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1、开发经营与管理目录1、房地产市场结构包含内容 P362、房地产市场细分 P373、市场交易指标 P41） 4、房地产市场有空间市场和资产市场两个层面。 P475、自然周期1、2、3、4四个阶段 P506、申请建设用地规划许可证须提供资料： P727、申请工程规划许可证须提供资料： P758、申请工程施工许可证 P819、开发生承包商主要合同关系。 P8910、竣工结算工程交付。 P93 11、房地产销售委托代理 P9612、租售价格定价法 P98 13、市场调查内容包括 P10514、房地产市场调查内容 P10515、市场规模（购买者数量） P11216、市场总需求（可能购买总量） P1121
2、7、市场趋势分析： P115 18、房地产市场分析的三个层次 P13719、房地产市场分析的第一步是定义市场区域。 P138 20、资金的时间价值： P15121、营业成本 期间费用 运营费用 P172 22、营业收入： P173 23、利润，经营利润， P174 24、资金回报Pi， P17725、现金回报率和投资回报率 P17726、盈利能力指标： P178）27、动态盈利指标 P180）28、清偿能力指标 P201）29、利息倍付率与偿债倍付率 P20230、 房地产投资方案比选 P206）31、盈亏平衡分析保本点和临界点的不同 P218）32、风险分析方法 P22933、不确定分析不能
3、代替风险分析 P23034、房地产投资中的实物期权方法 P24135、可行性研究的作用， P24936、可行性研究的工作阶段 P25037、可行性研究的调查研究 P25438、房地产开发项目策划方案主要内容 P25539、可行性研究基础参数选择 P257）40、房地产开发项目投资估算 P25741、房屋开发费中的各项费用的估算方法、 P26042、项目的资金来源渠道 P26543、基本报表 P26644、税后利润的分配顺序 P27045、权益融资与债务融资 P28446、房地产开发贷款的风险管理 P30147、个人住房贷款贷款还款能力考核 P31048、资本金融资成本 P32549、物业管理和
4、设施管理以运行管理为主 P33450、收益性物业管理主要内容 P33451、写字楼物业管理 P342 52、零售商业物业 P35353、收益性物业 P363 54、计算房地产开发项目开发成本利息起点、终点55、房地产资产的类型56、房地产开发企业税后利润首先用于57、收益法中，空置率与收租损失应该直接相加。58、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。59、市场经济条件下，利率主要决定于通货膨胀率和政府政策。60、有效毛收入-潜在毛收入空置和收租损失+其他收入61、市盈率=股价/每股收益 62、投资+利息=成本63、债务融资成本：承诺费、手续费、担保费。利息64、基础利率 。P15265
5、、房地产市场定位1、从宏观上说，房地产市场结构包含总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、供求结构、投资结构和租买结构。P362、房地产市场细分 （P37）（1）按地域范围细分。房地产市场划分的主要方式。（2）按房地产用途细分。划分理由:由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户类型等方面存在较大差异。（3）按增量存量细分。一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。（4）按交易方式划分。房地产交易分为房地产转让、租赁和抵押。土地分买卖、租赁和抵押。新建成房地产产品存在销售、租赁和抵押子市场；面向存量房屋的交易则存在租赁、转让、抵押、保
6、险等子市场。（5）按目标市场细分。高中低档，甲乙丙级。 3、市场交易指标：销售量（价格）、出租量（租金）、吸纳率/量/周期、预售面积、价格指数. （P41）存量空置率可供租售量吸纳量（P39） 4、房地产市场有空间市场和资产市场两个层面。（P47）空间市场：来源于资产市场，需求是有需要的家庭企业；资产市场：来源于新增供给市场，需求是投资者。两者的关系，空间市场影响资产市场需求，资产市场决定空间市场供给。5、自然周期1、2、3、4四个阶段 （P50）（1）1及2的前半段，自然周期领先于投资周期；（2）2、3供不应求，1、4供过于求（3）1前半段、4促进下降（4）2前半段租金迅速上涨，2后半段资金
7、流量显著增加。（5）1后半段、2、3租金增长率上升。（6）房地产周期循环是房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。6、申请建设用地规划许可证须提供资料： P72（1）选址规划意见通知书及附图复印件（招拍挂的，有土地整理储备机构提供）（2）出让合同（3）钉桩成果通知书（4）成交确认书（出让，储备机构提供）（5）1：2000或1：500的地形图规定了用地性质、位置和界限。对于划拨用地项目，开发商在取得规划许可证后，方可向土管部门申请用地。7、申请工程规划许可证须提供资料： P75（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书或设计方案审查意见（3）建设工程施工图（目录
8、、平面图、剖面图、立面图）（4）城市建设工程办理竣工档案登记表（5）勘察、设计中标通知书（无（2）时）8、申请工程施工许可证 P81（1）具备条件。确定施工企业、施工图纸及技术资料、资本金落实（不足一年不少于合同价的50%，超过一年不少于30%）（2）领取申请表，加章后申请；15日内发证或说明理由，不齐的不齐，审批时间顺延。（3）建设、施工单位变更的，重新办理。9、主要合同关系。 P89开发商融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同承包商融资合同、供应采购合同。工程承包合同、运输合同、保险合同、加工合同、联合承包合同、租赁合同10、竣工结算时，开发商1个月内核实结算报告和结算资料；
9、收到竣工结算价款后，承包商半个月内交付工程。（P93） 11、房地产销售委托代理 P96（1）总代理可委托分代理，开发生可以直接委托分代理。（2）最好在项目前期就定好代理方式。（3）代理机构可以向双方受佣金（双重代理）。12、租售价格定价法 （P98）成本导向定价法成本加成定价法最基本定价方法目标定价法用到损益平衡图购买者导向定价法认知价值定价法依据购买者对物业的认知价值价值定价法物美价廉、价格低，关心民生竞争者导向定价格领导定价法领导地位开发商挑战定价法低价格，利润低，扩发份额，提高声望随行就市定价法难以估算成本，和平共处，难了其他竞争者解反应 13、市场调查内容包括 （P105）（1）不可
10、控制因素调查：国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查；（2）可控制因素调查:市场营销因素调查，分产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查。14、房地产市场调查内容 P105国内外市场环境政治经济、人口资源、社会文化、技术发展市场需求容量需求动向、市场需求量消费者和消费者行为消费者类别、购买能力，习惯。竞争情况竞争者和竞争产品市场营销因素产品、价格、分销渠道、促销策略15、市场规模（购买者数量）：潜在市场（有兴趣）有效市场（兴趣、途径和收入）合格的有效市场服务市场（即目标市场、公司追求的有效市场）渗透市场（已购买）（P112）16、市场总需求（可能购买总
11、量）：不需任何刺激，市场最低量；营销费用增加不再刺激需求，达到市场需求的上限，市场潜量。（P112）17、市场趋势分析：宏观环境预测行业预测企业的销售预测（P115）购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法，即德尔菲法，专家20人左右，单线联系、集思广益、自行修正时间序列分析法简单平均数，要求不高时适用移动平均法，分段平均，引用近期销售量加权平均法，指数平滑法，加权平均法的一种。前期预测值+平滑指数*差值相关分析法相关分析法市场因子推演法18、房地产市场分析的三个层次 P137（1）区域房地产市场分析。研究特定地区所有物业类型及总的地区经济，侧重经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。（2）专业房地产市场分析。对区域内特定某一特定物业类型房地产或子市场的供求分析，单独的估计和预测。侧重市场供求分析。（3）项目房地产市场分析。对特定地点特定项目做竞争能力分析了得出一定价格和特征下的销
