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1、小产权房研究文献解析由于小产权房是在中国大陆特殊的二元土地制度背景下产生的一种社会经济现象，国外并无同类住房形态和概念，所以，国外学者以“小产权房”或以中国大陆“小产权房”为专题研究对象的学术性成果，目前并不多见，笔者尚未检索到公开发表的国外学者有关“小产权房”研究的学术性文献。小产权房问题的浮现与凸显，主要是以中央电视台、新华日报、中国经济周刊、经济参考报、南方都市报、新华网、焦点房地产网等为代表的媒体，分别以新闻调查、专访、特稿、社论等形式予以报道，将小产权房推向了舆论焦点，引起国内一些学者、律师、开发商的较多关注，他们曾分别撰文、撰写博客或接受专访，对小产权房予以评述和分析。从小产权房研
2、究的概念界定看：依法理，产权本来是不分大小的。由于中国土地产权的二元体制特征和管理特色，形成了社会上约定成俗的一些提法，如“大产权”、“小产权”。大产权房可以理解为完全产权房或全部产权房，包括房屋产权以及房屋占用的国有土地使用权，购房者独自拥有对房屋的占有、使用、收益、处置等全部权利；小产权房则可以理解为不完全产权房，只包括房屋产权，不包括或没有房屋占用的土地使用权，而且房屋产权不能合法入市流转。若从本质上加以区分，小产权房与大产权房的本质区别在于房屋占用土地的权属性质不同：小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。小产权房与中国20世纪80年代始房改时期形成的部分产权房
3、也不完全相同：一是小产权房的购房人一般独自拥有所购房屋产权，而部分产权房的购房人与原售房单位共同拥有房屋产权，购房人一般只有房屋的占有、使用权，不包括房屋的收益权、处置权；二是小产权房占用的一般是集体所有土地，部分产权房占用的一般是国有土地；三是小产权房因无法进行物权登记、未依法完税等不能继承和出售，部分产权房则可继承和出售。从概念区分看，深圳市众厦地产顾问有限公司在小产权房专题研究报告中，区分了小产权房的广义和狭义概念。广义小产权房即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。狭义小产权房是指在农民集体土地上
4、，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。深圳市众厦地产顾问有限公司：2009年深圳市小产权房专题研究，百度文库：“http:/ estate market report”的缩写。“REICO工作室”支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，独立开展房地产市场研究，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请，撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果
5、不反映、不代表所在单位的倾向与意见。于2012年2月发表的我国小产权房问题研究：现状与出路专题研究报告中，将小产权房的内涵概括为如下五个方面：一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招、拍、挂等方式取得的城市国有土地；二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序；三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证；四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。换句话说，农民在宅基地上建设的用于出租的房屋，不应视为小产权房；五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，只有经过依法登记、“三证”（房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）齐全的房屋才是完全产权房，故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。REICO工作室：我国小产权房问题研究：现状与出路，百度文库：“http:/
