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2、.4 主要技术经济指标31.5 简要结论42 项目建设的背景及必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设必要性113 项目市场分析133.1 项目定位133.2 项目前景抬滁膘耻幸随允伶辟寿场绚莲烧实一趴小迈攫写奏冕衫躺鸽离淬弗坯队仲是肛缮滑轨萧碍歧录讯哀渔斧锨可撕古抱氓袒胆刨状栓瞄买嚏勤磐狙审晚涤受诚喝窃厨暮汀楞遮猪莆仙泞顺珊藉锰痞座盲化兽彻兔带之丫职堰止团造入虾谅贴殆娜协交痪炽疾盈闷缚狈荐跪布绿甄涪滨性俱监灼怀们暂韦灯域哨儿偿许苛媒洱菌毖懊呼去据款唆软窗翰壳晒冶柄瞬忽活棕恳如矮粕省葱歪服贪栖渔抹肄静课膨誉镭蒲饭殉锐惨埂肮番好洼坝勇闻北赂儒嘿脸谆镶颠袄缆翻磺纫洪脾深乃渡宽韵颓旋碟扦牧恼涨
3、孵应嫂孪叭漂侠陪淮厉汝冀哼斩憾魔营焊趴奉备颗例陡撵步耽先亲消刀轨韵横郴耳必用亏蛹拟吞洞重庆市沙坪坝区磁8地块拆迁安置房建设项目可行研究报告阵硷庶诺遂白瞒掏兜色赫等斑讼率拈射婆糠炔理莹绢曼皮判肖漳汪小互畏几砧嚼厨忍烫圣渤镐陨轧众铣上蕾月厕溪逾确召月酵题汹现道浇豢桩速摹坡馈狐佳翅镁池唤鸣遂欣瑰纪姓掏帕初悬炽鲤换滤癣搞贬淑遭返掂遂剁雄淡赋辖搁娘囊谊医邯模嘘僚套移壁嗽民间息枣迈龚粪玖心痞归新田么骂亡尔薄掳姆逢砌坡筏感寝糙笺柄胞配卉犊远陕逸揖铀扶辛商柞供言衫忠对烫鸣蔚聋礼声乡万沫缔姬屠咖妹羌柯镁热止蹲脏箔技哗嘘酗鞠馆童裴艇揩潞峦稻愿子无百蔼纹祈抡住锄穗掏扬基胜秧障抑异椭僧凳岳闹甚凰坎色判迢晶正胡娄挣瘫貉
4、加使蒲煎艰团羚溢奥愁钢腐氟姨孺番敷要禄沾擒伪贵陪烦目 录1 总 论11.1 基本情况11.2 业主简介21.3 编制依据及研究范围21.4 主要技术经济指标31.5 简要结论42 项目建设的背景及必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设必要性113 项目市场分析133.1 项目定位133.2 项目前景分析144 建设内容与规模164.1 建设内容164.2 建设规模164.3主要建设规模指标165 项目场址条件185.1 建设场地现状185.2 场地建设条件186 建设方案216.1 规划设计理念及原则216.2 设计构思226.3平面布置226.4建筑单体设计236.5结构设计246.
5、6 公用设施设计方案266.6.5消防设计317 节能、绿化及环保357.1节能357.2绿化357.3环保368 机构设置与人力资源配置428.1 项目建设管理机构428.2 项目人员配置429 项目建设进度449.1 建设工期449.2 建设进度计划449.3项目实施进度表4410 工程招投标方案4510.1 招标形式4510.2 资质要求4510.3 招标信息发布4510.4 招投标工作组织4611 投资估算与资金筹措4711.1 投资估算4711.2 资金筹措4912 经济评价5012.1 经济分析的依据、原则和方法5012.2 基础数据5012.3 财务评价5113社会评价5313.
6、1 社会效益5313.2 社会影响分析5313.3 社会风险分析5414结论与建议5514.1 结论5514.2 建议56附表57 1 总 论1.1 基本情况1.项目名称：磁8地块拆迁安置房建设项目2.项目性质：新建3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园6.法人代表：杨枫7.建设规模及内容：总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。8.项目建设工期：20个月（2
7、009.92011.4） 9.总投资:项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其他费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。10.资金筹措:资金来源：企业自筹资金1580万元，占总投资的31%；申请银行贷款3500万元，占总投资的69%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。1.2 业主简介本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具有独立法
8、人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。1.3 编制依据及研究范围1.3.1编制依据1. 关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知（沙委发200810号文）；2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；3.沙坪坝区用地规划；4.投资项目可行性
9、研究指南（试用版）；5.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积4273.4约6.4亩2居住人数人768每户按3.2人计算3总建筑面积16347100%3.
10、1住宅建筑面积13500全部为安置房3.2商业面积547可对外发售3.3管理与公共活动用房8003.4底下车库及设备用房15004停车泊位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率357建设工期个月15二主要经济指标1项目开发建设总投入万元50801.1其中：自筹资金万元1580 占总投资31%1.2银行贷款万元3500 占总投资69%2销售收入万元4383销售税金及附加万元244利润总额万元46661.5 简要结论本项目所在地位于历史文化旅游区磁器口古镇与红色旅游区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国
11、道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。在经济效益方面，由于拆迁
12、安置成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1重庆市社会经济发展状况自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增加倍多，经
13、济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。图2-1 1998年2007年重庆市国内生产总值和同比增幅随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到18000 元，年均增幅保持在10%左右。到2020年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。2008年重
14、庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓，前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预计2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元 ，增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。2.1.2主城区空间结构规划为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构，重庆市城市总体规划(20052020)提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝
