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1、 三亚旅游地产营销策略研究 摘要作为三亚旅游和房地产两个高度相关的产业结合发展的产物，2016年以来三亚旅游房地产已经成为三亚经济新的增长点。文章主体部分为分析三亚高端楼盘开发的基础上进行改善与升级，指出三亚旅游文化氛围打造品牌旅游地产与三亚观光度假与休闲娱乐旅游地产，最后文章指出改善三亚旅游地产的策略有两点：统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一和准确定位稳步发展三亚地产国际化进程。关键词：房产开发模式；旅游；三亚1浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 目录目录摘要I一、绪论11.1选题背景11.2研究意义1二、三亚旅游房地产市场价格现状2（一）三亚旅游房地产市场发展的特征2（二）三
2、亚旅游房地产市场的发展变化2三、三亚旅游房地产目前的市场现状分析4（一）三亚房地产成为经济增长的主力军4（二）消费的主体主要以岛外的人民为主4（三）房价呈现出快速增长的趋势4（四）购买需求量大，但使用效率不高4四、三亚旅游房地产市场营销分析6（一）市场营销的概念与内涵6（二）基于4P市场营销策略的分析61.产品策略62.价格策略63.渠道策略64.促销策略7（三）三亚旅游房地产营销具体策略分析71.电视、媒体宣传72.网络宣传73.海报宣传8（四）财务预算8五、三亚旅游房地产市场营销建议9（一）统筹规划合理布局使自然景观与地产景观二合一9（二）准确定位稳步发展三亚地产国际化进程9总结11参考文
3、献12致谢13浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 一、绪论一、绪论1.1选题背景改革开放以来，我国的经济得到迅速的成长与发展，人民的生活水平和生活质量都得到了极大的改善和提高。在强调物质生活发展的同时，人们也越来越注重精神文化生活的提高，而旅游业作为人们提高精神文化生活质量的首要选择，也越来越成为我国国民经济发展的有效助推力。三亚作为热门旅游胜地的首选，其房地产的市场价格也随着旅游行业的发展变化而变化。在我国房地产经济发展的重要关节，三亚旅游房地产价格的变化趋势也越来越受到社会大众和房地产企业的重视，故对这个课题产生了研究的兴趣。1.2研究意义本文以三亚旅游房地产价格的变化为论文的研究对
4、象，运用定性与定量的方法从三亚旅游房地产的目前的市场发展的有效数据和现状来总结其价格变化发展的特征，与此同时，也从三亚旅游房地产的类别与开发模式来对价格的影响进行分析，把握住影响三亚旅游房地产价格变化的主要因素，进而制定出三亚旅游房地产的营销策略。3浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 二、三亚旅游房地产市场价格现状二、三亚旅游房地产市场价格现状（一）三亚旅游房地产市场发展的特征2.12年至2014年，三亚房地产开发投资累计完成4545亿元，占全省固定资产投资总额的439%，年均増长331%高出全国127个百分点。2010-2014年，三亚房地产业增加值占GDP比值年均为10%从上，比全国
5、同期占比高出5-6个百分点。以2014年为例，根据国家统计局三亚调查总队统计，2014年，三亚共有3项主要经济指标增速位列全国第一。 邱守明.旅游地产研究综述J. 北方经贸. 2015分别是：房地产开发投资排名第一；第三产业增速排名第一；第一城镇居民年人均可支配收入增速排名第一。其中，房地产投资增速也在三亚省的房地产开发领域中迅速扩展，房地产从东部向中西部、由沿海向腹地加快推进，中西部地区房地产开发投资快速增长。2014年，东部地区房地产开发投资109802化元，同比増长170，占三亚房地产开发投资总额的830；中部地区投资75.33亿元，增长258，占6；西部地区投资24910亿元，增长24
