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1、房地产一一级开发发程序目 录录一、土地地一级开开发的概概念3二、土地地一级开开发的实实施方式式3三、土地地一级开开发成本本和收益益4四、一级级开发的的土地范范围4五、一级级开发涉涉及政府府职能部部门4六、一级级开发土土地进入入公开市市场交易易的审查查内容55七、土地地一级开开发一般般工作程程序（参参见附图图1）6程序一：确定土土地一级级开发项项目6程序二：确定一一级开发发单位66程序三：办理建建设意见见（根据据联席会会要求办办理）77程序四：办理交交通评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理）7程序五: 办理理古树处处理意见见（根据据联席会会要求办办理）77程序六: 办理理文物保保护意见见（
2、根据据联席会会要去办办理）99程序七: 办理理环境评评价文件件审批（根根据联席席会要求求办理）9程序八:办理规规划意见见书100程序九：办理土土地一级级项目开开发项目目核准111程序十：取得征征地批复复(实施征征地)12程序十一一：办理理拆迁许许可证（实实施拆迁迁）133程序十二二：编制制市政基基础设施施实施方方案144程序十三三：组织织验收，评评估土地地成本114程序十四四：纳入入土地储储备库或或直接入入市交易易14八、授权权委托的的一级开开发项目目程序（参参见附图图2）15程序一：确定土土地一级级开发项项目155程序二：取得市市土地储储备联席席会意见见16程序三：签订土土地一级级开发合合同
3、166程序四：办理建建设项目目用地预预审166九、符合合4588号文的的一级开开发项目目程序（参参见附图图3）17程序一：取得市市联席会会议准许许继续办办理前期期工作的的意见118程序二：办理建建设项目目用地预预审1828一、土地地一级开开发的概概念土地一级级开发是是指政府府通过下下属的土土地储备备机构或或者委托托具备开开发资质质的房地地产企业业按照土土地利用用总体规规划、城城市总体体规划及及控制性性详细规规划和年年度土地地储备开开发计划划，对确确定的存存量国有有土地、拟拟征用和和农转用用土地，统统一组织织进行征征地、农农转用、拆拆迁和市市政道路路等基础础设施建建设的行行为。对存量国国有建设设
4、用地，土土地一级级开发的的主要内内容是组组织拆迁迁和市政政基础设设施建设设等；对对征用农农村集体体土地，土土地一级级开发的的主要内内容是征征地、拆拆迁和市市政基础础设施建建设等。二、土地地一级开开发的实实施方式式根据一级级开发实实施主体体的不同同，可以以分为以以下三种种方式：1、政府府下属的的土地储储备机构构直接负负责一级级开发的的，可以以由储备备机构自自行组织织实施，也也可以通通过招标标方式选选择开发发企业负负责具体体管理，目目前以储储备机构构自行组组织为主主。如即即将入市市交易的的北京化化工三厂厂、温泉泉D1/D2地地块就属属于这一一类型。2、委托托开发企企业实施施一级开开发的，由由开发企
5、企业负责责筹措资资金、办办理规划划、项目目核准、征征地拆迁迁和大市市政建设设等手续续并组织织实施。在在选择企企业的方方式上，目目前以政政府确定定一级开开发企业业为主，预预计20006年年下半年年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合合4588号文的的经营性性项目用用地，8831协协议出让让大限没没过，由由原建设设单位继继续完成成一级开开发工作作，这也也是政府府委托企企业实施施一级开开发的一一种特例例（短暂暂阶段）。如如远洋山山水东区区、银港港项目
