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1、XX市XXXX时代可行性研究报告目 录一、总 论2二、市场预测6三、建设规模与产品方案13四、项目现状16五、节能节水措施19六、环境影响评价22七、项目实施进度26八、投资估算27九、融资方案29十、财务评价32十一、社会评价33十二、风险分析34十三、研究结论与建议37十四、附图、附表40一、总 论一项目背景1.项目名称: XX时代2.承办单位：XXXX房地产开发有限公司注册资本 3000万元，开发资质二级；公司经营范围：房地产开发、房地产经营、物业管理等；XX房地产开发有限公司是XX市经营多年的生产与经营实体华夏家私城的姊妹公司，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。企业经
2、营状况良好，具备可持续发展的实力和前景。公司经营宗旨：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更富品质、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现XX房地产开发公司的社会价值；为城市创造空间-以高标准的规划和过硬的品质为XX城市东扩缔造住宅小区标杆，创造高品质的城市空间和艺术性的城市景观。为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高XX企业员工的工作生活质量；3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）湖南省及XX市颁布的相关法律、法规、政策（3）XX市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）XX市2009、2010
3、年国民经济和社会发展统计公报（5）XX市城市发展战略及最新城市总体规划（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）XX市市区基准地价（8）XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）投资项目方签定的协议书或意向书（10）编制报告的委托合同（11）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是促进地方经济高速发展的重要力量。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。房地产经济现在是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。XX地产开发公司为了响应国家的安居工程、XX市建立城东生态新城
4、的发展战略，决定开发XX时代。XX时代选择在XX城东生态城规划和开发，等项目实施后，将有利于引导XX城东生态城高尚居住氛围的形成，对于拓展城市发展空间，改善人居环境，改善城东生态城的面貌，实现XX市政府把生态城建设成最具活力的行政文教区，生态型的高档居住区，最具吸引力的核心商务区的战略目标。二项目概况1.拟建地点拟建于XX市规划的城东生态城内，东临资江大道，西邻XX市重点中学新一中及XX师范学校，南临荷叶路，荷叶路路对面均为市厂矿企业生活区，目前已经入住，北邻金竹山矿业生活区及自建职工安置小区。2.建设规模与目标自有资金为3000万元，XX时代项目规划总用地19407.5平方米，总建筑面积10
5、3750.29平方米，其中住宅56537.99平方米，公寓15552平方米，商业14295.8平方米。住宅总居住户数474户，公寓总居住户数288户，规划总居住人口2235人，容积率4.495，地面绿化覆盖率31.6%。小区内设幼儿园、配套有架空层泛会所、商业网点、集贸市场等设施。我国已经进入小康社会，XX市是湖南省内经济强县，人们生活水平稳步提高，XX房地产公司适度超前思想，规划、开发“XX时代”，致力于为在XX城东生态城工作的公务员群体、城市白领阶层、周边学校的知识分子，在本区域从事商业经营活动的企业主/私营业主和原来居住在该区域的市民家庭，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一
6、个优美、舒适、高尚品质和艺术氛围的居住环境。整个XX时代小区采用了欧式新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。工艺上将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌。3.主要建设条件1. 供水在XX六中（将来的新一中）有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放资江大道、荷叶路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供电拟采用双路供电，一路从XX六中（将来的新一中）开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配
7、电室；另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。4. 供气已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由XXXX房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地基本达到了“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。5. 电信本项目预计需装机容量为1000门的程控交换机，拟由XX市电信局开设，下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有启动资金1500万元，项目前期共投入总资金6418万元，项目整体开
