《万科地产集团存货核算规范方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科地产集团存货核算规范方案（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 .wd.1 目的：为加强存货管理，标准集团存货核算，便于对集团存货构造和存货存量的分析及披露，依据企业会计制度、公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定，制定本方法。2 范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3 职责：总部财务管理部负责本标准的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反响。4 方法与过程控制4.1 存货的分类4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：公司类别存货类别说 明会 计 科 目核算要求地产公司拟开发土地购入的、尚未开工但已决定
2、将之开展为出售或出租物业的土地开发本钱拟开发土地核算工程开发间接费存货跌价准备在核算工程的工程属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进展调整。在建开发产品已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业开发本钱除“拟开发土地核算工程完工开发产品已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等完工开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。出租开发产品已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业出租开发产品开发产品摊销物业公司物业工程承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商
3、业用房进展装饰装修发生的支出，也包括在内。物业工程原材料各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料原材料应采用数量金额核算地产及物业公司低值易耗品不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等低值易耗品4.1.2集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。4.2 各类存货的核算4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算4.2.1.1 科目设置“开发本钱及“开发间接费科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发本钱，其明细设置参见下表：一级科目二级科目三级科目四级科目核算工程备注开发本钱土地获得价款按各本钱、费用工程再进展细分具体核算内容、核算方法详见万科集团房地产开发企业本钱
4、核算指导 各本钱核算对象 本钱核算对象可分层次设立。开发前期准备费各本钱核算对象主体建筑工程费各本钱核算对象主体安装工程费各本钱核算对象社区管网工程费各本钱核算对象园林环境工程费各本钱核算对象配套设施费各本钱核算对象开发间接费各本钱核算对象自一级科目开发间接费转入本钱预提及结转各本钱核算对象开发间接费工程名称工程管理费按各本钱、费用工程再进展细分具体核算内容、核算方法详见万科集团房地产开发企业本钱核算指导定期转入开发本钱营销费用资本化利息物业管理完善费其他上述本钱核算对象可分层次设立，具体设置参见以下列图：工程 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地待分摊本钱本标准将主要详细阐述“
5、开发本钱土地获得价款中地价款的核算方法，“开发本钱其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见万科集团房地产企业本钱核算指导。“开发间接费是核算房地产本钱的过渡性科目，用于归集和分配与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的本钱费用性支出，以及工程营销设施建造费。期末，“开发间接费余额按一定标准分配计入各本钱核算对象，借记“开发本钱科目，贷记“开发间接费科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见万科集团费用核算标准。4.2.1.2 核算说明A、拟开发土地“开发本钱科目的“拟开发土地核算工程余额即为拟开发土地的实际本钱，其具体内容包括：总体未开工工程的地价款和前期费用；分期开发的工程，其后
6、期尚未开工局部的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记入“预付帐款科目，不在本工程核算，待签定正式合同后再转入本工程。房地产工程开工前支付的款项，记入“开发本钱相应明细科目的“拟开发土地核算工程下。工程整体开发时，应将拟开发土地的实际本钱全部转入“在建开发产品 类中；工程分期开发时，应将“拟开发土地中开工局部对应的本钱转入“在建开发产品类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额具体转出分配方法参见万科集团房地产开发企业本钱核算指导，作分录如下：借：开发本钱土地获得价款在建期 贷：开发本钱土地获得价款拟开发土地“开发本钱土地获得价款拟开发土地的科目余额可以在贷方，该
7、贷方余额表示在建局部尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价款，记入“开发本钱土地获得价款拟开发土地的借方； 前期费用可比照土地获得价款进展处理。B、在建开发产品“开发本钱科目余额减去“拟开发土地的本钱，即为“在建开发产品的实际本钱。工程办理竣工验收手续后，应将其本钱从“在建开发产品类转入“完工开发产品类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品的地价款金额乘以当期完工局部面积占已转入在建局部面积的比例具体转出分配方法参见万科集团房地产企业本钱核算指导，作分录如下：借：完工开发产品贷：开发本钱土地获得价款在建期其它本钱、费用工程按本钱核算指导进展处理。4.2.2 完工开发产品的核算