6、。3、对于于部分具具备条件件的国有有工业用用地，由由原用地地方（工工厂）组组织搬迁迁，达到到三通一一平后直直接入市市交易。如如今年88月1日日成交的的清河毛毛纺厂用用地属于于这一类类型。本报告主主要针对对第二种种方式，即即委托开开发企业业实施一一级开发发，包括括招标选选择、直直接确定定和4558号文文项目三三种形式式，其中中又以招招标选择择开发企企业实施施一级开开发为主主。三、土地地一级开开发成本本和收益益成本构成成：1、征地地、拆迁迁补偿及及有关税税费；2、收购购、收回回和置换换过程中中发生的的有关补补偿费用用；3、市政政基础设设施建设设有关费费用；4、招标标、拍卖卖和挂牌牌交易中中发生的的
7、费用；5、贷款款利息；6、土地地储备开开发供应应过程中中发生的的审计、律律师、工工程监理理等费用用，不可可预见费费及经同同级财政政和土地地主管部部门核准准的其它它支出。收益：委托开发发企业负负责一级级开发具具体管理理的，开开发企业业的管理理费不高高于一级级开发成成本的22%，主主体还是是土地储储备中心心。委托开发发企业直直接实施施一级开开发的，开开发企业业的利润润不高于于预计成成本的88%，主主体是企企业。对于招标标项目，成成本构成成、收益益要求由由开发企企业在竞竞标文件件中提出出方案，作作为评标标参考。四、一级级开发的的土地范范围1、政府府通过收收回、收收购、置置换、征征收等方方式储备备的土
8、地地，需出出让土地地使用权权的；2、由区区县政府府选择投投资开发发者进行行危旧房房改造或或其他成成片开发发，需转转让土地地使用权权的；3、企业业改制、破破产、兼兼并等原原因需转转让划拨拨土地使使用权进进行房地地产开发发的，或或以划拨拨土地使使用权进进行联建建、合作作开发房房地产的的；4、协议议出让土土地首次次转让土土地使用用权的；5、政府府规定的的其他土土地使用用权交易易；6、委托托人委托托交易市市场进行行公开交交易的其其他土地地使用权权交易。五、一级级开发涉涉及政府府职能部部门在土地一一级开发发阶段主主要涉及及的政府府部门有有：国土土局、发发改委、规规委、建建委等相相关政府府部门。1、国土土
9、局主要要负责土土地一级级开发预预审；确确定土地地一级开开发单位位，并就就土地开开发的内内容、标标准、工工程进度度、监理理、验收收、违约约责任、争争议的解解决方式式以及开开发费用用、收益益分配等等内容以以合同形形式与土土地一级级开发单单位进行行约定；下达土土地一级级开发批批复；负负责一级级开发土土地的征征地批复复；会同同有关部部门进行行土地一一级开发发的验收收和开发发成本的的审核等等工作。2、发改改委主要要负责一一级开发发土地的的立项核核准工作作。3、规委委主要负负责一级级开发土土地规划划意见书书的批复复工作。4、建委委主要负负责针对对具体项项目从资资质、注注册资金金、项目目资本金金等方面面对一
10、级级开发企企业提出出要求，对对部分重重点项目目提出建建设意见见，以及及拆迁许许可证的的批复工工作。六、一级级开发土土地进入入公开市市场交易易的审查查内容1、根据据土地储储备开发发联审会会议(国国土局、发发改委、规规委、建建委、交交通委、环环保局、园园林局、文文物局、绿绿总指、市市规划院院)确认认需要完完成交通通评价、名名木古树树处理、古古都风貌貌保护及及文物保保护处理理、环境境评价等等工作的的，须按按有关要要求在土土地入市市交易前前完成。2、属于于新增建建设用地地的，提提交征地地（农转转用）政政府批文文及征地地结案文文件；3、属于于存量划划拨建设设用地的的，提交交国有土土地使用用权证或或其他权
11、权属证明明文件；4、涉及及拆迁的的，提交交拆迁许许可证及及拆迁结结案文件件；5、有上上级主管管单位的的，应提提交其上上级主管管单位的的批准文文件。其其中：属属于中央央在京单单位的，应应提交国国务院机机关事务务管理局局或中直直机关事事务管理理局批准准文件；属于军军队的，应应递交解解放军总总后勤部部或武警警总部主主管部门门批准文文件。6、有效效的规划划意见书书和其他他规划文文件。要要求规划划意见书书公示的的，须先先进行公公示。7、原则则上，入入市公开开交易的的土地（含含：符合合4588号文项项目、由由开发企企业和储储备中心心完成一一级开发发的项目目）应该该达到宗宗地外通通路、通通电、通通上水、通通
