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1、房产税整合版（DOC 30页）日期:目录目录 11案例背景 11.1房地产市场开展 11.2个人住房房产税的产生 11.3个人住房房产税扩围 32征收个人住房房产税的意义 42.1遏制炒房与过度需求 42.2调节地方财政结构 42.3发挥收入再分配作用 53. 房产税的作用机理 63.1房产税与税负转嫁理论 63.2房产税与房地产的需求与供给分析 6房产税对房价影响的作用机理 73.2.2 房产税对住房需求的影响 83.2.3 房产税对住房供给的影响 93.3小结 104. 房产税扩围的可行性分析 115我国沪渝地区房产税试点情况 135.1房产税在上海的实施情况 135.2房产税在重庆的实施
2、情况 145.3沪渝两地实施房产税后的问题总结 15房产税征收对象范围小，制约力有限 15税率设置有待进一步论证 15房产税重在完善税制，降房价之说“流产 16试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大 166我国未来房产税扩围面临的问题 176.1房产税扩围的现实阻碍 17税率难以确定 17房产价值评估技术受限。 17征房产税的权力寻租空间 176.1.4 地方土地财政的庇护 17我国投资环境导致的大量游资存在 18征收本钱巨大 186.2房产税扩围带来的问题 18中产阶层受到冲击 18打击了租房市场 18有可能推动房价上升 197典型国家和地区房产税制的比拟与启示 207.1国外房产税概述 20
3、美国房产税概述：取之于民，用之于民 20日本房产税概述：房屋估价制度完善 20新加坡房产税概述：差异化政策兼顾效率与公平 21加拿大房产税概述：低收入者可退房产税 217.2国外房产税政策对我国的启示 218改革我国房产税制的政策建议 238.1扩大征税范围，实现配套性和完整性 238.2科学设计计税方式和起征点 23个人居住房屋按人均面积计算起征点 23个人经营性房产按市场评估价值征税 248.3根据地区及住宅具体情况设计多层比例税率 248.4提高税收优惠的普遍性 248.5个人房产税收入应定向使用 248.6完善征收个人房产税的配套措施 25加强个人房产税评估建设 25实现房屋登记信息与
4、税务部门联网 25结论 26参考文献 27第四小组期末论文1案例背景1.1房地产市场开展毋庸置疑，近几年我国房地产行业取得了突飞猛进的开展。房地产投资对经济增长的 总奉献度甚至超过 20%房地产行业的迅速崛起带来了很多正面的影响，刺激消费，拉动 经济增长，增加就业，改善城市面貌，提高居住水平等，但随之而来的经济过热，房价居 高不下且呈逐年递增的开展趋势。2021年全国城镇平均房价 5791元/ m2o 2007年为3445元/ m，五年上涨68%年均递增10.9%; 2003年平均房价为2381元/ m，十年上涨 143%年均递增10.3%。这对未来经济稳定和居民福利水平产生严重威胁。房价的飘
5、涨有很多方面的原因，除市场经济的开展、通货膨胀、人口增长等外生性原 因外，主要由以下几方面的内部矛盾造成。1住房需求与投资性需求同增是根本原因一方面，随着城市化进程的加快，密集的人口对房产的需求不断增长，保障性住房供 给缺乏，使得商品房作为居民必须消费品具有了不可替代性，这使得房地产长期看涨。另 一方面，随着我国 GDP勺稳步增长，居民收入水平不断提高，加之国内投资渠道较少，房 地产投资限制较少，风险和收益不配比，使得人们对不动产的投资需求增长。2地方政府对财政收入的追求导致了房价水涨船高从1994年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1993年的22%提高到2021年53%与此
6、同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共效劳支出，地方政府的财政压力可想而知。于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政 的主要收入来源。随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土 地所获得的收入，进而形成了所谓的“土地财政的局面。目前地方政府垄断了土地的使 用权，土地价格上升，政府直接收入提高，土地开发投资又是当地GDP勺主要奉献力量，因此地方政府出于私利，会希望土地价格越高越好。各地纷纷出现的“新地王也正验证 了这种情况。1.2个人住房房产税的产生房产市场现在的主要矛盾是大量需要住房的人买不起，而有大量的住房投资投机者囤 房，任其空置，待价而沽。住宅
7、市场上的这种异常现象，正成为住房市场健康开展的顽 疾。2021年以来，我国住房购置中投机性购房的比例不断上升，从而导致房屋空置现象不 断加重，住房资源严重浪费，市场价格扭曲，而房产保有环节的税收缺位又在客观上加重 了这种状况。由此个人住房房产税改革应运而生。个人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是说，个人房产税是对房屋的保有期间征收的。早在1986年的时候我们国家就已经开始征收房产税，那时对房产征税的目的是为了运用税收工具， 加强对我国领土范围内房产的管理，提高全国房产的使用效率，控制固定资产投资规模， 合理调节房产所有者和经营者
8、的收入。在当时我国还没有进行住房制度改革，城镇居民拥 有个人产权住房的情况还比拟少，因此，该条例中同时规定了要对个人拥有的非营业性住 房，即个人自住用途的房产免税。而本文所要讨论的房产税特指以2021年1月在上海和重庆进行试点的，针对个人住房所征收的房产税，相当于是“新房产税，为了区别我们就 定义它为“个人房产税。具体改革试点内容如表 1-1所示：表1-1 2021年重庆上海个人房产税试点试点城市重庆上海征收对象个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的咼档住 房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的 个人新购的第二套含以上的普通住房。未 列入征税范围的个人高档住房、多套普通住 房，将适时纳入征税范围