8、4.2.2.1科目设置“完工开发产品科目核算完工开发产品类存货的库存实际本钱。科目的明细设置如下：一级科目二级科目三级科目核算工程完工开发产品工程名称具体苑或栋或期住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他4.2.2.2 核算说明A、工程办理完竣工验收手续后，按开发工程的功能和用途，由“开发本钱科目转入“完工开发产品的相应明细科目的借方。B、完工开发产品按其功能设置核算工程，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额。C、车库及车位应通过“车位与车库核算工程单独反映，其中独立车库按实际本钱与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的50保存本钱。本标准下发前按
9、高于此标准保存本钱的车位转入“出租开发产品科目的“车库与车位核算工程中核算。D、为防止产生低效资产，今后新开发工程中，只能自我经营、不能出售或整体出租或者可以出租或出售但无明确的赢利方案、经营价值较低的配套资产，如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等，不应再保存本钱，而应摊入相应可售产品本钱；本标准下发前帐面留存的此类配套资产转入“出租开发产品科目的“其他核算工程中核算。以上配套资产完工时，各单位应编制配套资产清单并记录产权情况，以备查验，并在物业公司进场后，一并移交给物业公司经营管理。E、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务本
10、钱科目，贷记“完工开发产品工程期或苑或栋或配套资产名称科目下相应核算工程。F、完工开发产品用于出租时，应将其本钱全部转入“出租开发产品类中。4.2.3 出租开发产品的核算4.2.3.1 科目设置“出租开发产品科目核算出租开发产品类存货的原值；“出租开发产品摊销科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目二级科目三级科目核算工程出租开发产品工程名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车位与车库、其他出租开发产品摊销4.2.3.2 核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议且租期为一年以上时，按开发工程的功能，将其由“完工开发产品科目转入“出
11、租开发产品的相应明细科目的借方。除对外出售以及一年内不方案再次出租的开发产品外，已确认的“出租开发产品不得随意转出。 本标准下发前帐面留存的车位及配套资产，在本科目核算。B、“出租开发产品及“开发产品摊销各明细科目及核算工程的核算要求，与“完工开发产品科目一样。C、出租开发产品应按一定年限进展摊销，其摊销金额在“开发产品摊销科目核算。 住宅出租一般不计提摊销；本标准下发前帐面留存的车位及配套资产，继续按12.5年的期限进展摊销；出租的商铺、写字楼、独立车库及本标准下发后完工的车位，参照集团固定资产的25年折旧年限、4%预留残值标准进展摊销。各类资产均应在转入“出租开发产品当月，按月进展直线摊销
12、，分录如下： 借：其他业务支出 贷：开发产品摊销工程期或苑或栋或配套资产名称D、出租开发产品的修理费用记入“其他业务支出科目。 收到租金收入时，计入“其他业务收入科目。 出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务本钱科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“开发产品摊销工程期或苑或栋或配套资产名称科目下的相应核算工程，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品工程期或苑或栋或配套资产名称科目下相应核算工程。4.2.4原材料的核算4.2.4.1 科目设置“原材料科目核算物业管理处库存材料的实际本钱，其按材料的用途或大类设置明细科目。4.2.4.
13、2 核算说明A、 “原材料科目的借方核算原材料采购的实际本钱；贷方核算原材料领用的实际本钱；余额为在库原材料本钱。B、 领用原材料时，借记“主营业务本钱、“物业工程等科目，贷记“原材料。4.2.5 低值易耗品的核算4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品科目核算。各公司可按领用的部门或用途下设明细会计科目。4.2.5.2对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入有关的本钱费用。 物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入“主营业务本钱科目；物业公司低值易耗品的摊销记入“管理费用科目。4.2.6 物业工程的核算4.2.6.1 物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程科目核算
14、。该科目按工程工程设置明细账。4.2.6.2 企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款、“库存材料等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进展转账，借记“代管基金科目，贷记“主营业务收入物业大修收入科目；结转已完物业工程本钱，借记“主营业务本钱物业大修本钱科目，贷记本科目。4.3 存货的期末计价 季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进展全面清查，如由于存货毁损、全部或局部陈旧过时或销售价格低于本钱等原因，使存货的本钱高于可变现净值，应按其高于局部，计提存货跌价准备，借记“管理费用存货跌价损失科目，贷记“存货跌价准备科目。对于地产存货或物业工程，应按单个存货工程，比拟本钱与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低
