中型中高档小区可行性研究报告

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1、中型中高档小区可行性研究报告一、 项目概况 1.1 项目简介 1.1.1项目位置 该地块位于长春市南关区 乙一路以东 光明水库以南 人民大街以西 乙七路以北 ，占地面积184000平方米 ， 土地性质为住宅用地 商服用地 住宅二级 商服三级 1.1.2 项目现状 目前地块尚未办理征地手续 ，原地块为一片棚户区，项目总占地面积184000平方米，总建筑面积644000平方米 ， 1.1.3项目总体规划要求 规划建造一个中型中高档小区 ，4 栋15层，土地使用年限XX年 ，容积率为3.5 ，绿地率：40% 1.1.4项目建筑面积指标 项目建筑总规划面积644000平方米，绿化面积73600平方米，

2、建筑密度小于23% 建筑容积率3.5 1.1.5 项目名称、性质 项目名称：X 项目性质：新建 1.1.6建设单位及其基本情况 建设单位： X X是由X省一建集团有限公司与上海X投资发展有限公司改制重组成立的多元投资主体的大型民营施工企业。注册资本1.39亿元。集团控股子公司10个，分支机构30个。现有员工 1859名。 集团公司前身的X省一建集团公司，在X省施工行业中一直户于排头兵地位，具有XX年的光荣历史。在激烈的市场竞争中，集团公司不断发展壮大，不论是施 工能力与创利水平，管理素质与运营经验，还是资源实力与整合能力，以及队伍建设与文化培育等，都在不断提升，展示了良好的社会形象。50多年来

3、，集团公司 始终坚持“科技兴企，质量兴业”方针和“干一项工程，树一座丰碑；开一片市场，交一方朋友”的精神，精心施工，严格管理，施工足迹遍及长春市、X省内外 及俄罗斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亚、巴基斯坦、阿联酋、独联体等国家。以一大批精品工程，赢得广泛信赖，共创鲁班奖4 项，并荣获中国建筑业协会颁发的鲁班奖特别荣誉奖，自XX年以来，获长春、沈阳等市级优质工程江49项，获X省、辽宁省等省级优质工程江25项，获 东北三市优质观摩工程金银牌奖28项。其代表工程有：中国一汽、长春客车工厂、长春机车厂、长春拖拉机厂、浑江电厂、前郭炼油厂、国家粮食储备库、长春电 信枢纽大厦、X省农业银行营业楼、

4、长春国贸中心、乐府大酒店、X省宾馆、亚泰饭店、亚泰富苑商务中心、长春人民银行营业楼、长春 税务学院综合楼、X省人大办公楼、X省电力微波楼、东北师范大学、X省劳动保障中心大厦、长春南波大厦、长春地质宫、长春机场、X大学、X工业 大学、长春理工大学、X农业大学、长白山宾馆、长春五环体育馆、长春交通指挥中心、X建设银行营业楼、长春经开区大厦、X省海关大厦、吉祥大酒店、 农业发展银行营业楼、东北银贸大厦、长春五环体育休闲中心、长春火车站北站房、X省广播电视塔、X省交通银行、中国农业科技东北创新中心综合办公楼、 X自然博物馆、X省公安厅、X省林业厅办公楼、X省人大办公楼、X日报社新闻大厦每一项工程都是一

5、座丰碑，凝聚着X建工人的劳动与创造， 记载着这支队伍的奋斗与追求。 集团公司经营范围除房建施工主业，还有房地产开发、商品混凝土生产运输、钢结构工程、地基与基础工程、市政路桥工程、金属门窗工程、预应力工程、建筑装饰 装璜、建筑幕墙、起重设备安装、机电设备安装、水电设备安装、劳务分包以及国外工程承包和劳务出口等对外业务。拥有3个房建施工总承包一级资质，钢结构、 装饰装璜两个一级专业资质，有国内建筑劳务分包全部13个专业资质，有市政、路桥二级专业资质及房地产开发二级资质，取得了商务部批准的对外承包工程经营 资格及援外、成套项目实施企业资格，集团可以向世界各地派遣除海员以外的所有劳务人员。资质资源配套

