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1、住房信贷风险的形成途径及防范措施 (1)近年来，我国房地产投资额年平均增长率达到 20以上，房地产销售 额以每年 27的速度增长。据专家估算， 80左右的土地购置和房地产开发资 金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产资金链中，商业银行基本 上参与了房地产开发的全过程。在房地产信贷业务迅猛发展的同时，也使住房 信贷风险逐步成为商业银行经营风险的一个重要方面。目前，各家商业银行都 十分重视住房信贷风险防范工作，积极采取有效措施，改善经营策略，以风险 控制为核心，加强住房信贷管理，建立全方位风险制衡机制，力争把住房信贷 风险消灭在萌芽状态。一、住房信贷风险的形成途径住房信贷风险是指商业银行发
2、放的住房贷款中隐含损失的可能性。住 房信贷风险的形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配 套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外， 主要还表现在以下几个方面：1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏 损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收 入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给 商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工 作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还 款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的
3、财务状况进行持 续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职 工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况 做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得 住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不 健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信 贷风险；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境 发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿 还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是 借款人还款状况差，尤其是
4、借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到 期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧 失履行合同的能力，而形成贷款风险。2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用， 导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商 将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影 响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此 引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商 利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企 业或有特殊关系的个人名义“购买”其开
5、发的房产，用以筹措资金，甚至伪造 购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内 部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实， 引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减 轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷 风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；二是制度执行不 严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工 作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人
6、的还款情况和抵押 权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银 行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不 利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；三是信息不灵带来的信贷风险。 即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，不全面造成判断错误带来的风 险；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没 有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。4、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的 借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身， 应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和
7、质押的条件，银 行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利 益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相 当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在 市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。5、抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个 问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付 息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目 的；三是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过 实际价值，使银行在实现抵押权时造
8、成部分债权无法实现；四是抵押物的处置 难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以 变现的风险。6、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民 储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对 称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能 发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国 目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行 还很难通过这种方式转移贷款风险。二、住房信贷风险的防范措施 目前，住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上
9、还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发 展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激 烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相 适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款 保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务， 在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良 性发展。本篇论文是由3C0M文档频道的网友为您在网络上收集整理饼投稿至本站 的，论文版权属原作者，请不要用于商业用途或者抄袭，仅供参
10、考学习之用， 否者后果自负，如果此文侵犯您的合法权益，请联系我们。一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力 发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增 强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房 地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人 购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当 降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让 不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合
11、规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个 人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购 房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动 态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发 商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免 “烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按 揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运 用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要 的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发
12、商开发适销对路的中、低档住 宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险 的措施，形成有效的金融风险化解机制。二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化 目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在 房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直 接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是 大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国 4 万余家的房 地产企业中只有 70 多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中 的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市
13、的严格 限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券 化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长 期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资 变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳 定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内 房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六 是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点， 以满足部分居民的购房需要。三、加强
14、住房贷款的风险管理，将防范工作前置贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借 款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力 和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担 保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的 审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状 况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意 的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定 借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等 级，特别是资金审查
15、。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完 备的项目资料（如建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房 预售许可证等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠 纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督 其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注 重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依 据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合 同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信 贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、 权
16、利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗 漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款 内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人 等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银 行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款 业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提 高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用 房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少 银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与 个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时 发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合 法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速