6、4，占11。 林明恒.海南房地产价格影响因素的实证研究 J. 海南金融. 2015东部地区房地产开发投资仍占据主导地位，但中西部等旅游新兴市甚増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为113521亿元，与去年同期相比增长134，增速回落159个百分点；住宅投资占房地产投资总额的773，比重比上年同期回落56个百分点。（二）三亚旅游房地产市场的发展变化 三亚是中国的热带门户，也是东方的度假天堂。终年明媚的阳光和宜人的气候为她赢得了广阔的旅游市场和发展前景。近年来，随着三亚旅游品牌国际化的程度的不断深化和人民生活水平和质量的不断提高，人们的消费观念也因此有了较大的变化，在此基础上，三亚的旅游房地产市场
7、不断的活跃起来。 李函晟.海南房地产行业限购政策 J. 经济研究导刊. 2015据图2-2-1统计数据显示，三亚市房地产投资总额以同比均在25%的幅度上逐年递增，且均占全市固定资产投资总额50%以上。这说明三亚市房地产投资占比大，且成为我市固定资产投资的重要组成部分。图2-2-1 三亚旅游房地产价格的变化趋势三亚旅游房地产在2010年至2014年这五年里旅游房地产地产供应量、成交面积、成交均价情况分析。从图中我们可以看出三亚旅游房地产成交均价有明显的增长趋势，客户群体的极大程度涌入三亚，成交面积持续增加，有良好的发展趋势。三亚作为旅游度假城市，其旅游房地产具有典型的“候鸟城市”的独特市场特征，
8、总结起来有六个方面。一是三亚旅游房地产市场消费的主体主要来自于岛外的群体，因为三亚独特的旅游资源，吸引了不少外地的投资者在此买房。二是三亚旅游房地产市场与旅游业联系紧密，销售曲线随着季节成U字型分布，冬季的游客更为多一点。三是三亚旅游房地产中商品房的使用率并不是很高，小户型因其安逸舒适，成为了市场的主角。 丁名申,钱平雷编著.旅游房地产学M. 复旦大学出版社, 2015四是三亚的旅游房地产经济周期具有明显的滞后性。五是购房客户来源两极分化较为严重。六是三亚旅游房地产的价格与低价的高低和距离具有紧密的相关性。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 三、三亚旅游房地产目前的市场现状分析三、三亚旅
9、游房地产目前的市场现状分析（一）三亚房地产成为经济增长的主力军随着三亚省旅游资源的不断开发，三亚的经济也借助这一有效推动力在近几年来持续增长。旅游业和房地产业已经成为相互依存和共同发展的两个整体，旅游业促进房地产业的有效开发，房地产业促进旅游业的兴盛发展。据有效数据统计，从2011年到2014年三亚省这四年的发展中，三亚省旅游房地产开发的投资总额不断的提高，从一开始的126.95亿元到287.96亿元，旅游房地产开发增长的速度也从42.3%转变为2014年的44.5%，在三亚省旅游房地产注重量的积累的同时，也积极寻求在旅游房地产版块中质的突破与发展。三亚省的旅游房地产行业的不断发展，促进了三亚
10、省政府整体财政收入的提高，从2011年的9.73%的增长到2014年的15.8%的增长。 吴必虎.区域旅游规划原理M. 中国旅游出版社, 2015（二）消费的主体主要以岛外的人民为主三亚省以其特有的旅游资源，吸引了不少岛外的群体来三亚省内进行房地产方面的消费。其中，大部分购买者为岛外的富裕人群，在三亚房地产购买群体的调查中，岛外富裕人群的消费占真个三亚省旅游房地产的65%以上。随着国际旅游的开展，三亚岛的发展前景广阔，不少投资者看到这一情况都开始纷纷加大对房地产的购买需求量。到2015年5月份为止的数据显示，三亚省岛外旅游房地产消费比例占到90%以上。（三）房价呈现出快速增长的趋势三亚省借助其
