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1、 .市房地产市场分析报告- -日期： / 珠江三角洲房地产市场之一市房地产市场省是中国经济发展最快的地区之一，据统计，2002年全省国生产总值达11,674亿元，为国生产总值最高的省份，占全国的11.4%。而以为首的珠江三角洲地区则是其主要的动力来源，该地区的经济成就在全国围可与以为首的长江三角洲地区相提并论，并各有千秋。在珠江三角洲地区，多年来新世界集团有着相当数额的投资，其中的房地产开发更是一个重要的环节，有必要对该区的房地产市场状况作一个较深入全面的了解。为此，本部将根据现时所收集到的各类资料，分期对珠江三角洲地区各主要城市的宏观经济发展状况，特别是房地产市场发展现状进行介绍与展望的未来
2、前景，以供公司管理层与各位同事参考。一、 珠江三角洲地区珠江三角洲地区是一个定义较模糊的概念，不同政府部门的出版物中对其围均有不同的界定。根据省统计局2002年出版的统计年鉴，珠江三角洲地区是以为龙头，包括、江门、惠东、博罗、高要、四会等14个市、县的地区，土地总面积达4.17万平方公里，2001年底人口约2,336万。珠江三角洲地区毗邻、澳门，区城市化程度很高，境有多个著名的城镇。省会市是区的中心城市，该城市的定位是建设国际化大都市，发展金融、贸易、科技、信息、商业、服务等第三产业与交通、能源、电信等基础工业和新技术产业。此外，、两个经济特区发挥着地区，乃至全国对外窗口的作用，在技术引进、商
3、品出口方面都起着示性作用，并起到大机场、大港口的交通枢纽作用。近年来，区的、南海四个中小城市也后来居上，被誉为省“四小虎”，2001年国生产总值都达到1,726亿元，占全省国民生产总值的16.2%。（一）珠江三角洲地区概况自八十年代以来，省的经济发展一直走在全国的前列，根据省统计局的数据显示，2002年全省完成国生产总值达11,674亿元，比上年增长10.8%全年完成出口总额1,184亿美元，比上年增长24.2%全社会固定资产投资3,944亿元，增长12.5%，其中房地产开发完成投资为1,117亿元，增长18.5%全年城镇人均可支配收入达11,137元，按可比口径计算，扣除物价影响的实际增长超
4、过10%。众所周知，珠江三角洲地区自八十年代实行改革开放以来，一直是中国经济发展最快的地区之一，人民生活亦日益富庶，2001年区城乡居民储蓄存款余额为7,670亿元，较上年增长15.5%实际利用外资额为142亿美元，比上年同期增长4.3%。区交通网络发达，2001年底公路通车里程达29,792公里，同比增长2.6%。各项指标中，全省78.5%的国生产总值、95.2%的外贸出口量是由珠江三角洲地区完成的同时，这里还聚集了省主要的科学研究机构与众多的科技人员。该地区的国生产总值从1995年的3,899亿元增长到2001年的8,363亿元，增幅达214%，外贸出口额由1995年的461亿美元递增至2
5、001年的908亿美元，增幅达197%，居民收入亦快速增长，是全国经济发展速度最快、人民生活最富裕的地区之一。（二） 珠江三角洲围的互动随着与澳门的回归，珠江三角洲地区与港澳两地的交流与互动日渐频繁，两地政府均清楚地认识到，加速与珠江三角洲地区的经济融合，是未来经济得以保持持续发展的重要因素，因而纷纷加快与珠江三角洲地区合作的步伐。由于历史的原因，港澳与珠江三角洲地区在经济功能方面有着各自不同的定位与优势，其中因其多年建构起来的金融、航运中心的实力，从而具有国际性城市的地位澳门则以其丰富吸引的旅游项目，而受到各地游客的欢迎，进而刺激了当地经济的发展而珠江三角洲地区则以其近年来蓬勃的经济、大陆重
6、要的对外窗口和丰富的资源，成为中国整体经济发展的重要地区之一。总括而言，三地各有所长，在相互的融合与配合之下，相信可使该大珠江三角洲围保持昔日的辉煌，更创美好的明天。就大珠江三角洲围的现状，有媒体的数据数据显示，其所包括、澳门、江门、与等地，土地面积为5万平方米，人口约3,800万，2001年国民生产总值约为人民币22,833亿元，外贸出口金额达港币15,190亿元。与其它经济地区的实力对比则为：人口面积（平方公里）GDP（亿美元）大珠江三角洲3,800万 5万 2,758长三角7,534万 9万 2,053中国地与12.83亿960万13,255欧盟25国 4.54亿393万94,386六月
7、底，借着庆祝回归六周年的纪念活动，中央政府与特区政府正式签署了地与更紧密经贸关系安排，在有关安排当中，中央政府放宽了多项对两地经贸服务的限制措施，包括关税、服务贸易、贸易投资等，特别是在旅游合作方面，将允许省境居民个人赴港旅游的措施，必将会对的经济发展。相信随着有关安排的落实，会更促进与地，特别是珠江三角洲地区的经贸合作，刺激两地的经济的共同繁荣与发展。二、 市概况珠江三角洲城市群乃以东岸的广深（港）城市带和西岸的广珠（澳）城市带作为区域发展的主轴，构成一个“人”字形的发展构架。市正处于珠江三角洲两条发展主轴的交汇点，同时还是区七条拓展轴的辐射源，在该地区中具有举足轻重的作用。（一）地理环境市
