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1、泽木C109012谨以此文向尤总和于总表示感谢敬请宝地公司关注此文各项细节凝练强势势 改改写历史史 造造福沂水水 沂沂水人民民广场购购物中心心项目合合作意向向书 青岛泽木木商务策策划有限限公司20099年111月5日1、 项项目简析析：沂水人民广场购物中心，建筑形式及商业承载特点，与临沂人民广场基本一致，县政府的支持，周边人气的前景，对该项目的未来价值有较好的支撑力度。直观感觉1、 项目规模较小，与“财富中心”相比，商业形象和综合优势不足2、 不在成熟核心商圈之内，广场人流不等于有效客流，存在误区3、 缺少统筹思路，商业运营与销售易于脱钩，项目价值优势模糊4、 一旦“财富中心”有高手操盘，容易
2、收到压制，难以逾越困境5、 本土优质商业资源不多，对异地招商要求较高，同比难度较大客观认识1、商家永远追随更高利润、更新概念、更强团队2、商家存活的第一要素是有效消费群而非休闲客3、商业项目存活第一要素是创造并有效引领消费特别提示2、成功功途径：（简述述）（1）将将商业策策划和运运营管理理授权泽泽木团队队实施策划划、包装装、招商商、运营营、管理理。（2）为为泽木团团队的工工作提供供良好的的保障，建立良良好的营营销机制制。（3）以以此为前前提，泽泽木团队队为该项目实施施6大商商业计划划，确保保五一开开业及开开业后经经营管理理实效： 解决决体系定定位，配配置合理理业态，塑造强强势概念念，形成成本地
3、最最亮的商业热热点。 塑造造良好形形象，建建立社会会公信，锁定优优秀品牌牌，形成成主题鲜鲜明的商业特特点。 完善善管理核核算，实实施内外外招商，营造超超前品质质，形成成优势明明显的商商业内涵涵。 制定定组合策策略，提提供销售售支持，提高产产权盘值值，形成成后续强强劲的价价值走势势。 整合合社会资资源，创创新促销销模式，引导沂沂水潮流流，形成成独具魅魅力的商商业文化化。 注重内内部管理理，培养养本土团团队，完完善管理理模式，形成自自我运行行的项目目机能。 以上上6大类类涉及1100多多项关联联密切的的具体商商业事务务，是保保障项目目成功的的坚实基基础和必必然途径径。3、关键键问题：对于于以下问问
4、题的认认识，决决定该项项目的品品质和未未来形势势（1）关关于业态态问题： 就主力力超市之之外的业业态分划划问题，考虑到到开发商商的意愿愿，以及及市场中中存在着着联营性性质的商商家需求求，泽木木公司主主创人员员建议采采用“租赁品牌托托管”的混合合业态，进行招招商和运运营管理理。 托管管，指的的是管理理方投入入店面及及基本装修修，品牌牌商负责责二次装装修、新新款铺货货调货，承承担收银银、店员员、店长长等人员员费用，由管理理方代为为管理，销售收收入由管管理方每每周划拨拨，并在在达到一一定销售售额基础础上，扣扣除综合合管理费费。综合合管理费费含较高高租金、物业费费、宣传传费、促促销费。该模模式仅对对优
5、势品品牌，以以及租金金承受能能力低的的项目（如美发发/特色色小吃）但是却却具有显显著的、对项目目价值具具有支撑撑作用的的商家使使用。因此此，此类类商家的的比重，在整个个项目中中不超过过20。注此类商商家所能能形成的的零售回回报，往往往是超超出较高高租金水水平的。 该模模式有利利于品牌牌商低门门槛进入入，也有有利于项项目的统统一运营营、统一一管理、统一促促销，对对于整个个项目形形成优势势，具有有比联营营更合理理且费用用风险更更低的好好处。 采用用托管模模式还有有两个特特点。一一，仅仅仅是前期期的选择择，一旦旦时机成成熟，即即可转为为租赁，管理方方将会逐逐渐缩减减管理成成本和管管理强度度。二，该模
6、式式“仅仅要要求赚取取较高租租金（综综合管理理费）”，超出出目标租租金收入入，则更更多利润润归品牌牌商。（2）关关于项目目运营的的成本核核算问题题： 在此之之前，开开发商和和相关人人等，对对于该项项目的商商业筹备备、招商商、开业业、开业业后运营营管理等等事务，究竟需需要多大大的投入入才能使使该项目目立起来来，似乎乎没有一一套至少少是相对对明晰的的核算。 对于于开发商商而言，商业项项目的建建成后装装修及所所有运营营投入、市场投投入、物物业维持持投入等等等，都都需要从从产权销销售的收收入里往往外拿。这就就意味着着，如果果项目运运营的成成本核算算、团队队计划、营销规规划、项项目成熟熟等问题题，表面面
7、上是商商业运营营管理的的问题，实际上上是开发发商的盈盈利水平平问题。 泽木木团队在在考量业务务可行性性的同时时，将项项目核算算、开发发商产权权销售增增量收益益、商业业租金收收益等，作为极极为重要要的前提提性质的的考量内内容。 本文文后面的的商业业筹备及及项目运运营管理理的基础础匡算章节中中，将对对上述内内容有匡匡算环比比分析，在在此不繁繁述。仅仅提出来来作为重重要问题题，希望望开发商商有足够够的重视视。（3）关关于商业业存活质质量问题题：（商商业模式式） 商业业项目的的存活，是一套套方式方方略问题题。而商商业项目目的存活活质量，又是建建立在存存活基础础上、与与存活的的方式方方略有密密切联系系，
