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1、“步行街”还是“不行街” “三门峡建业新天地?步行街”调查汇报一、调查的背景和动机1、自XX年起，商业地产首先在北京、上海、广州等多个经济高度发达的地域兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示，XX年以后，中国商业地产投资年平均增加达成33%，超出住宅投资增加率6个百分点。能够说最近几年中国商业地产热度很高，发展也很快。众多投资主体认为商业地产盈利高、市场需求大、宏观调控压力小，纷纷一拥而上，争抢这一块诱人的“香饽饽”。2、较之开发商，投资者的热情也相当高涨。大部分商业项目标销售情况全部很理想，大量投资者在“一铺养三代”这一古训的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的钱砸如其中。以三门峡
2、“建业新天地”这个项目为例，曾创下2小时内清盘的销售业绩。3、表面上看，全国商业地产市场展现出一个供需两旺、盛世繁荣的景象，可深入了解发觉，其实目前的商业地产已经出现了很多危机，最突出的是很多前期销售火爆的项目到了后期却经营困难，铺面空置率不停上升，客流降低，人气缺乏，纠纷不停。总而言之一系列的问题相继暴露，困扰着开发商、经营者和投资者。是“一铺养三代”，还是“三代养一铺”?是?大家开始纷纷呼吁冷静看待商业地产。而对于“建业新天地”而言，这些问题一样存在。步行街销售时的火爆和现在的冷清形成巨大反差，我们面临的困扰和全国的大环境惊人地一致。那么到底问题出在哪?这是我所关心的，也正是此次调查所关注
3、的。二、调查目标1、了解步行街现实状况，寻求其存在的问题。2、了解消费者对步行街的认知情况，消费者的需求。3、听取消费者、步行街经营者、商户三个群体对于步行街不一样意见，总结经验教训，探寻处理问题的措施。三、调查对象和方法此次调查关键针对三个不一样的群体，分别采取不一样的调查方法：1、步行街的消费者。包含现有消费者和潜在消费者。调查关键采取问卷的形式，在固定的多个采样点随机抽取部分三门峡市民进行调查。调查共发放问卷200份，回收有效问卷192份，回收率为96%。在被调查者中66%为女性，34%为男性，其中20岁以下占6%，2130岁占27%，3140岁占49%，40岁以上占18%。2、步行街的
4、经营、管理者。详细说来就是商业企业和前期受集团委托负责商业经营管理的“河南德澳商业地产投资管理有限企业”的工作人员、管理人员。关键采取深度访谈的形式，对其进行调查。3、步行街内商户。对这一群体一样采取的是深度访谈的形式，经过面对面的交流，听取她们的意见。四、调查发觉的问题消费者说经过对消费者调查问卷的整理和分析，反应出以下问题：1、步行街在三门峡市民心中的著名度是很高的。在被调查的200个人中，只有4个人表示不知道“建业新天地?步行街”，知晓率高达98%。当然，简单地知道并不是我们想达成的目标，我们的目标是让更多的人了解步行街，认可步行街。2、在步行街有过消费经历的人数和没有在步行街消费过的人
5、数相差不大，各占52%和48%。但深入了解发觉，在步行街消费过的人大全部没有把步行街作为其购物的首选，消费的次数和频率也全部不高。3、对于潜在消费者，黄河路街、百货大楼、大张百货成为她们购物的三大首选，分别有50%、38%、36%的人选择到这三个地方购物。在此值得一提的是，黄河路街和百货大楼在三门峡全部属于历史比较长久的商业项目，而大张百货则开业很快，其成绩不可小视，在经营方面对我们有借鉴的意义。4、潜在消费者所能接收的服装单价关键集中在100200元之间，所占百分比为55%;另外选择100元以下和200500元的人数分别占潜在消费者总量的21%、19%;选择500元以上的只占5%。由此看出三