8、发投入资金28428万元， 本项目完成后，预计销售收入为39016.4万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加2101万元，提取法定盈余公积金及公益金485.45万元后，预计累计未分配利润为10586万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米6961.2总建筑面积平方米103750.29居住建筑面积平方米72089.99商业建筑面积平方米14295.8居住居数户762平均每户建筑面积平方米94.6平均每户居住人数人2.9容积率/4.495绿化率%45住宅栋数栋5平均层数层26.8地下车库面积平方米16500停车位个450三问题与建议考虑到XX时代建成后，其用
9、户多数为拥有较高文化层次和经济收入的城市精英阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时，该项目的建设很大程度上依赖于城东生态城的整体发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查2010年XX市总共销售近3000套，总面积近30万方，说明市场消费能力还是相当大，但购房者主要为矿老板和周边乡镇农民，市区内居民购房比例较低，原因一是企业和单位自建职工住宅社区量大，市民自建房也很多，消化了大量的刚性需求。二
10、是因为XX作为资源枯竭型城市，生态环境差，有经济实力的高端客户多选择在XX、长沙置业。从数据上看，从2008年-2010年，XX商品房价格上涨趋势明显，上涨幅度高于城市GDP的增幅，和城镇人均可支配。虽然期间有2008年金融危机的影响，市场停滞，房价一度收到抑制，但在2009年春节迅速V型反转，房价重新进入高速增长渠道。结合XX房地产市场低端和多层产品依然较普遍存在、真正高端项目尚未面市的情况，可以推断市场主力产品电梯小高层和高层的价格明显高于统计均价水平，随着项目规模及产品品质的提升，未来还有一定的价格上升空间。住宅面积为90m2-144m2的产品目前是XX市住宅市场上供应的主力,市场接受程
11、度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在25万以下的占52%,承受总价格在25-30万之间的占25%；承受总价格在31-40万的占13.8%；承受总价格在41-50万的占6.4%,承受总价格在50万以上的占0.6%。以上调查结果显示,XX市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的75%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了XX市区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。项目名称佳泰家花园3期凤凰山庄博长金水湾东苑国际商业广场占地面积约16800130亩，1期25亩30多亩8627
12、总建面积6万19万；约10万约8万；容积率3.572.467.7建筑类型19层中高+13层电梯小高层1期：4栋17+1江景电梯小高层，1栋4+1样板房5栋30层电梯江景高层地下2层+地上5层商业，1栋住宅+1栋公寓双子楼区位布溪区锑都南路岩坝塘布溪法院旁锑都中路与新城路交汇处景观位于青山公园下方，生态环境好周边民房杂乱，环境差200米长沿江风光带交通直接锑都南路，交通便利江景目前道路路况差，交通条件差。路网成熟，交通基本满足需求位居老城区核心地段，交通便利配套有待完善羽毛球馆、篮球场、游泳池、儿童乐园、攀岩、生活超市、社区医院紧临资江，沿江风光带，建有大的亲水平台，滨水广场老城区核心，配套成熟
13、产品136-178，主要三房四房为主，有少量复式90-170，主要户型是三房和四房，有少量二房及五房90-180，三房四房为主，少量五房商铺估计划分为40-100，公寓面积为40-140销售进度目前处于尾盘销售，三房、四房销售状况较好，但是大面积178m2以上的五房和复式销售缓慢目前处于强销阶段，三房和四房销售状况最好，二房次之，但是大面积169m2以上的五房和复式销售不佳暂未销售、预计年底开盘下半年开盘价格从2010年2月3期开盘至2010年6月，据了解，目前的起价已到2260元/平方米。层差50元/平方米目前的起价1780元/平方米，均价2400元/平方米，层差：1-18层30元，18-顶
14、层20元从踩盘情况估计盘价格将逼近3000元/平方米预估住宅均价2400-2600元/平方米，公寓2700-2800元/平方米 2010年第四季度市区内楼盘销售均价在2400元/平方米左右，且销售情况较好：山水名城、佳泰家花园150平方米3-4房售罄，均价在2600元/平方米左右，东苑国际商业广场市场反应良好。究其原因，一是有良好的优越的老城区中心位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体众多的商业经营户、成长中的新小企业主、个人投资者等。从市场现状看，锑都中路沿线地处老城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为商业+高层公寓/住宅综合楼。二产品供需预测根据调查，目前XX市房地产投资大幅增加，2XX市2011年度国有建设用地供应计划中住宅用地计划供应总量为。其中普通商品房，占住宅用地供应总量的15.03%；“三类用地”，占住宅用地供应总量的84.97%（其中廉租房用地，占住宅用地供应总量的18.34%；棚改房用地，占住宅用地供应总量的66.63%）。数据说明在2011-3013年内XX城市楼盘开工量将大幅上升，产品供应量的激增必将带来严酷的价格与品质之争；以前那种部分产品无论优劣建了就能卖的良好局面将成为明日黄花，地段、产品、景观、配套、升值潜力等综
