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1、宁 波 大 红 鹰 学 院财 务 分 析 报 告报告名称：中粮地产股份有限公司财务分析报告分 院： 经济与管理学院 班 级： 姓 名： 学 号： 二一四 年 三 月一、 中粮地产公司简介中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称本公司）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府199315号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复1993761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）
2、股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。本公司母公司是中粮集团有限公司。截至2014年12月31日，中粮集团持有本公司股份918,665,014股，占总股本的50.65%。本公司法定代表人：周政；企业法人营业执照注册号：440301103197805；注册地址：深圳市宝安区新城二区湖滨路。本公司经批准的经营范围为房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。 二、行业分析2015年，世界经济未完全摆脱危
3、机，虽保持周期性温和复苏态势，但主要经济体冷热不，走势不一，加上国际资本和商品市场波动异常，贸易保护主义有所抬头，不确定性仍然多。美国经济在全球经济放缓的大背景下一枝独秀，实现了稳定温和复苏，发展势头良好，联储 10月底正式结束第三轮量化宽松货币政策，意味着金融危机以来史无前例的宽松货币宴落幕。而欧元区经济低迷，复苏微弱，内部各国增长步伐不一，英国、西班牙复苏趋势定，德、法经济增长预期向下，重债国家经济好转，但欧俄乌的地缘政治冲突给经济增长来新的不利影响。日本受国内高额债务、低潜在增长率以及消费税上调的冲击，经济增速现大幅下滑。新兴经济体总体仍处于增长调整期，普遍面临结构调整和经济下行压力。
4、在当前世界经济格局中，中国经济已从高速增长转为中高速增长，在中央政府“稳增长、结构”的经济调控思路指引下，国内宏观经济运行缓中趋稳。全年国内生产总值 636463亿，按可比价格计算，比上年增长 7.4%，分季度看， GDP同比增长速度分别是 7.4%、7.5%、%、7.3%，全年增长平稳。全年GDP 增速与上年比虽有所回落，但经济结构不断优化升级，济增长从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。 从我国宏观经济看，投资方面， 2014年固定资产投资比上年名义增长 15.7%（扣除价因素实际增长 15.1%），受制造业持续产能过剩、房地产市场深度调整等因素影响，投资速放缓。消费方面，2014年全年社会消
5、费品零售总额比上年名义增长 12.0%（扣除价格因素实际增长 10.9%），增速稳定，由于就业形势较好，消费需求依旧旺盛，尤其是网上零售额比上年增长 49.7%。进出口方面，受世界经济复苏缓慢影响，进出口总值同比增速下降，顺差扩大。价格方面，受经济下行和油价下跌影响，价格水平涨幅较低，全年 CPI比上年上涨2.0%，物价控制远远低于目标，通货膨胀压力较小，而工业生产出厂价格下降 1.9%，持续处于低迷状态。三、战略分析（一）竞争战略分析聚焦产品。大力发展品牌住宅业务，坚持面对主流客群，做主流产品。加强客户分析，增强对市场的把握，在城市、政策分化情况下，持续调整产品，以首置首改刚需住宅为主。同时
6、不断完善产品线建设，进一步推进住宅产品标准化落地。未来可探索更多的战略产品线，如依托中粮集团全产业链的品牌优势及公司现有的资源优势切入产业地产发展。密切关注养老地产市场。 聚焦城市。在深化分类管理的战略思想指导下，进一步加大力度深耕现有城市，将优质资源向优质城市、优秀团队聚集，同时，努力实现现有城市业务的可持续增长和较好的业绩回报水平。对于重点深耕城市，必须保证业绩的可持续增长和较好的资源占用回报水平；快速完善产品结构，通过各种渠道积极拓展，实现多个项目运作；快速持续提高市场占有率；逐步扩大“中粮”品牌的市场影响力；保持积极的自我滚动、自我拓展能力。对于次重点深耕城市，在保证业绩的可持续经营和
7、较好的资源占用回报水平的前提下，积极拓展，完善产品结构和区域布局，实现多个项目运作，逐渐提升市场份额。 强化管理，实行四个强化。强化产品定位，加强市场和客户的分析，抓住主流客群，实现准确的产品定位；强化城市公司二级发动机作用，强调自我滚动、自我发展；强化市场导向的全生命周期运营体系，推进精细化管理的实现，提升房地产开发各环节的能力，推动从产品导向到市场导向的转变，提高客户满意度，提升股东回报；强化保障体系建设，完善组织架构，深化人才观念、加强团队意识，深入落实已有的薪酬体系和奖励制度，创新融资模式，确保资金流动性，推动公司全面风险管理，细化提升法律风险防控子系统，持续优化全业务链安全风险防控体