9、。上海本地和非本地家庭家庭新购第二 套及以上住房税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价到 达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均价3倍以下的住房，税率为 0.5%; 3倍含至4倍的，税率为1% 4倍含以上 的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企 业、无工作的个人新购第二套含以上的普 通住房，税率为0.5%。适用税率暂定为0.6%。应税住房每 平方米市场交易价格低于本市上年度 新建商品住房平均销售价格2倍含2倍的，税率暂减为 0.4%。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确 定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试 点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计 税依据。计税依
10、据为参照应税住房的房地产市 场价格确定的评估值，评估值按规定 周期进行重估。试点初期，暂以应税 住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免纳税人在？暂行方法？施行前拥有的独栋商品住 宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品 住宅、高档住房，免税面积为100平方米。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人 的应税住房均不扣除免税面积。家庭全部住房面积人均不超过60平方米免征；本市居民家庭在新购一套 住房后的一年内出售该居民家庭原有 唯一住房；子女成年后，因婚姻等需 要而首次新购住房、且该住房属于成 年子女豕庭唯一住房的；付合国豕和 本市有关规定引进的咼层次人才；持 有本市居住证满3年并在本市工作
11、生 活的购房人，其在本市新购住房、且 该住房属于家庭唯一住房。1.3个人住房房产税扩围2021年2月，时任国务院总理温家宝在主持召开上届政府最后一次国务院常务会议提 出“国五条五项政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制；（二）坚决抑制投机投资性购房；（三）增加普通商品住房及用地供给；（四）加快保障性安居工程规划建设；（五）加强市场监管。其中第二条中又再次强调了“扩大个人住房房产税改革试点范围。2021年6月公布的？关于2021年深化经济体制改革重点工作的意见？提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，对此开展改革委有关负责人也表示“今年会有具体动作。而这些消息都进一 步确认了“房产税将扩围的趋势。
12、“90%可能将会包括深圳？近期，有关深圳将成为 2021年房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都表示，房产税在深圳落地将是大概率事件。其理由就是深圳被认 为具备房产税开征的条件，其已完成全面评估存量房价格的系统工作，这被认为是开征房 产税的根底。此外，深圳房产产权明确，开征房产税的条件也被认为是全国各城市中最好 的。事实上，2021年国务院在上海、重庆开始对个人住房房产征税试点，就已经说明国务 院对个人自住房产征税的改革根本方向。从两年来上海、重庆的试点情况看，既没有对房 地产市场造成剧烈冲击，也没有引发民怨，这说明即使在全国范围内对个人住房房产征 税，也不会对经济增长和民生改善造成不利
13、影响。既然如此，“扩大个人住房房产税改革 试点范围就是房产税改革的必然趋势。1986年国务院公布房产税暂行条例，对个人自住房产作出免税规定时，个人自住房产根本上是公有的；而1998年住房制度改革后，个人自住房产那么根本上是私有的，对私有房产征税可以说是各国政府税制设计的普遍选择。因 此，我国恢复对个人自住房产征税也是迟早的事，对此，社会公众应该有心理准备。2征收个人住房房产税的意义从国内外学者研究的经验中我们已经认识到了个人房产税开征的理论依据，那么接下 来再结合我国的实际情况来分析一下我国开征个人房产税的必要性。笔者认为有以下三 点：遏制炒房与过度需求以控制个人住房价格、调节地方财政结构、调
14、节个人收入再分 配。而这三点又是层层递进，从直接到根本。2.1遏制炒房与过度需求首先最直接的意义就是个人房产税的推出可以遏制炒房与过度需求，控制住迅猛上涨的房价。房价上涨过快的最重要的原因之一就是国内外各种资金的炒作，而针对个人住房 保有阶段所征收的个人房产税，可以增加房产持有的本钱，相应的增加炒房的本钱，进而 加大炒房的风险和减少炒房所得的利润，使得炒房者会抛出持有本钱较大的房产，这样就使得住房市场增加了住房的供给，减少了炒房者的需求，这样房价上涨的趋势就会得到缓 解，最终也到达了个人房产税征收的直接目的。2.2调节地方财政结构目前各地政府主要靠出卖土地所得来获得财政收入，这无形中增加了开发
15、商的本钱， 抬高了房价，不利于地方政府在税收方面的长远开展。如果个人房产税在全国范围进行广 泛的征收，势必会减少地方政府的财政压力，进而也可以缓解价格日益见长的土地资源。 而且从国外的经验来看，个人房产税普遍成为了地方政府的主要收入来源，所以这也从侧 面证明了个人房产税的收入可以让地方政府改变原有的财政收入方式，进而减少对“土地 财政的依赖。对于征收上来的个人房产税又可以投入到当地的保障房建设之中，缓解地方政府对于建设保障性住房资金短缺的困境。2021年底国务院下发了 ？国务院办公厅关于促进房地产市场健康开展的假设干意见 ？，第一局部就提出要加大保障性住房的建设力度。但是由于资 金短缺，地方政府对于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的，还有 的是开工了但是由于资金缺乏建筑工程进行不下去导致工期一再拖延。当然出现这些状况 有很多内在外在的原因，但是其中最重要的资金缺乏的问题是