6、门峡市民购置力有限，消费水平不高，关键集中在中低级价位上。5、在潜在消费者中，48%的人认为不选择在步行街购物消费的原因是商品价格太高，百分比最大。这说明影响其购置决议的首要原因还是价格。另外，有33%的人表示“没有这个习惯”;24%的人表示“没有自己喜爱的品牌”。由此能够看出，怎样转变大家的消费习惯也是一个比较主要的课题。第二，表现了内部品牌组成对于商业经营的主要作用，部分中高端的消费者对价格相对不敏感，但她们对步行街内品牌的认可度不高。6、对于现有消费者而言，绝大部分的人到步行街的关键目标还是购物，有70%的人选择“购物”这一选项;另外有43%的人来步行街的目标是吃饭;而选择“休闲、娱乐”
7、的人只占35%。这一数据表明，目前经营情况和之前“购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的复合式商业街”的定位存在一定的差距，休闲和娱乐的功效没有得到很好表现。依据调查结果，能够考虑引进咖啡厅、书吧、健身房等大家比较感爱好的经营业态。7、在基础设施配套方面，被调查者认为最应该增加儿童娱乐设施，有32%的人选择此选项，另外有31%和16%的人分别认为应增加广场内街休息坐椅和绿化设施。消费者认为上述设施的增设能够改进步行街的购物环境，增加其对自己的吸引力。8、在不一样促销方法的倾向方面，大家认为“打折”对其最具吸引力，有56%的受访者全部选择了这一选项;其次，26%的受访者对“特价大卖场”也表现出了浓厚的爱
8、好，值得在后期的促销中加以尝试;而“返券”和“抽奖”对于受访者的吸引力显然并不大，只有6%和7%的人选择这两项。9、在文化休闲活动的选择上，大家最感爱好的六类活动依次为：电影周书展少儿轮滑比赛/演出健美操比赛/演出画展旅游文化推介会。由此能够看出，电影是一个很大众话的文化休闲活动;而那些收入水平较高、文化修养较高的受访者则更倾向和书展、画展、旅游文化推介会等文化气息较浓的活动。经营管理者说在和企业内部步行街经营管理者的交流中，我发觉了更多深层次的问题，而伴随对这一问题更深入的关注和认识，全国各地大量的案例也证实了她们的论点。忽然有这么一个感觉：历史是惊人的相同，多年来在商业地产领域出现的问题也
9、是出奇地一致。1、项现在期定位不清楚，产品设计计划没有更多考虑商业用途的特殊性，不符合商业规律，造成后期招商难以成功，街内品牌力不够，后期调整的难度也很大。住宅地产和商业地产开发有很大差异，前者以售出为终止，是一个相对短期的业务，以后者则是经过租赁运行取得长久回报为目标。而且因为二者在用途上存在根本差异，因此在建筑的计划设计上也有不一样的要求。如超市、百货、专卖店、餐饮等不一样业态对层高、承重、进深、供电照明、人流、车流、动线、排污、消防和商业店面门窗，门头外观等建筑结构的设计都有不一样要求，这些要比非商业用房设计复杂得多。建业新天地?步行街作为建业集团的第一个商业项目，在前期的计划设计方面确
10、实存在一定的不足之处，造成招商过程中部分目标品牌、目标业态无法成功入驻，对步行街的整体实力造成了一定的影响。2、分割出售“产权式商铺”，产权分散，不利于后期统一经营、管理这是一个商业地产销售的模式，之因此实施“产权式商铺”出售目标在于商业物业总价高，分割出售有利于降低投资门槛，促进销售;另外，出让产权能够快速回笼资金，减轻还贷压力。但产权过于分散必定会造成一个完整的商业设施在全部权和经营权被分割而失去其整体性，从而无法进行统一的经营和管理。为了处理这个问题，开发商通常会采取返租的形式收回全部或部分经营权，达成统一经营的目标。但这种做法只是权益之计，仍存在隐患，一旦经营业绩不佳，就会带来一系列问
