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1、郑家庄高层小区物业管理方案随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况，高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正 常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、 方法，对高层住宅各系统进行维护、 保养和管 理，保证这些系统的正常运转。 高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本
2、高， 收取的物业管理费也高。二、高层住宅物业管理的原则：1、早期介入原则：早期介入的作用有两方面： 一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。2 、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的 正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多 头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。3 、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4 、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规
3、章制度办事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。6 、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。三、高层住宅物业管理的内容：1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。2、高
4、层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。3 、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作， 保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5 、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流
5、动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证 24 小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7 、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。8 、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。四、高层住宅物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理
6、模式”1）关注不同层次的住户需求；2）环境建设中人性化要素的融入；3）物业管理与服务中人文要素的植入；4）对住户“深度关怀”；5）现代文明项目精神的塑造。简而言之， 就是在高层住宅物业管理、 环境、 空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突， 在实际物业管理中， 物业管理零距离与零干扰相结合的 “隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离” ，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的
7、了解， 注重服务的快捷性和住户的满意度， 除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性， 满足住户深层次的服务诉求。3 、 建立治安联动快速反应系统安全防范是物业管理第一要素， 高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度， 并建立起战斗力强的治安快速反应系统， 该系统既强调迅速快捷， 又强调多重结合， 迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后 120 秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。五、高层住宅物业管理前期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作
8、计划阶 段工作项目工作要点具体事项规 划 设 计 阶 段工程整体合理布局?停车场/库的布局?设备间及各楼层开间布局?综合布线走向及接口位置?公共照明及开间内电气容量预留?楼宇自控实现方式?公共配套设施场地的布局主要设备的布局?强电系统：配电室、发电机等的布置?中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置?停车场/库系统设置辅助设备的设置?上下水管线位置预留?宽带网络的设置及运营模式其它?主要设备设施选型建设（如电梯等）?公共配套设施场地的设计建议?智能化系统设计建议安全安全设备设施建设?对消防、保安监控等智能化系统提出建议?停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议六.物业管理服务标准一.接待佩戴统
9、一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；使用文明用语，不 应使用服务忌语。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、 服务方式、收费标准等事项。值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。二.服务时限急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使 用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。 服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。三.装修管理1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出
10、同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；4装修结束组织验收；5验收合格后3个工作日内退还装修保证金；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。四 . 给排水系统及其配套设施饮用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验1 次，保持池体内清洁， 没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3 个月（结合清洗水池）
11、 清洗 1 次泵房； 水泵运行正常， 每 2 小时巡查泵房1 次， 以防低位水池液压阀 （浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵， 每月启动 1 次， 保持水泵能正常运行， 每月检查 1 次消防泵及管道阀门， 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1 次；泵房内设备 2 年后，每年更新各种标志1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查；五排水设施化粪池每年清理2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更
12、换，定期检查；每旬清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 排水畅通， 无积水，无杂草； 每半年对地下管井清理1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通 1 次， 清理结束地面冲洗干净。 清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。六供配电系统建立和完善有关规章制度， 值班人员具备变配电运行知识和技能， 具备上岗资格， 持有上岗证书；保持配电房清洁卫生， 每周清扫地面及擦拭配电柜表面， 要求地面干燥无积灰， 配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠
13、、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；七弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；八避雷接地系统每年雨季来临之前， 对整个避雷接地系统进行检查维护； 在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。九电梯运行与管理安装、 维修、 保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度。安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内
14、明显位置张贴电梯安全使用许可证 。与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。电梯及其安全设施每周不少于1 次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告； 每台电梯每隔2-3 年必须进行1 次负荷校调试验， 负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。 试验报告副本应送有关行政主管部门备案。保持电梯机房清洁， 每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面， 地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设
15、施完好；每年检查2 次电梯井底，清除垃圾杂物。确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录电梯运行情况，建档备案。制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45 分钟设法解救乘客、排除设备故障。按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。十道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；1 .共用楼道保洁每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 每周清洁 1 次楼梯扶手； 每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除
