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1、根据办事处转发关于开展房地产贷款业务调研的通知精神，我行组织、落实了相关职能部门和全辖分支机构对照通知内容和要求对全行房地产贷款业务进行了专项调查与分析，现将本次调研情况汇报如下：一、上半年我市房地产市场相关动态1、整体涨势依旧。去年4月17日至今，号称史上最严厉的房地产调控已经一年有余，从“限贷令”、“限购令”、“禁购令”一直到“限价令”，政策接踵而至，力道有增无减。但从整体分析看，我市的房地产价格始终坚挺，甚至上涨势头依旧。在全市多家房产中介看，目前我市的商品房住宅每平方米均价在10000元以上，而去年同期，不足10000元。 2、上半年全市房地产市场销售行情。资料显示，今年1-5月，我市
2、在商品房供应量与去年基本持平的情况下，实际预售商品房为23.73万平方米，与去年同期相比下降了37.35%，其中，商品住宅实际预售16.74万平方米，比去年同期减少了31.95%。而二手房交易方面，住宅交易面积12.39万平方米，计1313套，交易面积与去年同期相比减少了23.8%，套数减少了24.02%。市场销售下滑态势十分明显。与之相对的商业用房市场，也并没有预想中那么火爆。目前余姚商业用房与往年相比仅仅是略有增加，存量房数量基本与往年持平。3、上半年全市房地产市场主要变化。一是购房者下单趋向理性，随着政策的不断加码，购房者在面对仅有的购房机会和上升的购房成本时，少了之前的盲目与狂热，而多
3、了几分理性；二是开发商更青睐乡镇房地产市场，受今年上半年我市商品房交易量下滑的影响，目前余姚房地产开发商节奏明显放缓，不管是楼盘开发还是新盘投放速度都有所减慢。与此同时，在城区地价居高不下的情况下，房地产开发商的投资方向开始向乡镇转移。据统计，1-5月，我市乡镇（商业）住宅用地公开出让168014平方米；而去年同期，仅有少数商业用地出让。围绕泗门镇卫星城市建设而展开的全市乡镇建设，使乡镇基础建设投入增加，设施日益完善，居住环境更加理想，乡镇住房需求随之上升。良好的开发投资环境和相对较低的土地成本，是吸引房地产开发商目光的主要原因。 三是政府宏观调控政策效应显现，我市房地产市场逐步趋于理性。主要
4、体现在:1、房地产从过热的投资市场回归到由消费者自主需求为主导的消费市场。从这个意义上来说，销量的下降正好说明了调控效应已在我市初步显现。目前，我市房地产市场已从去年的销售火爆、房价持续攀升的状态回归到相对理性平稳。2、 “限购令”并没有捧热余姚商业地产，投资购房者趋于理性。购房者考虑到商业用房一般价格高、风险大、交易税收高、收益不明显。因而在一些区位优势不明显、升值空间不明朗的商业地产上，购房者并未“退而求其次”，将购房资金盲目投向商业地产。3、尽管最近两年我市房地产价格上涨迅速，但就去年均价来看，余姚还是宁波所有下属县市里最低的，总体而言比较平稳，投资需求是有的，根据宁波市第六次人口普查结
5、果显示，余姚全市人口已达1010659人，人口的快速增长，很大程度上支撑着房地产市场的强大需求。四是目前土地市场总体出现低迷，除乡镇房地产开发具有相对热度外，目前开发商拿地的热情较低，土地的成交价格较低，甚至出现了流拍的现象。开发商拿地热情不高，并非是“无心”，而是“有心无力”。如今的市场下，开发商的可用资金有限，最好的解决办法即是赶紧去库存化，回笼资金。二、本行房地产贷款业务开展、管理及风险状况：1】针对近期政府和监管部门密集出台的相关政策和规定，我行结合实际在转发上述政策、规定的同时，分别出台了项目贷款管理办法、个人贷款产品管理办法等制度办法，同时结合银监“三法一指引”，对相关制度及时进行
