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1、工程目标本钱确定 操作指导书编辑霍新华日期2007-11-28审核于琛、杨毅清日期2007-11-28批准许立 日期2007-11-28 xT / r 1 j尹j/ / x .|、ir !_*iji1 11修订记录日期修订 状态修改内容修改人审核人批准人1. 适用范围1.1适用于从工程可行性研究、各阶段设计及招标采购、工程施工、结算、后 评价等全过程治理.2. 目标本钱构成及定义工程总目标本钱：是指作为本钱核算主体的工程公司开发一个房地产工程 发生的全部工程本钱.一个工程公司开发数个工程或一个大型工程分成几期开 发时,每个工程或每一期工程各自构成数个单独的工程工程目标本钱.工程目 标本钱由以下
2、本钱科目构成：2.1 土地开发本钱2.1.1工程转让费：转让对价、历史本钱等.2.1.2地价及市政配套费：土地出让金及其契税、土地开发费、向政府交纳的 大市政配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交 的地价等.2.1.3大市政配套设施费：红线外道路、水、电、燃气、热力、给排水费用、 I* X 1 V% 兀通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等.2.1.4拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动 迁支出、农作物补偿等.2.2前期费用本钱2.2.1政府行政事业性收费2.2.1.1 报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥专项基金、墙改专 项基金、路口开设、规划
3、治理、拆迁治理、招投标治理、其他支出等.2.2.1.2 增容费：水、电、暖、煤气等.2.2.2前期工程准备费2.2.2.1 勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、 面积丈量等.2.2.2.2 规划治理费：可行性研究、规划设计方案招标、方案评审、扩初 设计、交通影响分析、环境影响评价、施工图设计、景观设计、立体照 明设计、消防评价、人防设计、修改设计、制图、晒图等.2.2.2.3 市政增容费：水、电、暖、煤气等.2.2.2.4 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等. 文件页码：第2页共10页2.225 临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、
4、 河道清淤、回填等.2.226 其他工程建设费用：包括工程监理、造价咨询参谋、市政治理费、 施工合同外奖金、物业治理启动费、维修基金等.2.3工程建安本钱2.3.1根底工程：土方、护壁坡、桩基、桩基检测、降水费、根底处理等.231.1 主体建筑装修工程费2.3.1.2 结构及粗装修等.231.3 防水工程.231.4 外立面工程：外墙外保温、外幕墙、屋顶钢结构及装饰等.2.3.1.5 门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等.2.3.1.6 公共区域精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、地下室装丁 1匕w修等.1 JI _2.3.1.7 室内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台
5、、露台等.2.3.1.8 钢结构及网架工程.2.3.1.9 主体安装工程费2.3.1.9.1给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程.2.3.1.9.2采暖系统：散热器采暖、地板采暖工程.2.3.1.9.3燃气系统：低压燃气工程、中压燃气工程.2.3.1.9.4电气系统：动力工程、照明工程、防雷接地工程、不间断电源等.2.3.1.9.5空调通风及安装：制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、防排烟、新风系统等.2.3.1.9.6 电梯及其安装.2.3.1.9.7柴油发电机组及其安装2.3.1.9.8擦窗机及轨道安装.2.3.1.9.9消防工程：消防水、消防电、消防检测
6、.2.3.1.9.10 弱电及智能化系统：保安监控及停车治理、电信网络、卫星电视及有线播送、三表远传系统、家居智能化系统等、周界安防、巡更系统、出入口治理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急播送系统、楼IDS信息发布系宇自动限制系统、综合布线系统、停车场治理系统、文件页码：第#页共10页统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、灯光限制系统、多媒 体音频会议系统、房控系统、电子显示屏等.2.4市政根底设施费红线内小市政241室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、 水表安装等.2.4.2室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等.2.4.3室外燃气系统：管道系统、调压
7、站等.2.4.4室外上下压系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、10KV 35KV开闭站环网站、分界室或中央变电站等.2.4.5室外消防系统：消火栓外网、自喷外网等.2.4.6园林景观工程费：区内绿化、区外绿化、建筑小品、红线内道路和广场铺设、开设路口及补偿、大门围墙建造费等、室外照明、室外零星设施:1L - a等.2.5公共配套设施费： * |! 1指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发 商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出.主要包括以下 几类：2.5.1在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如居委会、派出所、岗亭、儿
8、童乐园、自行车棚等设施的支出等.2.5.2在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业 主委员会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、商业、银行、 邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出等.2.5.3对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地 政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程.如 开发商通过补交地价或人防工程费等举措,得到政府部门认可,取得了 该配套设施的产权,那么应作为经营性工程独立本钱科目,如：2.5.3.1 游泳池：土建、设备,设施等.2.5.3.2 会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构等.2.5.
