安徽合肥房地产分析报告

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1、一、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入4万-6万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、合肥土地市场发展四、直面 2005 合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加

2、强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6 、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8 、信贷 : 政策调整引导理智消费9 、未来合肥楼盘的发展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告随着国家扩大内需政策的实施， 房改政策逐步到位， 尽管 近些年 受国家宏观调控政策的影响， 但 合 肥市房地产业发展势头依然迅猛， 特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展 态势， 正逐渐成为二线城市中新的投资热点。、

3、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展据统计，2004年该市共完成房地产开发投资133.23亿元，其中住宅投资额 104.62亿元，同比分别增长了 39.86 %和50.51%;施工面积1414.97 万平方米，其中住宅 1106.59 万平方米，同比分别增长了 32.03 %和33.34 %;新开工面积710.95 万平方米，其中住宅 555.75 万平方米，同比分别增 长了 19.02 %和18.28 %;竣工面积566.39 万平方米，其中住宅 464.99 万平方米，同比分别增长了 53.33 %和59.25 %; 2005年1-2月 在城镇以上投资额中房地产完成投资19.24亿元

4、，增长45.9%。2004年合肥基础数据统计表房地产开发投资133.23亿元施工面积1414.97万平方米其中住宅投资额104.62亿元其中住宅面积1106.59万平方米其中新开工面积710.95万平方米竣工面积566.39万平方米其中住宅面积555.75万平方米其中住宅面积464.99万平方米与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工 面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房 地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。与此同时，合肥市的商品

5、住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。尤其是近7年，合肥市房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额 9.8亿元。2000年已达到141.7万平方米、销售金额 21亿元。而刚刚结束的 2004年，合肥市 商品房销售面 积371.37万平方米，其中住宅销售面积315.85 万平方米，同比分别增长了30.76 %和29.74 %;商品房销售额93.64 亿元，其中住宅销售额 71.62亿元，同比分别增长了37.59 %和30.71 %。另据资料显示，在2004年合肥市商品房销售中，个人购房率达 98 %以上，目前该市城市居民人均住房建筑

6、面 积达24.6平方米，住房成套率达91 %。随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长： 建筑面积80-150平方米住宅保持良好销售势头，尤以120150平方米的商品住宅销量占主流；同时，建筑面积1 5 0 2 0 0平方米大套型住房销量大幅上升。2、合肥市房价一路走高目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为2722元/平方米。而据同一部门的信息,2004年6月份,合肥商品住房预售均价仅为每平方米100元，但由于房价上涨速度较快,2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约居民感到难以承受。 这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。据悉，2005年新建

7、楼盘中房价在 4000元/平方米以上的约占12% 3000-4000元/平方米的约占52% 2000元/平方米左右的占8% 从售价上看，2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增长，单套4 0万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近3 2%。由于居民收入的提高、住房购买 方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、 交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快：2002年省城新建商品房的均价1856元/平方米，200

8、3年增至2148元/平方米，到 2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一 些热点地段的住房售价已达到近4000元/平方米。就在2005年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了100元左右。年均增长27 %的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼 盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对 于由此萌发岀来的炒房现象，除了导致房

9、价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这 种倾向，正采取多种措施予以遏制。3、商品房总体上供小于求据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增 加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均 GDP达1000美元，城镇化率达 30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达 60

10、%。合肥市目前的城市人口约 180万，城市用地约 1 70平方公里，城镇化水平在 45% 左右。数字的差距意味着在近 6 年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每 年 20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35 平方米计算，每年需建新住宅 70000套，近 700万平方米。按国家 2010年户均一套、人均一室、平均每户 120平方米的住宅建设 目标，合肥市 300 万人口以城市每个家庭 3.2 人计算，人均需增加近 10平方米，预测需 3000 万平方米的 住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。4、合肥各区域房价现状目前合肥房价受地

11、段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价 偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均 价集中在每平方米2 5 0 0元 3 0 0 0元之间，当然也不乏类似绿城桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米3 0 0 0元以上高档次楼盘，均价在每平方米2 0 0 0元以下大多集中在东区和南区位 置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全 国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱 节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高

12、低，合肥房价与收入比大约在8-9之间，与国际惯例的房价 与收入比6,房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是 经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。5、规模化开发主导市场经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004 年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20多个 20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于 2005 年陆续亮相。 业内人士认为， 大盘的不断涌现标志着规模化开发时代 应势而生。尽管

13、上世纪 90 年代合肥也曾出现了琥珀山庄、 西园新村等少数大盘， 但整个市场尚无法与近几年呈现 出的规模化开发蓬勃发展之势相比。 2001 年， 30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；占地 490亩的新华学府花园和占地 600亩的颐和花园先后于 2002年和 2003年上市，更是延续了本土开发商的 规模化开发进程。尤其是占地 480亩的绿城桂花园及建筑面积 70万平方米的国际花都、 37万平方米的金 色池塘等由外地知名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势体现 得淋漓尽致。随着建筑面积 130 万平方米的金水湾、 23万平方米的滨水城、 30万平方米

14、的西湖花园、 40 万平方米的静安新城、占地面积 1000亩的奥林匹克花园、 600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，可 以预测合肥楼市的未来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。6、卖方市场渐变买方市场在 2004 年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开 发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产 的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度

15、，带动二手房市 场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产 市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性 的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟 的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧 的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的 “ 卖方 ” 梦想。 但随着市场的发展， 客户对房地产产品、 法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和 成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。7、五大因素推动房价上涨其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很 快。 2002 年以前，合肥市城区面积为 130 平方公里，人口为 137 95 万。但 2002 年行政区划调整 后，根据合肥市千亿元规划，到 2010 年城区面积将增加到 280 平方公里，人口将增加到 300 万。庞大 的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。其二是 20