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1、河南上风上水生态园有限公司 “鸿泽苑”生态老年服务中心项目可行性研究报告北京玉龙天行工程咨询有限公司二一一年十一月目 录第一章 总 论11.1项目概述11.2可行性研究编制原则、依据与范围41.3目标客户定位71.4结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性14第三章 市场前景分析及预测163.1老年服务市场分析s163.2老年公寓租赁市场分析203.3郑州市老年服务中心市场前景分析22第四章 项目区建设条件254.1项目区概况254.2区位条件264.3自然条件26第五章 建设规划和内容285.1建设规模285.2建设内容28第六章 工程方案306.1项目
2、设计306.2老年服务中心建筑设计方案316.3电力设计方案366.4电信设计方案386.5给排水设计方案386.6采暖、通风与空气调节设计方案396.7防雷及接地39第七章 服务中心管理模式407.1候鸟式养老模式407.2候鸟式养老的服务核心407.3候鸟式养老的运作模式417.4候鸟式养老的宗旨427.5本服务中心管理模式427.6本服务中心服务方式43第八章 服务中心管理方案468.1方案原则依据468.2老人居室468.3公共区域468.4服务膳食478.5护理478.6康 复488.7心理疗法488.8临终关怀49第九章 环境保护509.1依据及标准509.2建设施工期污染因素及防
3、治措施509.3装修期间污染因素及防治措施559.4营运期污染因素及防治措施569.5结 论57第十章 节能、节水措施5810.1设计原则5810.2设计依据5810.3节能措施5910.4节水措施62第十一章 安全卫生6411.1执行的设计依据与标准规范6411.2职业安全卫生现状6411.3卫生要求6411.4危害因素分析及控制措施6611.5预期效果及评价6711.6消防68第十二章 组织机构与人力资源配置7012.1组织机构7012.2运营组织安排7012.3劳动定员与人员培训70第十三章 项目实施及招标方案7213.1项目组织7213.2项目实施计划7313.3建设工期及项目实施进度
4、表7313.4项目招标方案75第十四章 投资估算与资金筹措7914.1投资估算7914.2资金筹措方式与来源81第十五章 财务评价8215.1财务评价基础数据选取8215.2营业收入估算和成本费用分析8215.3经济效益分析和评价8315.4盈亏平衡分析8415.5敏感性分析8515.6财务评价结论8515.7风险分析85第十六章 社会效益评价8816.1社会影响分析8816.2社会适应性分析88第十七章 报告结论8917.1结论8917.2建 议895第一章 总 论1.1项目概述1、项目名称“鸿泽苑”生态老年服务中心项目2、项目承办单位河南上风上水生态园有限公司3、建设性质新建4、建设地点郑
5、州市惠济区大河办事处前刘三组5、建设规模与内容（1）建设规模中心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。（2）建设目标n 建设郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年服务中心。n 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆
6、化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。n 通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。n 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。（3）建设内容土建工程本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图表11 建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼320
7、0三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计90520综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算项目建设投资为8500万元，其中：固定资产投资8000万元，流动资金投资为500万元。（2）资金筹措本项目总投资为8500万元，拟通过企业自筹解决6500万元，通过银行贷款2000万
8、元。7、建设年限项目建设期为两年，建设时间为2010年10月至2013年9月8、主要经济技术指标序号指标名称单位数量备 注1项目占地面积亩181.2合120806.04m22用地性质居住用地3建筑面积m2905204容积率 0.755绿地率56%6建筑层数低层7建筑耐久年限年508建筑结构耐火等级级二9屋面防水等级级三10建筑抗震设防类别类丙11抗震设防烈度度612结构形式框架结构13建设期年214定员人30015项目总投资万元850016年营业收入万元1100017年总成本费用万元7452.2118年利润总额万元3327.7919净利润万元2495.8420财务内部收益率%41.36%税前3
9、1.94%税后21投资回收期年3.1动态投资回收期（税前）4.1动态投资回收期（税后）22总投资利润率%39.21.2可行性研究编制原则、依据与范围1、编制原则（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费
10、需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生
11、。（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。2、研究编制依据（1）中华人民共和国建筑法（2）民用建筑设计通则（JG3738）（3）建筑物抗震设计规范（GB50191）（4）建筑给排水设计规范（JBJ1588）（5）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）（6）城市房地产管理法（7）建筑设计防火规范（GBl687）（8）建筑物电路设计规范（9）郑州市城市总体规划（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求（11）老年人社会福利机构基本规范（12）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)（13）财政部、国家税务局关
12、于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)3、研究编制工作范围根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括： （1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。 （2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4）、项目实施原则及实施进度。 （5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。（6）社会效益分析1.3目标客户定位“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体： 其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客
13、较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。 其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。 其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。1.4结论整个中心可提供各类住房共3000户,可安置接纳4000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会300余人的就业问题。本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人
