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1、1项目概况与市场分析1.1 项目概况综述 1.1.1 项目名称与承办单位概况项目名称：天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程承办单位概况：单位名称：首创置业股份有限公司天津分公司（天津首创新青职业有限公司）单位性质：股份有限公司注册资金：人民币1.5亿元单位住所：北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦东区15层业务范畴：房地产开发、销售已发行股本：2,027,960,000股（-12-31）重要股东：北京首都创业集团47.34%，新加坡政府投资公司（GIC）8.14%董事： 刘晓光先生(董事长)唐军先生(执行董事兼总裁)张巨兴先生(执行董事)冯春勤先生(非执行董事)曹桂杰女士(非执行董事)张胜利先生(
2、非执行董事)李兆杰先生(独立非执行董事) 吴育强先生(独立非执行董事)王洪先生(独立非执行董事) 建设单位简介：首创置业是中国领先的房地产综合营运商。公司于6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。 首创置业以北京为基地，自成立以来在北京地区合计开发规模超过400万平方米，总投资超过300亿元。以来，公司以系列化、原则化的产品线不断进行异地复制扩张，目前已进入全国四大区域九个都市，土地储藏规模超过1000万平方米，拥有较高的市场出名度和品牌影响力。 首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅，多种物业类型综合营运的优势突出。在低密度人文社区、多
3、元化复合社区和国际化高档社区三条成熟的原则化产品线基本上；首创置业凭借丰富的开发经验、规模化的经营优势、卓越的资源整合能力，以差别化的竞争方略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线更新升级，引领行业先风。随着中国经济的稳健发展，居民收入的日益增长，都市化进程的不断进一步，中国的房地产市场将持续向好，首创置业将抓住行业将来发展之宏机，采用稳健灵活的扩张方略，以物业发展的国际先进水平为原则，力求成为中国最具价值的房地产综合营运商。秉承目的一致、遵从规则、学习创新的公司文化，追求卓越、开放透明的首创置业，以创新生活，发明价值的开发理念，为客户营造优质生活空间，为投资者发明稳定增
4、长收益，为社会和谐不断奉献。首创置业是中国领先的大型房地产综合营运商。公司控股股东首创集团是北京市国资委所属的特大型国有公司集团，重要从事都市基本设施投资与运营、房地产开发和金融服务业。公司方略性股东为新加坡政府投资公司（GIC），GIC自起成为公司战略合伙伙伴，坚定看好公司发展前景，长期持有公司股份，并与公司合伙开发多种项目，协助公司业务迅速扩张。截至12月31日，首创置业在北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安、无锡、湖州、佛山、青岛、镇江、海南万宁十二个都市拥有35个项目处在不同的发展阶段，土地储藏总建筑面积1,009万平方米，其中可售楼面面积874万平方米。 1.1.2 投资项目提出的背景
5、房地产经济是国民经济的重要构成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有助于加快国内产业构造和消费构造的调节，从而增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（特别住宅经济）是国内新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，倡导大力发展房地产经济。首创置业为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程。1.1.3 项目投资环境与必要性首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的崇高低密居住区。同步也是首创置业在津成功开发的第五个项目。首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园
6、洋房和联排别墅形式的低密产品。容积率为1.0左右。首创福特纳湾项目地块分为南、北两块，中间为现状的“音乐主题广场公园”。形成了一种中心开敞式的休闲广场配套。其中南侧地块整体环湖而建，可以享有惬意的湖边散步的休闲生活。湖畔旁设计了联排别墅产品。北侧地块所有规划设计为洋房产品，同步还规划了17000平米的商业配套。首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利；周边生活配套齐全。首创特纳湾地处天津西青区大寺镇，大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天
7、津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。1.1.4 本项目可行性研究的重要根据（1）项目建议书及其批复文献；（2）国家及天津市颁布的有关法律、法规、政策；（3）房地产项目经济评价措施；（4）都市房地产开发经营管理条例；（5）天津市都市总体规划大纲（）；（6）天津市的经济和社会发展规划；（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的原则、规范、定额；（8）西青区基准地价；（9）天津市西青区大寺王村及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（10）投资项目方签定的合同书或意向书；（11）编制报告的委托合同；（12）其她有关根据
8、资料。1.2 市场调查与预测1.2.1 市场调查根据天津市记录局记录数字显示，商品房每平方米均价为7700多元，1-8月份每平方米均为8900多元，价格上涨了13%。某些具有优势地段的房子价格涨幅明显。老城区的一部分新楼盘的价格在11000元/平方米上下。从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前天津市住宅市场供应上,住宅面积在90m2如下的占总量的45.8%,住宅面积在90m2以上占总量的54.2%。从以上记录成果看,90m2以上 的住宅面积目前是天津市住宅市场上供应的主力,市场接受限度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关怀的问题,根据我们这次调查,天津市购房者对购房总