9、3.3 幼儿园：建安本钱及配套资产购置等.2.5.3.4 学校：建安本钱及配套资产购置等.2.535 儿童游乐设施等.2.536 网球场等.2.6根本预备费：2.6.1不可预见费：是指难以预料的增加工程费用及建设期间不可预见的支出.2.6.2各本钱科目的具体设置参照?工程目标本钱估算表?执行,表中仅列出 了常见的本钱细项表中第三级科目,各工程可依据实际情况进行增减.3各阶段工程目标本钱确实定与作用3.1工程可研论证决策阶段：依据投资估算确定的工程可研目标本钱,成为项目总目标本钱,用以控规及方案设计,是评审方案设计的标准之一.3.2工程控规及方案设计完成后,依据方案设计概算确定方案目标本钱,成为
10、限制扩初设计的目标本钱,是评审初步设计的标准之一.3.3初步设计完成后,依据初步设计概算确定目标限制本钱,成为限制施工图设计的目标本钱,是评审施工图设计的标准之一.3.4施工图设计完成后,依据施工图预算确定实施的工程目标本钱,作为工程If、 1t招标采购及施工阶段本钱限制目标,其各分工程标本钱均为该分项工程的 结算限制本钱.3.5工程总目标本钱及其它阶段的目标限制本钱使用?工程目标本钱估算表? 进行测算编制.4确定目标本钱遵循的根本原那么4.1标杆瞄准：在工程可研和工程规划设计阶段,各相关专业部门应通过市场 研究找准销售价格市场标杆、工程本钱市场标杆,以及非工程本钱市场标 杆.4.2满足客户需
11、求4.2.1在工程可研和工程规划设计阶段,各相关部门必须关注目标顾客定位、 分析目标顾客核心需求和一般需要,并将其转化为定性或定量的明确描 述.4.2.2在分阶段确定目标本钱时,应始终注意将本钱分项结构向客户核心需求 方向倾斜4.3竞争策略要求4.3.1在工程可研和工程规划设计阶段, 应调查分析竞争对手的综合竞争水平, 文件页码：第5页共10页结合工程自身资源条件和经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策 略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述.4.3.2在分阶段确定目标本钱时,始终注意本钱分项结构满足竞争策略要求.4.4倒逼本钱4.4.1通过工程可研和工程规划阶段的市场调查,依据市场标杆
12、和工程挖潜措 施对工程可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍.4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼工程总目标本钱,并用以指导“限额指标 和工程开发筹划的硬性指标.4.4.3用工程总本钱层层倒逼方案设计本钱、初步设计本钱、施工图设计本钱.4.4.3.1 控规与方案设计阶段：形成的目标本钱二工程可研目标本钱预备 费.用工程可研目标本钱减去预备费的结果倒逼指导控规与方案设计, 直到控规与方案设计优化满足此要求.4.4.3.2 初步设计阶段：形成的目标本钱二控规与方案设计形成的目标本钱+预备费20%.用方案设计形成的目标本钱倒逼指导初步设计,直到初 步设计优化满足此要求.4.4.3.3 施工图设计阶段；
13、形成的目标本钱二初步设计形成的目标本钱十预 备费10%.用初步设计形成的目标本钱倒逼指导施工图设计,直到施工 图设计优化满足此要求.4.4.3.4 测算的施工图设计本钱加上未使用的预备费?70%的预备费即成为确定的工程本钱限制目标.I - -5目标本钱编制工作责任界定阶段目标本钱内 容经办部 门参与部门审核审批工程可研阶段可研目标成 本事业 部、总 部本钱 治理中 心总部设计中央、总部 工程治理中央、总部 米购中央、总部会计 与财务限制部董事会控规及方案设 计阶段方案限制成 本工程公 司本钱 部总部设计中央、总部 工程治理中央、总部 米购中央、总部本钱 治理中央、工程公司总部成 本治理 中央工
14、程部、工程公司前 期部扩初图设计阶 段目标限制成 本工程公 司本钱 部总部设计中央、总部 工程治理中央、总部 米购中央、总部本钱 治理中央、工程公司 工程部、工程公司前 期部总部成 本治理 中央施工图设计阶 段目标本钱工程公 司本钱 部总部设计中央、总部 工程治理中央、总部 米购中央、总部本钱 治理中央、工程公司 工程部、工程公司前 期部总部成 本治理 中央、 总部会 计与财 务限制 部公司总经 理办公会6工作程序6.1工程可研阶段6.1.1经办部门：事业部、总部本钱治理中央.6.1.2审批：经总部投资评审委员会审批通过后,报董事会审批.6.1.3责任分工和流程：6.1.3.1 事业部：6.1.3.1.1确认工程的销售价格.6.1.3.1.2负责工程行政事业性收费标准的收集整理并确认.6.131.3工程相关“问题清单内容确实认.6.131.4对拟定的产品业态进行确认.6.1.3.1.5确认规划经济技术指标和工程描述,并会同总部本钱治理中央、总部 设计中央、总部工程治理中央、采购中央讨论建造标准并获总部投资 评审委员会确认.6.1.4可研阶段的方案目标本钱作为审核三阶段设计工作的依据.6.2控规与方案设计阶段：6.2.1经办部门：工程公司本钱部/总部本钱治理中央.6.2.2由总部本钱治理中央负责审核.文件页码：第7页共10页6.2.3责任分工和流程：623.1.
