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1、【国润大厦】项目功能及装修标准市场调研 【国润大厦】项目功能及装修标准市场调研我部为配合国润大厦的规划设计工作及北京市相关的底商功能及装修标准进行整理、分析，特制定本报告：前言：【国润大厦】位于北京CBD中心商务区，地理位置十分优越，商务气氛成熟热烈，信息发达集中，配套设施完善便捷，交通方便通达，是北京市重点发展的高级商务中心区。在此地块周边，A级写字楼、四星五星级酒店及高级公寓林立，尤其是大型标志性建筑更是耸立其间，商务氛围非常浓厚。北京CBD在商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为
2、集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。随着中央电视台、北京电视台等大型标志性建筑的进入，CBD的发展会是一轮新的热潮。下面为北京的CBD的功能分区： 写字楼：50公寓：25酒店、展览及娱乐配套：25 调查目的：了解国润大厦项目周边市场状况。调查时间：2003年05月16日。调查范围：国润周边地区。调查对象：国贸大厦、嘉里中心、京广大厦等。调查手段：现场调查、网上调查。（一）【国润大厦】相关项目商业功能调研近期开
3、发的写字楼较为注重商务配套设施和服务性配套设施，在有限的规模内，通过综合业态（如公寓与写字楼的搭配等）进行资源整合。针对市场反映出的情况、国润大厦周边的大型写字楼底商及周边的商业内容，并同时收录了其他一些写字楼的配套设施，整理如下(详见下表)： 商业内容国贸大厦地上部分酒吧、餐饮、快餐、咖啡店、必胜客、古董店、邮政快递、银行等地下部分国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、超市、百货、珠宝店、表店、书店、旱冰场、儿童商场、运动器材商店、家具饰品、灯具店、高档网吧、照相冲洗店、甜品屋等北京财富中心地上部分商铺面积：301000平方米划分不等，设计包含休闲酒吧、金融服务类、主力精品店、品
4、牌店、超市、独立店面。华远尚都国际地上一层半（有夹层）地上商铺面积3000多，功能具体尚无划分（出餐饮等特殊服务外均可）。北京嘉里中心地上部分（商城部分）汽车展示、精品服装、品牌专卖、咖啡厅等地下部分（连通地下）精品品牌服装、中西餐厅、银行、眼镜店等北京京广中心地上部分设有各种风味餐厅、宴会厅、酒吧、娱乐中心及健身中心、美容美发地下部分小吃一条街（各种特色小吃）、名模（展示）、小书店等新城国际：地理位置：新城国际地处北京CBD核心区。北临城市主干路朝阳门外大街，南靠规划中的商务中心东西街，西侧和东侧是城市次干路东大桥东侧路和关东店南街。位于长安街以北，东三环以内，距第一使馆区、日坛公园不足1公
5、里。项目简介：总面积约10.5公顷，地上总建筑面积约32万平方米，其中公寓约30万平方米，配套设施建筑面积约2万平方米。公寓总套数1800套，车位逾2000个。南部毗邻约25000平米CBD人文公园，整体绿化率逾40%。商业项目：社区内将提供各种商业生活配备，包括：商务中心、书店、影视店、时尚用品店、洗衣店、超市、家庭日用品商店。新城国际内会所建筑面积逾6000平米，根据现代CBD新贵的特点拟建下列设施，供住客有偿使用：壁球室、网球场、健身房、游泳池、桑拿浴室、按摩室、水疗中心、美容中心、餐厅。国贸大厦：地理位置：国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区，与天安门广场近在咫尺
6、。地铁国贸站与各线地铁相通，多条公共汽车线路从门前通过，地理位置优越，交通快捷。项目简介：中国国际贸易中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，国贸中心地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。商业项目：1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层。近200家专卖店为宾客提供高品质的商品和服务，包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼
7、品玩具、邮政快递、银行等。并荟萃了众多世界顶级名牌, 引领时尚潮流； 800平方米真冰冰面的国贸溜冰场在京城独树一帜; 美食阁快餐, 数十家中西餐厅, 酒吧, 甜品屋; 还有超市, 百货店, 儿童区满足各方面人群的需要。北京财富中心：地理位置：北京财富中心地处东三环北路，占据CBD规划的核心区域；北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心。项目简介：五座塔楼分列用地四角和用地的西侧中部，环绕集中景观绿地形成一个半围合的空间，塔楼高度由东向西再向北依次升高，最后以位于东北角的260米高的写字楼作为财富中心建筑群造型的收尾高峰。在用地南北两侧的各两栋塔楼之间以九层的翼楼互相连通。在空间上，财富中心与南侧
8、的嘉里中心和北侧的京澳中心空间上贯通融合。 商业种类：商品种类的范围比较广，包括国际品牌的服装和饰品等，还有一些零售业的销售。同时设计也规划了每个店铺的面积。比如经营不同的产品，最合适的摊位面积是多少。财富中心认为消费群有50来自于综合体内部，50来自外部的，满足建筑综合体内部与外部的需求。（财富中心不夜城的初步市场定位是面向中高收入的消费群。财富中心的消费群主要是：写字楼人群，周边的住宅人群，还有一些旅游观光者。）北京京广中心：地理位置：京广中心位于北京朝阳区呼家楼，所属的京广新世界饭店地处繁华地段，毗邻北京的商业区和使馆区，交通十分方便。项目简介：京广中心，这座被誉为“北京之巅”的大厦，不
