人经营情情况、财财务状况况、信用用情况的的考察分分析，各各关系人人之间的的产权及及其他控控制关系系等。（二）项项目概况况和建设设情况评评估。包包括对项项目建设设的基本本情况、建建设条件件、实施施进程、设设计施工工监理情情况、环环境保护护条件等等进行综综合论证证分析，分分析投资资该项目目是否符符合国家家产业政政策、区区域发展展战略及及信用社社信贷投投向政策策，对建建设进程程、设计计、施工工、监理理情况、环环境保护护条件等等的评估估。（三）项项目市场场情况评评估。贷贷款调查查评估人人员要通通过市场
15、场调查与与预测，分分析房地地产投资资环境、经经营方式式和项目目的市场场定位，对对项目的的市场竞竞争能力力、销售售前景作作出判断断。（四）项项目投资资估算与与融资方方案评估估。对项目的的投资估估算分析析和审查查，要分分析项目目工程各各项内容容和成本本费用是是否齐全全，有无无任意扩扩大取费费范围和和提高标标准，扩扩大投资资规模；分析投投资估算算中有无无漏项、少少算或人人为压低低造价等等情况；分析投投资构成成比例合合理与否否。在此此基础上上，调整整项目成成本费用用。对项目资资金来源源的评估估，应对对项目资资金来源源的合理理性、可可靠性进进行分析析论证，侧侧重于对对贷款社社贷款以以外的其其他资金金来源的的合理性性、可靠靠性进行行评估。在在对项目目各项资资金来源源进行调调查分析析的基础础上，确确定项目目切实可可行的融融资计划划。测算项目目资金的的回收期期和贷款款偿还期期。（五）财财务效益益评估财务效益益评估应应在进行行基础财财务数据据测算与与分析的的基础上上，根据据国家现现行财税税制度及及有关规规定，测测
