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1、房地产市场调研汇报范文四篇 多年来，伴随城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不停深入，我县住宅建设步伐加紧，住宅消费有效开启，居民住房条件有了较大改进。以住宅为主的房地产市场不停发展，对拉动经济增加和提升人民生活水平发挥了主要作用。我们根据县委统一布署，对我县房地产市场现实状况进行了认真分析，客观地判定以后几年的发展走势，并提出了可连续发展的对策。一、我县房地产市场基础概况一 房地产企业及开发概况截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业10家，项目企业10家；按注册资原来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：
2、武康地域23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地域开发量划分：武康301.24万平方米 占全县的91.68% ，乾元14.1万平方米 占全县的4.29% ，新市11.08万平方米 占全县的3.37% ，洛舍2.14万平方米 占全县的0.66% 。上述情况反应了我县房地产企业开发量及分布，关键集中在县城武康。 详见附件一纵观我县房地产业的发展，关键经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，伴随莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开提议步；1999年，伴随住房制度改革的不停深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被深入激活；XX年，伴随舞阳花园、阳
3、光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，不论从规模上，还是小区的计划设计及小区内的物业配套上，全部有了质的改变，从而提升了我县的房地产开发品位。尤其是从XX年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增加的时期，施工面积从XX年34.61万平方米，增加到XX年的43.78万平方米、XX年的141.94万平方米 其中拆迁安置房23.43万平方米 ；新开工面积从XX年的18.1万平方米，上升到XX年的29.25万平方米，XX年的91.98万平方米，住宅商品房均价从XX年的1200元/平方米上升到XX年的1500元/平方米、XX年的2080元/平方米。(详见附件
4、二)二 房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用1、房地产业已经成为我县国民经济的主要支柱产业。XX年全县房地产开发投资10.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，XX年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gdp的10.3%,并直接带动建材、化工等多个行业的发展。XX年度我县房地产及建筑业发明税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年15月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%
5、。2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，经过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更加好地经营城市。自1999年至XX年共出让用于房地产开发土地2595亩，取得了8亿元的土地出让金，为加紧推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，前后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，和120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。3、房地产业的发展提升了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更重视了环境建设，坚持以人为本的理念，不论从开发的规模、小区的计划和设计，还是工程质量上，全部有了很大的提升，改进了居住环境，提升了
6、城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高级次的住宅小区的建成，不仅改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的情况，也带动了城市其它建筑计划理念的形成和发展，为促进城市建设计划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。和此同时，房地产业的发展也深入提升了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由XX年的27.5平方米上升到XX年底的33平方米 全省平均水平为28平方米 。三 对房地产业现实状况的基础判定多年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增加、住房质量提升时期，房价出现连续上涨，尤其是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。1、从周围比较来看，经过对余
7、杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。周围城市XX年公寓房开发及销售情况表单位：平方米城市XX年新开工面积销 预 售面积均价余杭165.51万86.83万3200元富阳46.9万28.1万2950元临安53万30万2600元德清91.98万81.32万2080元湖州133万70万3500元安吉58万45万1900元2、从成本分析来看，依据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，因为开发成本的快速上涨，直接造成了房价的快速上涨。以美全部房产为例 以下表 ：房地产企业开发成本组成表单位：元/平方米年份成本组成XX年XX年XX年XX年成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率土
8、地成本27024.5538030.452030.5971035.15建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88办公及财务费用201.82201.6201.18200.99累计1100125017002021说明：以上成本未包含广告宣传费用及协议索赔等风险费用。3、从需求分析来看，伴随城市化进程的加紧，促进了人口集聚和住房的潜在需求。依据中等城市发展目标，县城武康城市范围将深入扩大，现在正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，因为城市化进程的推进，县城计划区从1998年的6.99平方公里
9、6.6万人口，发展到XX年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。伴随县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电担心，乡镇购房者尤其踊跃，已成为我县购房群体中的主要组成部分。伴随交通条件的逐步改进，外地开发商也普遍看好我县，尤其是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地企业取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。伴随杭宁高速公路和上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，尤其是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快
10、速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。多年来，我县城镇居民生活水平不停提升，gdp总额从1998年的47.8亿元增加到XX年的85.97亿元，XX年全县人均gdp达成20294元。根据发达国家经验，人均gdp超出1000美元，楼市便进入了快速成长时期。XX年我县城镇居民人均可支配收入达成11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到XX年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款达成11953元，XXXX年增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。所以，现在房价相对我县经济总量、gdp增速及城镇居民收入、人均储蓄额而言，正处于良性发展期。尽管我
11、县房地产市场是健康有序的，但也存在着部分不容忽略的问题。1、商品房供给存在结构性的矛盾。首先，近几年因为过分地重视了大户型商品房及中高级商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的一般住宅供给不足。据对我县几家房地产企业调研分析，因为我县房地产供销两旺，很多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购置商品房；其次，我县从XX年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到XX年底交付使用，现在尚不能满足低收入住房困难户的需求。城区营业房总量偏多。因为我县城区现在道路密度大，房地产开发中，临街、临路都有商铺，据统计，到现在
12、为止，城区已拥有营业房面积40.84万平方米 存在一定百分比的空置率 。在现在城区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。现在我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖协议填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，尤其是老的居住小区，因为规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。3、房地产市场还存在不稳定原因。多年来，为推进我县的招商引资工作，部分项目采取了和房地产开发捆绑的方法招商引资。到现在为止这种类型的房地产待开发面积
13、达成2870亩，再加上经过单一的招、拍、挂方法，已出让并在开发商手中的现在还未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定原因，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。4、对外宣传力度不大，著名度不高。因为多个原因，作为和杭州“零距离”的我县，这种特有的区位优势未能有效地表现出来，德清在外的著名度和本身的条件并不一致。二、我县房地产业发展趋势多年来，我县房地产业连续发展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它现有继续发展的有利条件，也有制约发展的原因存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的主要
14、支柱产业。一 房地产业发展的有利条件1、区位优势：我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。依据杭州市新一轮城市总体计划，杭州以后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大城市格局，而我县属杭州总体计划中“北秀”的有机组成部分，有6个乡镇和杭州零距离，尤其是武康和杭州市中心的车程只有半小时。依据省建设厅、省城镇计划院联合编制的浙江省环杭州湾地域城市群空间发展战略计划，又把德清列为杭州大城市外圈城市之中，而且杭州轻轨计划也在我县预留了接口。2、环境优势：我县山清水秀，山水丰富，自然环境优越，尤其是我县西部 104国道以西 ，适宜建设一批生态型住宅，能充足满足城市人回归自然的生活理念
15、，吸引大城市的白领族购房居住。3、价格优势：相对杭州半小时经济圈的周围地域而言，县城武康的住宅商品房价格还处于较低的水平。4、政府引导优势：我县已经将发展房地产业作为一个主要产业来培育，接轨杭州，利用和杭州“零距离”和“名山湿地”的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地域之一。二 房地产业发展的制约要素1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制方法陆续到位，影响力不停扩大，尤其是人民银行有关深入加强房地产信贷业务管理的通知，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款百分比较以前提升了10个百分点，其中：商业用房首付百分比从40%提升到50%，住宅首付百分比从30%提升到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从部分规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发企业中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得尤其显著。真正要吸引杭州人来武康居住，必需要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但现在通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的关键“瓶颈”。三 对发展趋势的基础判定基于以上分析，我们认为：我县的房地产业发展有利条件多于制约原因。所以，以后一段时期