11、题。目前，步行街就处于这么一个处境下，而且部分商户属于自营，不愿意接收返租，也不配合企业统一经营的要求，可企业却无法很好地约束她。这就使得统一管理的难度深入加大。商户说因为步行街经营情况不理想，造成商户对建业的意见比较大，这也增大了我调查的难度。在她们反应的问题中，有的过于偏激，有的比较消极，另外部分问题在文章前面有所提及，因此我选择了以下多个比较客观、中肯，又含有代表性的问题给予罗列：1、经营管理方广告宣传力度不够，促销形式单一，活动效果不显著较之部分商业项目有规律的、大范围的广告宣传不一样，现在步行街在这方面的投入力度确实不是很大。前期关键采取的是DM宣传单、短信群发等广告宣传手段。而在促
12、销方面则关键采取打折和抽奖的方法，但效果也不是很显著。首先，是因为经费的限制;其次，还存在商业策划水平不高的原因。一个新的商业市场，需要一定时间的培育，在这段时间的宣传推广投入是巨大的;而其次，在这个时期的宣传推广通常不可能取得立竿见影的效果。因此在这么一个过程中，追求短期效益的商户自然会对这一问题报有意见。2、交通条件不利，被三条马路阻隔于成熟商圈之外交通方便对形成一条好的商业街至关主要，决定着其能够辐射到的周围区域，客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫一条护栏，拦死了一个商场，当初引发了广泛影响。最终政府拆除了道路中间的护栏，商场才又取得新生，因此
13、交通对商业步行街的影响是很大的。其实商户提出这一问题关键是因为在步行街计划和销售期间，企业曾跟业主提过会一条人行横道连通人流较大的湖滨广场和步行街主入口。但因为后期和政府的沟通出现了问题，事情有所改变，造成这一设想至今仍没有实现。3、商业配套设施不完善这还是属于前期计划和设计的问题，前期考虑不是十分周全，造成部分针对商业用途来说特殊的配套设施没有建设，商户反应比较多的关键有货物仓库和修衣服的场所这两方面，类似问题确实给商户的日常经营带来了麻烦。五、问题深度分析及提议上述三方面的问题，从不一样角度解释为何步行街的现实状况不尽人意，每一个问题全部有所依据。然而，步行街这个商业项目从诞生之日起就含有
14、了很多的特殊性。很多问题有着复杂的根源，此次调查汇报意在指出问题的同时，能够对目前含有处理可行性的问题进行更深入的探讨，并提出处理的提议，因此我把上述一系列问题重新划分为三类：历史原因造成的，无法改变而又很主要的问题1、前期产品计划和设计不合理，缺乏商业考虑因为建筑的不可改变性，造成这一问题无法改变，更关键的是我们应该吸收其中的经验教训，多总结，多思索，争取在未来商业项目标开发过程中，不要再犯类似的错误。详细说来，正确的开发程序应该是：招商设计分割出售或出租物业管理长线经营开发新项目。反面有首创资产企业所做的“巨库”和“第五大道”的失败案例，正面有大连万达的“订单式生产”模式，两方面都有参考价
15、值，2、分割销售“产权式商铺”带来的难以统一经营、管理的问题一样的，这个问题即使一直困扰着我们，但既然已是既定事实，确实也无法改变，还是只能看成首次涉足商业地产的经验教训。依据中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟最近公布的XX年中国商业地产发展汇报所提出的信息，一个新的趋势正在商业地产界蔓延商业地产的营销模式从发展早期的以“产权式商铺”为关键销售模式开始逐步被经营持有型物业所替代，也就是说开发商们开始认识到分割产权出售的弊端，她们正在进行由追逐短期利益向追求长久回报的理性转型。建业是一个负责任的企业，它并没有像有的开发商那样卖完就走了。只有用一个为了维护品牌和长远利益的心态，才能把步行街搞好，让建业在商业地产的路上走得更远、更稳。比较复杂的，极难处理或需要很长时间才能处理的问题1、交通条件不利的问题无可否认，增设人行道或过街天桥对步行街经营的拉动作用是巨大的。交通设施的建设和改进关系到一个城市的建设计划，要想因为单个商业项目进行改变难度很大，而且企业和政府所处立场不一样,考虑问题不一样，和政府谈判交涉比较困难，这个不但仅是资金问题，程序也很复杂，因此这个问题是很难以处理的，除非有一个共嬴的方案和周密的计划才有处理的可能。2、市民总体购置力不高