8、却是是另一套套更全面面、更深深化、更更缜密的的措施体体系。 沂水水人民广广场项目目的存活活，现在在看上去去，从内内部角度度来讲，有自身身的策划划、策略略、战略略、目标标等体系系问题及及专业技技能要求求；从外外部市场场角度来来看，有有竞争压压力、商商界认识识、商圈圈劣势、社会判判断、成成熟周期期等体系系问题及及过程技技能要求求；从未未来的走走势角度度来说，有销售售定位、核心价价值、盘盘值走势势、产权权商业对对接及产产权铺面面恢复等等体系问问题及处处置细节节的严谨谨要求；从商业业竞争规规律的角角度来认认识，还还有卖场场风格、商业属属性、商商品组合合、功能能结构、购物环环境、促促销细化化、人性性化服
9、务务等体系系问题及及动态掌掌控能力力要求。 因此此，麻雀雀虽小，五脏俱俱全；项项目虽小小，对项项目操盘盘和商业业运营管管理的要要求，却却不能降降低。这种种认识，是泽木木团队操操作项目目的共识识基础要要求，希希望宝地地公司予予以正视视。（4）关关于产权权销售与与商业运运营的协协作问题题： 沂水水人民广广场项目目的操盘盘，从现现在来看看，产权权销售是是由代理理公司执执行。 从性性质上来来比较，商商业策划划、理念念、包装装、招商商、运营营、管理理等内容容，是整整个项目目的价值值核心，它决定定着整个个项目的的社会形形象、商商业地位位、市场场价值、销售价价格、盘盘值走势势，以及及开发商商的项目目盈利水水
10、平、盈盈利空间间伸缩、公司品品牌、政政府支持持态度、融资环环境，甚甚至与开开发公司司后续的的资金链链、拿地地门槛、事业扩扩张和地地产项目目的后续续开发等等，有着着密切的的休戚与与共的关关联。 从合合理配置置商业地地产（产产权产品品）的价价值链条条的角度度来看，地下商商业项目目与地上上文化功功能，也也有不容容忽视的的密切联联系。 因此此，如果果商业运运营与产产权销售售“不能实实现一体体化操盘盘”，两者者之间的的协作顺顺畅，以以及产权权销售口口径对商商业的服服从、商商业包装装策划对对产权销销售的支支撑，就就是一个个需要高高度重视视的问题题。3、商业业筹备及及项目运运营管理理的基础础匡算：按照照中等
11、水平平进行匡匡算（1）经经营规模模： 大约1100000平的商业业面积，按常规规属于“万米以以上大型型商业卖卖场”，在政政府重点点项目行行列。（2）业业态模式式： 采用用“租赁品牌（店铺）托管”的混合合业态模模式。（3）组组织架构构：在“不能实实现一体体化操盘盘”的前提提下项目总经理商管部总监财务部总监物管部总监总经办主任营销部总监策划经理美术设计美工陈列财务经理会计、出纳财务文员区域经理管理主任总台、总机水电技工安全保卫保洁人员文职秘书司机外勤法律顾问 上上述架构构是混合合业态前前提下的的配置，属于精精炼型架架构。（4）人人员配置置及薪酬酬结构：部门职位 数量月薪标准准备注总经办项目总经经理
12、 1100000元泽木成员员总经办主主任 140000元沂水招聘聘总经理文文职助理理 120000元泽木成员员法律顾问问 120000元沂水事务务所司机（兼兼外勤） 120000元泽木成员员营销部营销总监监 150000元泽木成员员广告经理理（兼策策划） 130000元泽木成员员美工/美美术设计计 240000元临沂招聘聘商管部商管总监监 150000元泽木成员员商场经理理 260000元临沂/沂沂水招聘聘主任管理理员 5100000元临沂/沂沂水招聘聘总台/总总机服务务 460000元沂水招聘聘品牌托管管店长/收银/店员 若干招聘或品品牌委派派财务部财务总监监 150000元泽木成员员财务/
13、出出纳 360000元沂水招聘聘档案/文文职/考核 230000元沂水招聘聘物管部物业管理理总监 150000元泽木成员员水电工程程类技工工 5150000元沂水招聘聘安保/车车场人员员 690000元临沂沂水水招聘保洁人员员 560000元沂水招聘聘考虑虑休班/假期，总人数数约为444446人，月薪支支出约为为11万元。比常规大型型商场低22030（5）商商业运营营管理收收入分析析： 一个商商业项目目的成功功存活期期最短为为1年，而其商商业价值值的最佳佳峰值周周期，好好项目约约为100年，超超出100年则需需要变革革。因此此，本着着对雇主主负责、对商家家负责同同时也对对自己负负责的态态度，泽泽木公司司一般要要求每一一轮的合合作周期期为5年年。这是是将商业业项目的的市场价价值与社社会价值值运作到到极致的的最合理理周期。合作期第一年第二年第三年第四年第五年租金均价价标准1.800元/2.000元/2.200元/2.500元/2.800元/年度租金金收入约2855万元约6333万元约6966万元约7900万元约8877万元5年总计计收入约：32290万万元（核核计每年年约：6658万万元）说明：1、 此核算以以有效租租赁面积积为88800为准。实际面面积经过过前期定定位、功功能区划划、区位位租价平平衡、商商家业种种价位平平衡后，可能会会有所增增减。2、 此核算的的第一年年免半年年