8、是省的省会，是全省政治、经济、科技、文教中心，地处省的东南部，珠江三角洲的北缘，濒临南海，毗邻港澳，是华南最大的水陆交通枢纽、进出口岸，亦是中国南方最大的海滨城市，素有祖国的南大门之称，更是海外华侨众多的城市，有海外乡亲有135万人，其中华侨、海外华人52万人，港澳台同胞83万人。市为珠江三角洲地区的龙头城市，全市下辖10个区、2个市，总面积为7,434.4平方公里，其中市辖10区的面积为3,718.5平方公里根据人口普查数据显示，2001年末全市总人口为712.6万，其中常住户口人数705.9万人。市下辖之各区市面积与人口状况面积（平方公里）人口（万人）东山区 17.261.55荔湾区 11
9、.851.42越秀区 8.942.94海珠区 90.482.23天河区 108.358.28芳村区 42.618.19白云区1,042.786.99黄埔区 121.720.82番禺检1,313.894.44花都区 961.160.51增城市1,741.482.46从化市1,974.553.17市的地势东北高、西南低，北和东北部是山区，中部是丘陵和台地，南部是珠江三角洲冲积平原，植物种类达数千种，野生动物约210多种。的水域面积为7.44万公顷，占全市土地面积的10%，水资源总量达81.29亿立方米。（二） 地区经济市是中国自改革开放以来经济发展最快的城市之一，市统计局数据显示，2002年全市实
10、现国生产总值（GDP）3,002亿元，比上年增长13.2%，增长速度快于（10.2%）、（10.9%）、（12.5%）等多个特大型城市，亦是继、之后第三个GDP超过3,000亿元大关的城市全市人均GDP更达到4.2万元，按当年国家的平均汇率计算，已突破5,000美元，在中国大城市中位居前列。市人均GDP自1997年由3,000多美元水平，仅各用了三年和两年的时间便分别突破了4,000美元和5,000美元。从国民经济三个产业的发展情况来看，市2002年第一产业实现增加值达102亿元，比上年增长8.9%，对GDP之贡献率为2.4%第二产业实现增加值达1,231亿元，增长12.5%，对GDP之贡献率
11、为40.3%第三产业实现增加值达1,669亿元，增长14.1%，对GDP之贡献率为57.3%，依然保持高速发展。在利用外资方面，全年共签订外商投资合同1,177个，合同金额为31.66亿美元，实际利用外资金额达26.53亿美元，分别较上年增长8.3%、74.1%和10.6%全年进出口总额分别为141.47亿美元和137.84亿美元，分别增长24.0%和18.6%。据报道，2002年市计算机与手机的销量，亦为全国第一。2002年市的人民生活水平持续改善，全市职工平均工资为25,104元，同去年相比增长13.4%城镇居民人均可支配收入达13,380元，同比增长4.9%，剔除价格因素影响实际增长7.
12、5%城镇居民人均消费性支出为10,671元，增长3.3%，剔除价格因素影响实际增长5.8%，其中居住类支出更达981元，增长17.1%年末城乡居民储蓄存款余额为3,133亿元，比年初增长20.5%城市居民人均居住面积则由上年末的13.87平方米提高到15.57平方米，显示市民的居住条件进一步得到改善。19962002年市主要经济指标项目单位1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年国生产总值亿元1,4451,6461,8422,0572,3762,6853,002第一产业亿元818689939496102第二产业亿元6757668269391,0321,1371,2
13、31第三产业亿元6887949261,0251,2491,4531,669人均国生产总值元22,18324,89527,47430,26534,29238,00041,900利用外资签定项目合同数个1,7933,0669861,0531,4451,0871,177合同外资金额亿美元51.0321.9924.5117.2816.3520.0631.66实际利用外资金额亿美元26.0028.9430.4531.7631.1533.2726.53职工年人均工资元11,81313,11814,31816,20219,09122,14125,104城镇居民年人均可支配收入元9,90510,44511,2
14、5612,01913,96714,69413,380城乡居民储蓄存款年末余额亿元1,2591,5401,8822,0352,2402,6003,133年末人均居住面积平方米10.0810.7911.5512.4413.1313.8715.57年末实有住宅建筑面积万平米7,3547,9528,713年末实有住宅居住面积万平米4,1874,5154,934由于市经济的不断发展，市民生活水平的持续改善，使市民的消费力不断增长，从而为当地经济的进一步发展打下了良好的基础，提供更大的动力来源。（三） 经济发展方向对于市未来的整体发展方向，市政府有其明确的建设目标。在市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中指出，20012005年是市基本实现现代化最为关键的时期，在此期间，将围绕建设现代化中心城市总体战略部署，完成各项指标。其中主要的发展目标包括：1. 国民经济持续快速健康发展，到2005年，GDP达到4,