11、独特的旅游资源，经济在近几年中有效的高速发展。经济的发展也促进了三亚当地人民生活条件和水平的有效改善和提高。岛外人民的购房需求旺盛，岛内的房地产供求关系也日趋紧张，在供不应求的状况下，旅游房地产的土地成本也在短时间内急剧增加，因而三亚旅游房地产价格也呈现出一个快速增长的趋势。在2011年，三亚省商品房的销售面积达到了294.93万平方米，同比上涨了221.67%；商品房的平均的销售价格也有所增长，达到了9692.63元/平方米，同比也有较大的上涨，上涨了49.59%。虽然政府针对旅游房地产价格迅速上涨的现状及时做出了调整的措施，但旅游房地产价格的上升势头依然强劲。（四）购买需求量大，但使用效率
12、不高因三亚经济发展的独特性，旅游房地产逐渐成为三亚房地产发展中的主要推动力。在三亚旅游房地产的发展中，90%以上是岛外的人民消费和购买，岛外人民来往三亚存在着较大的季节性，与此同时，各种炒房和投机的行为也使得三亚旅游房地产的房价在短时间内被太高，这也使得三亚的旅游房地产的使用效率不高，出现了大面积的楼盘空置。浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 四、三亚旅游房地产市场营销分析四、三亚旅游房地产市场营销分析（一）市场营销的概念与内涵市场营销是企业或者个人通过契合市场发展、市场态势、市场变化的手段来引导顾客进行自身品牌的认知、品牌的消费，以此来带动整个品牌的树立和发展。市场营销的本质是打开潜在
13、的用户市场，帮助企业占据一定的市场份额。 杜靖川.我国旅游房地产发展 J. 桂林旅游高等专科学校学报. 2015(05) 企业可以通过运用现代传播和推广较快的模式和方式，来达到自身品牌在大众消费群体中的树立和认知，提高企业品牌的认知度和信用度，并且通过运用良好的营销手段提升企业在市场中的核心竞争力，以及品牌在大众消费群体中的认知度，最终提升企业的市场附加值和收益。（二）基于4P市场营销策略的分析美国市场营销学者麦卡锡将营销活动分为：产品、价格、渠道、促销。其中，产品是整个营销活动的主导因素及主要因素。作为构成营销体系的主要元素，产品、价格、渠道、促销对营销活动和营销策划起到了至关重要的作用。1
14、.产品策略产品指企业的所有能够进行价值界定且存在于市场活动中的商品，包括产品的实体、针对产品企业所提供的服务、产品的生产流程（包括了产品的包装、设计）。产品策略是企业分析市场供给，以及制定目标市场并进行产品推广和供给的主要分析基础。完善的产品策略包括产品的市场定位、产品组合、质量保证、品牌包装、售后服务、产品开发等一系列内容。2.价格策略定价对于一个企业来说，是占据市场的重要环节，价格的因素会直接导致消费者对其进行购买或不购买的选择，符合消费者心理的价格范围是企业制定价格时主要考虑的因素，也是产品能够在市场中得到消费者青睐，以及购买的关键因素。价格包括企业对自身产品的基本价格即俗称的出厂价格，
15、此外，也包括在市场推广的过程中产品可进行打折的范围以及其降价范围。 王学发.景区休闲度假房地产价值构成 J. 重庆建筑大学学报. 2015(05) 3.渠道策略在现阶段的市场销售过程中，一个产品无外乎通过两种销售方式面向于市场，一是生产企业自产自销，即直销；二是分销，这也是绝大部分企业快速占据市场的主要手段之一。通过分销商，企业能够快速的占据市场份额，由于分销商的数量是不受到市场和企业限制的，分销商可以是一级分销商，一旦经过了产品生产企业的认可，也可以发展下级分销，也就是层级式的销售模式。渠道策略包括销售方式的选择、渠道的设计、成员的管理等等。4.促销策略促销对于所有以市场销售为目的的企业来说，促销内容、促销手段、促销形式都是其在进行促销活动时需要考虑到的因素。在4P理论中，对于促销是企业通过运用自身的媒体关系、营销手法，达到了产品