6、修订和完善，组织开展了房地产开发贷款、个人住房类贷款的检查，对贷款用途、利率执行、贷款额度确定、担保情况、收支比、等进行了检查，以进一步规范全行房地产贷款的操作与管理。2】关于“限贷令”、“限购令”及相关规定标准和依据。在全行组织召开的信贷专线会议上，强调了现阶段对房地产贷款的调控方向，严控新增房地产开发贷款和以购房为用途的个人贷款业务，暂停发放个人第二套及以上房贷，同时以借款人家庭为认定单位，以“认房也认贷”为原则，严格执行住房消费贷款金额和利率执行标准。对购买首套自住房的家庭，贷款金额最高不超过房屋购买价格的60%；对本地居民区分方面。我行个人住房消费贷款对象仅限于本地居民，具体以贷款对象
7、的户籍所在地为区分依据，并原则上不再发放新的个人购房类贷款。3】本行房地产贷款业务的风险状况。总体上来说，由于早些年本行房地产类贷款产品及管理能力的缺乏，很大程度上造成我行个人房贷业务及房地产开发贷款滞后现象，处于稳健经营考虑，全行对房地产类贷款仅限于尝试性开展。截止6月，全行各类房地产贷款总额仅为12279万元，仅占全行各项贷款的1.06%，其中主导的四家房地产开发企业贷款中，均属乡镇房地产，规模相对较小，而且开发企业自有资金充足，贷款融资亦主要集中在本行发生，综合风险可控。三、全行房地产贷款业务及现阶段管理的主要措施至6月末，我行各类贷款1152813万元，其中房地产开发贷款余额11050
8、万元，占贷款总额的0.96%，比上年同期增加4850万元；土地储备类贷款1100万元，占贷款总额的0.09%， 1-6月份以来，未新发放个人住房类贷款，其中按揭住房消费贷款129万元，比上年同期减少211万元。上述各类房地产贷款中，贷款总额12279万元，仅占全行各项贷款的1.06%，且除房地产开发贷款较年初有增加外，对个人购房类贷款业务实施限控措施下贷款规模已大大缩减。在从严管控业务投放的同时，全行也对房地产贷款业务加大了管理力度：1】严控新增房地产贷款。从4月份开始，我行已停止发放按揭住房消费贷款及个人购房贷款。2】结合不断出台的房地产政策，及时出台并下发了房地产贷款业务管理指导意见，对全
9、行的房地产类信贷业务实施新的规范；3】房管、建设部门与银行间多部门联动，加强对房地产开发的共同监管，从房地产开发项目申请、审批一直到项目融资、商品房预售资金账户监管等环节管控力度加大。4】对房地产开发、土地储备类贷款加强监控的频度和深度，实施贷款企业名单管理，按月统计、分析项目开展、进度等情况，四、对策及措施楼市调控政策一个非常让人警觉的现象是政府的高度干预，正如开发商所言，当前的房价已经不是开发商说了，更不是市场说了算，而是政府说了算！对于开发商而言，目前的 “限贷”、“限购”和“加息”如同三座大山压在肩头。“限购”的严厉程度已经无以复加，“限贷”和“加息”仍旧有继续严禁的趋势。在通胀压力不
10、断攀升的今天，政府对市场直接干预的行为不仅仅是房地产行业，这一系列的行为让我们不免想起 “计划经济”时代。从楼市的限购、限贷和限外，再到限价，政府日益升格为市场的主导，面对当前房地产问题日益政治化的境况，必要的直接干预是可以的，但干预到什么程度？如果这种直接的行政干预恣意生长，尤其在当前房地产业仍是整个国民经济支柱产业的大背景下，对其无限制的过度打压，那么中国的整个市场经济建设必将受到严重冲击，进而影响整个金融环境。下阶段主要措施：一是继续做好存量房地产贷款业务的压力测试，科学评估房地产贷款业务的风险，尤其对房地产开发贷款要加强项目进度、贷款资金使用、销售情况及资金回笼等的关注与监督；二是在有限信贷资金供给前提下，在做实做好调查工作的基础上，对区域内的改善性、保障性住房及中低价位住房开发建设予以适当的信贷支持力度，并在监管“新规”要求的框架内开展相关业务；三是做好存量房地产贷款的清理和退出工作，对项目到期、已实现销售回款的房地产业务积极实施退出，把当前有限的资金投入到广大中小企业上来，确保实体经济的有效资金供给。7月23日