12、讯、通通下水及及宗地内内场地平平整（简简称“五五通一平平”），实实行市政政供热和和供气的的地区还还应该达达到宗地地外通燃燃气、通通热力（简简称“七七通一平平”），并并达到市市政综合合，取得得所有的的管线图图。8、对于于可以独独立出让让的国有有企业搬搬迁腾退退用地及及其他可可独立出出让的土土地，周周边已具具有相应应的市政政基础设设施条件件，可在在取得市市政相关关主管部部门的市市政接用用方案并并完成建建筑（构构筑）物物拆除后后入市交交易。9、成本本审核和和确认原建设单单位在申申请土地地入市交交易前，土土地开发发成本应应通过委委托有资资质的土土地评估估单位进进行评估估或委托托专业审审计机构构进行审审
13、计后，由由市国土土资源局局会同有有关部门门进行审审核确认认。七、土地地一级开开发一般般工作程程序（参参见附图图1）本程序根根据北北京市土土地一级级开发及及经营性性项目用用地招标标拍卖挂挂牌出让让流程示示意图（试试行）并并经咨询询相关部部门后制制定，适适用于通通过招标标委托开开发企业业进行一一级开发发这一方方式（目目前尚未未开始实实施，据据有关人人士介绍绍将于220066年下半半年开始始启用）。其其中程序序三、程程序四、程程序五、程程序六、程程序七具具体根据据市土地地储备开开发联席席会意见见办理，程程序三至至九顺序序可调整整。程序一：确定土土地一级级开发项项目政府主管管部门：市国土局局、市土土地
14、储备备开发联联席会（国国土局、发发改委、规规委、建建委、交交通委、环环保局、园园林局、文文物局、绿绿总指、市市规划院院等部门门）主要工作作内容：1、 原土地所所有者或或使用者者在征得得区县和和乡镇政政府或上上级主管管部门同同意后向向市国土土局提出出土地一一级开发发申请（危危改项目目向市危危改办提提出申请请，绿化化隔离带带项目向向市绿隔隔总指挥挥部提出出申请）；2、 市国土局局在进行行一级开开发项目目建设用用地进行行预审；3、 市国土局局委托市市、区县县土地储储备机构构编制一一级开发发实施方方案；4、 市国土局局（或市市危改办办、市绿绿隔总指指挥部）将将项目提提交市土土地储备备开发联联席会议议讨
15、论（平平均两个个月召开开一次），联联席会对对一级开开发实施施方案提提出原则则意见。程序二：确定一一级开发发单位政府主管管部门：市国土局局、市建建委等部部门主要工作作内容：1、市国国土局会会同相关关部门直直接委托托土地储储备机构构实施土土地一级级开发或或者通过过招标选选择具备备相应资资质的开开发企业业实施土土地一级级开发，对对于开发发企业实实施的一一级开发发项目，由由市建委委从资质质、注册册资金、项项目资本本金（一一般不低低于单期期投资的的35%）等方方面提出出建设意意见，市市国土局局据此确确定招标标条件；2、下达达土地一一级开发发批复；3、签订订土地一一级开发发合同。程序三：办理建建设意见见（根据据联席会会要求办办理）对于部分分重点项项目，需需根据联联席会议议要求到到市建委委办理建建设意见见。程序四：办理交交通评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理）下列项目目需要办办理交通通影响评评价：（1）规规划市区区内，建建筑规模模超过22万平方方米的大大型公建建项目及及超过55万平方方米的居居住类项项目；（2）边边缘集团团、卫星星城及重重点地区区，建筑筑规模超超过5万万平方米米的大型型公建项项目及超超过100万平方方米的居居住类项项目；（3）其其他地区区，建筑筑规模超超过100
