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1、房地产业对经济增长的贡献率研究 本文为河北省教育厅课题“河北省房地产市场可持续发展研究”（课题编号S050409）的阶段性成果。作者简介：王重润，河北经贸大学金融学院教授，副院长。崔玉平，河北经贸大学金融学院硕士研究生 以河北省为例崔玉平 王重润 摘要:普遍认为，房地产业是拉动经济增长的重要力量。多数研究是从全国范围研究房地产开发投资与经济增长的关系问题,忽视了房地产市场中其他因素（如房地产消费、房地产企业竞争力的提高、房地产金融深化等）对经济增长的贡献。本文首先从理论角度探讨房地产业与经济增长关系,然后基于河北省数据,从实证的角度研究房地产业对河北省经济增长的贡献率以及房地产业中的不同因素对
2、经济增长的不同贡献率。关键词:房地产业 经济增长 贡献率 实证研究An Epircludy on ntitin of h Rea EateIndustr onEcoomy rh： Bd on Hebe StatitcCuiYuping，anghogrunAbstr:e rlationsipbeween rl ette ndustry andecoom grot is a hoissue of tery stue prvalent oinion i tat the raestae inusry an ipornt fatot mes eonmygroth。Man studie focu nhw
3、real ett instmforcing ecomy rowthaed nationl taiics。Thesesudiesneglet othr faco in realetate markts， r emple, hous cnsupti, realette fincal eepin ad real sate corporatos, which affect econgothas wll.Aiming athese dfects instudes, ti ar firsly conructs a theoy me t explan h relationhip betenral estea
4、n economy gowth， anhen baed on Hebeittsics,study epiriallhe contributionsf he eal etate inustur ecooy owh。Key ord:real stat idust， econom groth， cntrbt， empirical eearch房地产业对经济增长的贡献率研究 本文为河北省教育厅课题“河北省房地产市场可持续发展研究”（课题编号S050409）的阶段性成果。作者简介：王重润，河北经贸大学金融学院教授，副院长。崔玉平，河北经贸大学金融学院硕士研究生 -以河北省为例一、引言199年我国经济成功
5、实现“着陆后，经济发展陷入了长达八年之久的通货紧缩之中,国家不断采取各种措施刺激消费和投资，以扩大内需，推动经济增长。9年我国实施住房制度改革,从此结束了福利分房时代,房地产消费需求得到了很大的释放,房地产市场也因此得到了极大的繁荣，很大程度上推动了我国经济的高速增长.2003年出现局部经济过热,国家宏观调控的实施,逐步把房地产业纳入健康有序地发展轨道上来,实现房地产市场的可持续发展.在全国房地产业快速发展的同时,河北省房地产市场也得到了较快发展。05年底，河北省房地产开发投资总额为390.亿元,增长236%,是195年开发投资额的.9倍；2005年商品房竣工面积为899。2万平方米，增长9。
6、,其中商品住宅竣工面积为8111万平方米，增长4.；全年销售商品房926.1万方米，其中销售商品住宅占住面积为9.万平方米，分别增长129%和5.3，增速分别超过竣工面积33个百分点和1。1个百分点.204年商品房实际销售额为1858亿元，是1995年22.5万元的8。倍,而同期河北省实际GD增长幅度仅为99年的3.55倍，房地产市场发展远远超过了经济增长的幅度。二、文献综述目前在国内房地产市场与经济发展相互关系的研究上,多数研究是从全国范围研究房地产开发投资与经济增长的关系问题，如沈悦、刘洪玉（2003）的研究认为,D对房地产开发投资的影响远大于后者对GP的影响,且D对房地产开发投资有显著的
7、单项作用，认为当前GP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响,但没有得出房地产开发投资对经济增长的贡献作用。韩健（2004)也从房地产开发投资与江苏省GDP关系出发研究得出房地产投资与GDP的相关系数高达098，两者存在高度相关关系,并且对江苏省GDP的直接贡献正在逐年加大。他们这些研究仅从房地产开发投资这一角度研究与经济增长的关系,忽视了房地产市场中其他因素(如:房地产实际销售额、房地产企业、房地产金融等）对经济增长的贡献，而这些方面在整个房地产市场中同样占有很大比重，显然他们的分析不够全面，很难全面反映房地产市场对经济增长的真实贡献。另一方面，房地产对宏观经济的影响较多的研究集中在房地产
8、市场本身发展所带动的相关产业的发展,而且更多的是停留在理论或简单的统计上,很少有实证研究，更少有从区域角度来探讨这一问题.从区域角度来研究两者关系可见的文献是陈福清(200)的研究,他考察了浙江省942002年11个地级市的数据，分析了浙江省房地产市场发展与经济增长的关系,但它仅仅考虑了实际商品房销售额与GDP的关系，没有考虑房地产市场中其他因素,结果仅显示了不同城市房地产与经济增长的不同关系,并没有得出房地产对经济增长的贡献是多少。本文将借用他们的研究方法,从区域角度出发,通过理论与实证相结合的方法建立基于河北省房地产市场与河北省经济增长关系的模型，并从实证的角度研究房地产业对河北省经济增长