6、合理，市场竞争能力不断提高。人力资源雄厚， 在X省内施工企业中占据明显优势：在现有的1128名管理人员中，有各类工程技术人员728人，其中高级职称112人，中级职称184人；国家注册一级 建造师60人，国家注册二级建造师68人，造价师10人。人力资源和高素质的人才队伍，成为集团公司不断发展的重要因素。 自XX年开始，集团公司在我省首家通过中建协GB/T19001质量管理体系认证，之后相继通过中建协GB/T24001环境管理体系认证、GB /T28001职业健康安全管理体系认证。在工程施工过程中通过三大管理体系的不间断持有和运行，规范了企业的管理，使企业管理素质不断提高。 这些年来，集团取得的辉

7、煌业绩，都刻在了集团发展的史册上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的诸多荣誉。先后荣获全国“五一”劳动奖状、全国守合同重信用企 业、全国工程质量管理先进企业、全国工程建设管理优秀企业、全国科技成果推广先进企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、全国工程建设系统精神文明先进单位、 全国模范职工之家、全国建设系统先进集体、X省明星企业、X省先进企业、X省AAA级信誉企业、X省重合同守信用企业、X省模范集体、X省质 量管理先进企业、X省工程质量特别荣誉奖、X省优秀建筑企业、X省对俄十佳企业等荣誉。这些荣誉，除了凝结着X建工集团全体员工拼搏与付出的心血 和汗水，更是对其能力、品质、精神、价值与贡献的充分认可。

8、经过2005XX年改制过渡期，XX年集团公司将进入持续发展期。集团公司已经谋划好发展战略，凝聚起全体股东和员工的意志和力量，上下一心，团结奋斗，立志把集团公司建设成为X省乃至全国有重要影响的大型骨干施工企业集团。 1.3 项目地块位置及周边状况 地块位置 南关区 乙一路以东 光明水库以南 人民大街以西 乙七路以北 土地现状 地势平坦，海拔大约在210米左右 土地内没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等 1.4主要经济技术指标 容积率：3.5 绿地率： 40% 控制高度：小于150m 建筑密度：23% 1.5结论 该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐

9、完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 二、市场分析和需求预测 1 长春市房地产业发展环境分析 1.1长春市社会经济发展情况分析 1.1.1 城市GDP 年份 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 GDP(亿元) 2919 2258 2230 1934 1712 1535 1338 1150 1003 824 1.1.2城市居民家庭人均可支配收入 年份 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 居民年人均可支

10、配收入 22610 21336 17211 11350 10065 8900 7905 6963 6339 5568 从上表可看出，居民年人均可支配收入不断增加，人们购房能力也相应增加，这就给地产业带来了很大的销售空间。 1.1.3房地产投资额 从XX年长春市的房地产投资额为30.3亿元至XX年236亿余元，可见长春市房地产投资增长迅速。其中XX年度上涨幅度最大，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。8年间，我市房地产开发投资保持了快速增长势头，尤其在XX年度的投资额同比增长了13.46%，XX年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交

11、易市场比较火爆。XX年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。2010年1-7月份，长春市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。新房(商品住房、经济适用住房、商铺、写字间)登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。新建住

12、房登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。其中，商品房(商品住房、商铺、写字间)销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。这表明房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。 1.2房地产政策环境分析 1.2.1中国房地产政策综述 XX年房地产政策 新国五条 时间:2010/01/10 内容:国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加

13、强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民*责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。 国十一条 时间:2010/01/07 内容:国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。 增加住房建设用地有效供应，提高土

14、地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民*要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制XX年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供

15、地计划落到实处。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。 继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 三、加强风险防范和市场监管 加强房地产信贷风险

16、管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