9、价格的承受能力如下:承受总价格在50万如下的占33%,承受总价格在51-70万之间的占30.5%，承受总价格在71-90万的占24.50%，承受总价格在91-100万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。以上调查成果显示,天津市购房者所能承受的价格在51-90万之间，比例占到总量的54%以上,可见是重要购买力的承受范畴。1.2.2 产品需求预测根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。全年房地产开发完毕投资540.7亿元，比上年增长31.3%，房地产完毕投资占全社会固定资产投资比重达12.8%，全年房屋施工面积397.8万平方米，增长5.
10、5%，其中：住宅施工面积348.2万平方米，增长5.7%；商业营业用房施工面积34.6万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积142.0万平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面积119.7万平方米，下降17.9%商业营业用房竣工面积15.2万平方米，下降20.4%。商品房销售面积287.2万平方米，增长102.0%，其中住宅销售面积238.0万平方米，增长83.1%；商业营业用房销售面积38.4万平方米，增长412.0%。商品房销售额14.5亿元，增长383.3%。商品房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面积9.8万平方米，下降79.7%；商业营业用房空置面积13.0万平方米
11、，下降61.5%。 截止到7月底，记录数据显示：天津市在西青区房地产市场中，不管是投资还是经营都占据六成多。前7个月，西青区房地产完毕投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。此外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。1.2.3 价格预测据调查，今年天津市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一种档次，从而拉动天津市价继续走高。此外据理解，天津市是海滨都市，且与首都
12、北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。近年天津市基本建设将要迅速发展，为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市商品房价格浮现上涨趋势。从因素上看，重要有四：(1)在政府土地供应政策与方式变化的状况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。(2)需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，并且更多的人因贷款利率较低则更但愿采用公积金贷款；尚有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。(3)购买力的增强，按揭的作用。我市城乡居民的人均可支配收入的增长，使
13、居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。(4)住宅品质的提高，也成为了房市升温。由于随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的规定的提高。最后导致价格上扬。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以拟定该社区内房屋销售大概起价：9200元/ ，均价：10700元/。1.3 市场竞争力与风险分析1.3.1 竞争力分析多方公司纷纷进入天津市。由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上我市房地产发展水平相
14、对较低，致使大量开发公司纷纷入驻天津市以争夺市场。天马、鹏程、凌云等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为剧烈化，在剧烈竞争的同步也会提高整体的开发水平和住宅的质量。此外出名公司得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房消费中，公司出名度已经成为重要的参照因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等公司，出名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。鉴于我司实力雄厚信誉良好，我们可以依托我司的出名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，
15、北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。因此该地区市场上住房供应不不小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。1.3.2 市场风险分析1.首创福特纳湾重要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，以及其她知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于她们：（1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说
16、比较稳定，同步随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐渐的提高。（2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐渐提高。天津市的核心地带工作的白领阶层，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，她们都属于高收入阶层。（3）对家庭居室的规定较高：除对住宅的舒服性.安全性的规定以外，由于工作的因素，她们规定居住地能上班以便，对社区环境的规定，对住宅品位的规定，对户型的设计规定也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。因此投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是自身具有对通货膨胀的防