9、的贡献率以及房地产市场中的不同因素对经济增长的不同贡献率,以便根据不同因素的不同贡献率来调控市场，进而能更准确的把握房地产市场调控的重点，更好的促进房产市场的健康持续发展。三、房地产业对经济增长贡献率的理论分析近几年来，随着我国住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家宏观调控的实施，房地产业以其特殊性已成为国民经济的支柱产业,在改善居民生活条件，推动经济增长方面起了重要作用。房地产业从行业角度说,应包括五大部分:（）房地产开发与经营，包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等；(2)房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等；(）房地产管理业，包括房地产行政主管部门
10、的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理、物业公司的管理等等；(4）房产出租，包括公房出租、商品房出租及私房出租；（5)自有住宅的虚拟资金.经济增长集中表现在经济实力的增长，商品和劳务的增加，即生产总值的增加，这又集中体现在投资、消费等几个方面。房地产业对经济增长的贡献应包括房地产市场中各个方面的贡献,这样才能全面体现房地产业的贡献,可简单归结为直接贡献和间接贡献。房地产业对经济增长的直接贡献房地产是一种特殊商品，即可作为投资品，又可作为消费品，这一特殊性决定了房地产对经济增长的特殊贡献,可从以下几个方面加以体现：(1）房地产业的产值贡献，主要是指新增房屋的价值，从投资角度体现房地产对经济增
11、长的贡献。就河北省来说，房地产开发投资增长快于本省固定资产投资和本省生产总值的增长。作为固定资产投资的一部分,河北省房地产开发投资从1995年的25.42亿元,增加到200年的90。5亿元,10年间增加15.4倍；明显高于同期固定资产4。46倍和生产总值355倍的增幅.房地产开发投资占本省固定资产投资的比重从995年的4。66上升到2005年的93,0年间房地产开发投资增量占本省全部固定资产增量的10。66,成为影响固定资产投资规模、速度和经济增长的重要力量.（2）房地产业的销售贡献，即房地产销售额及居民住房购房支出等方面对GP的贡献，也可说是存量房屋向消费者提供服务的价值，主要包括消费者用于
12、租赁房屋的租金和消费者购买房屋的支出，从消费贡献角度体现房地产对经济增长的贡献.消费是拉动经济增长的重要推动力，从1996年到2003年的通货紧缩正是在消费刺激下才得以改变,因此,房地产消费对经济增长有很大的拉动贡献。一方面,房地产发展增加了居民的住房消费、耐用消费品消费及建筑工人的日常消费等;另一方面,住房消费成为居民消费中的主要部分,能带动的数额很大，同时投资房地产也会挤占居民部分其他支出，将更多地消费支出转化为了住房支出；根据相关性研究,居民住房购房支出与经济增长存在明显的正相关关系，相关系数为。347,由此可见,房地产发展带动了大量的消费，进而带动了生产总值的增加.(）房地产市场的深化
13、与完善直接推动经济增长.自住房制度改革以来,河北省房地产市场得到了迅速发展,无论在企业数量、规模、程度、市场结构、制度等方面都不断得到完善，制度的完善、规模的扩大都有助于增强房地产业在经济增长中的作用。房地产企业作为房地产市场的重要组成部分,其数量规模、经营活动、收入、税金、利润等都会直接或间接增加经济产值，带动经济增长。河北省005年房地产企业经营收入是195年的6。4倍,房地产企业税金及附加是195年的14.6倍,同期利润总额为99年的47.05倍。根据统计研究显示，房地产企业经营收入与经济增长存在一定的正相关关系,相关系数为。21,说明房地产企业经营收入也是房地产市场中对经济增长具有重要
14、贡献的因素。此外，二手房市场的发展便利了房地产的流通和转让,成为房地产市场中的“二级市场”,也在一定程度上繁荣了房地产市场，直接增加了房地产业对经济增长的贡献.房地产业对经济增长的间接贡献（1）房地产业对经济增长的产业带动贡献。房地产业在国民经济链中处于中间环节，本身具有很强的关联效应，会对关联产业产生很大的需求。赫尔希曼曾指出，考察一个产业对地区经济的贡献，要看该产业“联系效应”的大小，这种“联系效应”包括“前向效应”和“后向效应”两方面,“联系效应”大的产业能在很大程度上通过乘数效应拉动国民经济的发展，这种效应在房地产业中体现得最为明显。房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资
15、流,产业关联性很强是一个突出特点，能通过前向效应向前带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等产业，通过后向效应向后带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动几十个产业的兴旺繁荣，在现实经济生活中已成为推动城镇居民消费和经济增长的重大动力.另一方面,房地产业通过产业带动作用能增加就业和税收为经济做出间接贡献。房地产业的发展不仅仅增加本行业的就业和税收,还往往通过带动作用增加相关产业的就业和税收，促进国民经济的发展。（)房地产业对经济增长的金融带动贡献。金融是现代经济活动的核心,金融在各产业发展中带动经济增长的贡献不可忽视。按照金融发展与金融深化理论，金融的发展深化程度直接影响经济的发展水平,金融发展促进储蓄向投资的转化,有利于投资的增加和资本的积累，进而提高产业的生产效率和产出水平;供给引导型的金融发展有利于动员传统部门中的冻结资源转向能够促进