8、系。（二）SWOT分析SWOT分析S(优势)W(劣势)1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。4、房地产资产质量高、赢利能力强。5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。2
9、、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。O(机会)T(威胁)中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。四、会计分析（一）资产负债表分析1、水平分析法表4.1 资产负债表水平分析表报告期2014/12/312013/12/31变动情况变动额变动（%）流动资产：货币资金7,290,599,093.256,925,058,798.37365,540,294.885.28%应收账款226,835,547.9
10、3195,174,325.1931,661,222.7416.22%预付款项45,750,728.64108,201,005.26-62,450,276.62-57.72%其他应收款427,845,897.20563,506,516.86-135,660,619.66-24.07%存货32,673,271,009.1029,182,363,395.273,490,907,613.8311.96%流动资产合计40,664,302,276.1236,974,304,040.953,689,998,235.179.98%非流动资产：可供出售金融资产837,077,688.79803,477,786.
11、0833,599,902.714.18%长期应收款7,156,674.97652,601.256,504,073.72996.64%长期股权投资483,913,658.20851,658,699.35-367,745,041.15-43.18%投资性房地产2,797,035,006.05759,352,242.152,037,682,763.90268.34%固定资产587,331,781.76591,331,034.96-3,999,253.20-0.68%在建工程265,105,921.7858,876,169.39206,229,752.39350.28%无形资产61,763,751.4
12、359,870,116.121,893,635.313.16%商誉161,183,979.1185,539,379.1175,644,600.0088.43%长期待摊费用21,159,168.1730,120,481.14-8,961,312.97-29.75%递延所得税资产425,443,349.61387,534,623.7737,908,725.849.78%非流动资产合计5,647,170,979.873,628,413,133.322,018,757,846.5555.64%资产总计46,311,473,255.9940,602,717,174.275,708,756,081.721
13、4.06%流动负债：短期借款6,040,000,000.008,146,000,000.00-2,106,000,000.00-25.85%应付账款3,498,681,719.853,602,013,905.24-103,332,185.39-2.87%预收款项8,409,063,398.586,855,647,284.711,553,416,113.8722.66%应付职工薪酬116,270,612.2490,659,468.1925,611,144.0528.25%应交税费886,706,209.32701,171,072.93185,535,136.3926.46%应付利息97,014,
14、908.5670,922,478.0926,092,430.4736.79%应付股利1,547,569.471,547,569.470.000.00%其他应付款1,448,367,096.513,843,837,187.47-2,395,470,090.96-62.32%一年内到期的非流动负债3,163,300,000.001,334,000,000.001,829,300,000.00137.13%流动负债合计23,660,951,514.5324,645,798,966.10-984,847,451.57-4.00%非流动负债：长期借款10,421,576,649.425,591,873,555.234,829,703,094.1986.37%应付债券1,193,114,968.721,191,483,087.881,631,880.840.14%递延所得税负债368,662,699.76199,386,765.15169,275,934.6184.90%非流动负债合计11,985,483,951.266,986,521,924.664,998,962,026.6071.55%负债合计35,646,435,465.7931,632,320,890.764,014,114,575.0312.69%所有者权益：实收资本(或股本)1,813,731,596