9、仅是北京市目前最高的摩天大楼，在全国也是首屈一指。这座52层的摩天大厦总高209米，整座大楼外观呈扇形设计。京广中心采用框架-剪力墙结构,施工采用钢结构安装,预制剪力墙。商业种类：大厦地上52层，地下3层。地上17层为公共区域，设有各种风味的高级餐厅，宴会厅酒吧，商务中心及多处娱乐，健身，美容美发，购物等场所，地下一层商业面积较小，为小吃一条街、名模展示、小书店等。金地国际花园：地理位置：项目位于北京市朝阳区建国路郎家园15号，项目南临东长安街，距天安门6公里，具备成为长安街边的新城市景观的条件。项目简介：地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服
10、务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。金地国际花园A区（南区）由一栋150米高的国际甲级写字楼，一栋100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米。金地国际花园B区（北区）由五栋高层公寓和一座中心会所组成，地上总建筑面积约为12万8千平方米。楼高错落，最高达34层，100米。商业种类：设有商业中心，其中设计了超市、中西餐厅、咖啡厅、精品店、展厅等商业配套设施；项目中设计有员工餐厅、会议室、银行、邮局等商业服务设施。华远尚都国际：地理位置：东大桥路口向南300米路东，蓝岛大厦东侧，紧邻第一使馆区，位于CBD核心区西北侧。项目简介：一期为CBD14梯
11、高速商务中心，10万平方米商务综合体；二期为8万平方米国际标准甲级写字楼群；三期为8万平方米产权式商务酒店及行政公寓楼群。商业种类：项目地上商铺面积3000余平面米，功能具体尚无划分（出餐饮等特殊服务外均可）。北京嘉里中心：地理位置：位于北京中央商务区的核心地带，面向市内主要交通干道东三环路，交通畅达便捷，尽亨地利。项目简介：北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展的项目，包括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有五星级饭店、购物商场和健身俱乐部等多项配套设施。商业种类：嘉里商城地上一层及商城、写字楼地下一层连通为商业部分，内容含盖同样较广，包含国际精品、服装服饰、中西餐饮、超市、咖啡厅、精品店、
12、展厅、眼镜店、汽车展示等。根据上述项目的初步调研结果，以及国润大厦的具体情况，我部认为：1、 周边的项目（已建）均为运作较为成功的超大型公建项目，底商的分类包含服装、餐饮、银行、健身、汽车行、美容等类别、且这些类别在CBD地区均能有较好的需求。2、 北京商务中心区管理委员会对CBD区域的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，相应的商务配套设施也应集中反映出这些方面的需求。3、 现正在建设的新项目的商业基本为在实现平面大空间布局的基础上后期再进行划分，具体内容均需根据市场需求进行确定，未能有所准确的界定。所以我部希望在设计保证大空间的前提条件下，随着市
13、场的变化再进行进一步的跟踪调查，现仅从直观的数据、对周边条件的认识、了解及现有的资料对国润大厦项目的商业功能、设置提出如下草拟建议：本案所处中央商务区内现有的公寓楼盘比较著名的有京广中心、国贸、现代城、盛世嘉园、嘉里中心、丽晶苑、现代城等几个楼盘，在建和规划中的商住公寓楼盘约7个，分别为中国第一商城、旺座中心、北京财富中心、金地国际花园、建外SOHO、怡禾国际、北京财富中心等，从现在国贸大厦、嘉里中心底商供不应求的局面及项目周边存在的大量高档次消费人群、人流来看，此处的商业设施将存在着非常大的商业价值。1、国润大厦底层商业面积分布:地上商业面积:共计约6500M2其中: 北侧: 地上一层: 1
14、300M2 地上二层: 1885M2南侧: 地上一层:1585M2 地上二层: 1750M2地下商业面积(按照地下连通考虑) 约10000M22、商业部分分区分析:本案形状呈南北长、东西窄的矩形布局,东侧紧邻双塔国贸公寓, 南侧写字楼短边近邻长安街约150米,西侧及北侧紧邻两条市政规划路。从平面功能上可将商业部分区分为南向写字楼裙房商业、北向公寓群房一层商业、北向公寓二层商业、地下大面积商业四个区位。3整体商业入口影响分析：由于本案从CBD整体规划分析成南北长方形布局，人流、车流主要来源于南侧城市主干道建国门外大街，随着西侧城市规划路的建成，大厦西侧人行主入口前人流、车流也将会较为集中，现由于
15、规划设计原因，地上商业仅从南、北、东侧设置入口，但根据人流车流分布情况分析，希望今后务必在西侧紧邻市政规划路一侧开设沿街底商出入口，这样不但能聚拢大厦主要立面前人气，同时更能充分活跃底层的商业气氛、相应带动并提升此处的商业价值。4、 各部分商业内容分析：A、南向写字楼群房商业分析(地上一、二层共约3350M2)由于人行及车行主干道位于本案南侧，从建国门外大街人视点角度可以直接看到项目底层商业外立面效果，有利于企业、公司品牌的宣传及展示，且南向距离地铁出入口及国贸大厦南侧主入口均距离最近，所以此处的商业价值在本案最高。我部认为此处应该分隔为大型商业公司的展示性、宣传性商业店铺来考虑，同时为增强并联动南向写字楼二层空间的商业价值，考虑结合此处东南角的双层共享空间将首层及二层用自动扶梯的方式相连接，二层也分隔为类似于一层的商业店铺。B、北向公寓群房一层商业位于公寓一层的商业建筑面积约为1225平方米，此处附近有福特汽车、德国大众、绅宝等汽车的品牌展示，考虑现在北京的汽车普及、交易市场非常火爆、竞争非常激烈，汽车公司势必会在品牌宣传及推广上加大投资力度，因此我部建议一层约1300平米的商业空间设置高档汽车展示厅。另外，北侧公寓首层位置相对南侧较安静、幽雅，又存在大量的来往人流，恰好可以满足较高
