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1、浅析酒店运营数据模型的应用现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对 若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风 险进行有效预测。中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通 过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店 的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店 A为例，作应用实例分析。A 酒店 总投资8亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行 贷款4亿元。酒店建筑面积6.2万 M 2，共有客房400间
2、，配套会议、餐饮、娱 乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2008年6月正式营业。一、收入数据模型的应用酒店经营收入数据模型估算酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算， 或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正 评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有 效投资 4亿元*38%）至12400万元（建筑面积6.2万 M 2 *2000元）。酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价 相当于当地房地产最高平均房价的10% ，四
3、星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上 乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算，A 酒店的平均房价应在1000-1200元之间。按当地经营情况测算经营收入经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60 %，旺季客房出 租率80 %，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，淡旺季餐饮 上座率经验数值（本案例餐饮为出租经营，为简化计算，不估算餐饮经营收入）。按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表:项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入=客房数量*经营旺季月份数*
4、30天*旺季开房率*旺季平均房价;淡季客房收入=客房数量*经营淡季月份数*30天*淡 季开房率*淡季平均房价;400*6*30*80%*800=4609万元400*6*30*60%*600=2592万元7200会议室收入会议区面积*每天每平米租金*使用天数3000*10*180540餐饮出租收入餐饮旺季收入=客房数量* 旺季开房率*1.8*旺季上座率 *旺季餐饮人均消费（含高档宴 请）*30天*旺季月份；第二层餐饮面积4800 M2 ,按年租金收入1000万元估算1000餐饮淡季收入=客房数量* 淡季开房率*1.8*淡季上座率 *淡季餐饮人均消费（含高档宴 请）*30天*淡季月份商业出租收入根
5、据当地商业出租费率估算第一层商业面积2580.29M 2 ,按年租金收入1080万元估算1080娱乐出租收入酒店娱乐、健身等设施提供有偿 服务，根据当地消费客户群的消费 能力进行估算。地下一层娱乐面积2738.83M 2 ,按年租金收入500万 元估算500收入总计10320偏差分析通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32 % 17 %，偏 差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不 稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、成本费用数据模型的应用由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据
6、模型。按当地经营情况测算A酒店成本费用酒店总成本=固定成本+运营费用固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特 殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所 不同。本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中， 还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。按当地经营情况测算 A 酒店总成本为10550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：项目名称测算模型实例（元）金额（万元）折旧费资产原值*净残值率/预计使用年限8亿元*95%/30年25
7、30财务费用贷款额*贷款利率4 亿元 *0.072%2880固定成本折旧费+财务费用5410人工成本费用客房总数*1.5 （可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在1.5至1.8之间变动）*月平均工资额*12个月400*1.5*2000*121440高低压电力年检当地电力年检费率*高低压配置组数5300 * 105排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定400*70%*360*3*1.133.3有线电视收视费费率*客房总数量216*4008.7境外电视收视费费率*接收境外台数量22000*511境外台管理费当地年固定收费1500元/年0.15消防器材维保费率*灭火器数量50*1
8、0005温烟感探头费率*温烟感探头数量，50*15007.5电梯维保价格年固定收费30万元30保险费按保险协议计算，资产原值*费率8 亿元 *0.375 %。30员工餐员工用餐人数*每天餐费（视地区不同可在6元至10元之间浮动）*365 天480*8*365140日常设备设施维保费全年营业收入*2%10320 万元 *2%206能源消全年自营营业收入7200 万元 *15%108耗*15%0客房一旺季客房用品消耗=400*80%*6*30*(10+10+7)=155.272次性用品、客房总数量*旺季开房52万元.2洗涤、清洁率*经营旺季天数*400*60%*6*30*(10+10+7)=费用、
9、（单间客房客用一次性消116.64万元耗品价格+布草洗涤单次价格+单次清洁费用价格）;淡季客房用品消耗=客房总数量*淡季开房率*经营淡季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格+布草洗涤单次价格+单次清洁费用价格）公共区每平米月平均清洁费用3.8*13700*1262.域大理石*公共区域大理石面积4保养费用*12个月公共区每平米月平均清洁费用1 . 2*36900*1253.1域地毯清*公共区域地毯面积*12洁保养费个月用其他费交通、通讯、绿化、消毒10320 万元 *2%206用杀菌、服装等费用，全年营业收入*1%营业税金全年营业收入*5.5%10320 万元 *5.5%567.6房产税房产原值
10、*税率*（1-扣除比例）8 亿元 *1.2%*(1-30%)672销售费用全年营业收入*3%10320 万元 *3%310餐饮成本酒店餐饮年收入*50%出租经营，无0餐饮其它费用（洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入*3%出租经营，无0运营费用客房成本+餐饮成本+其他成本5140营业总成本固定成本+运营费用5410万元+5140万元10550三、利润预测模型酒店经营利润（GOP）数据模型估算行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的33%计算；有物业出租的 酒店按照营业收入的38% 一 42%计算。按以上办法测算的 A 酒店经营利润为3922万元（收入10320*38%）至 43
11、34 万元（收入 10320*42%）。按当地经营情况测算酒店的经营利润酒店的经营利润（GOP）=全年经营收入-运营费用按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为5180万元，净利润为-230万元，年现金净流入2300万元，详见下表：项目名称测算模型实例（万元）金额（万元）经营利润全年经营收入-运营费用10320-51405180利润总额全年经营收入-营业总成本10320-10550-230所得税营业利润*25%0净利润营业利润-所得税-230经营现金流入折旧费+净利润2530-2302300分析偏差按当地经营情况测算的 A酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差32%-20%,偏 差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时 取值较低。四、结论大量的经验数据表明，偏差控制在10%-20%之间是合理的，偏差较大时，需分析预测 数据，找出差异原因，看是否需要重新测算。分析 A酒店的测算数据后发现造成偏差的影 响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上 再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行 性决策提供较为可靠的依据。
