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1、不动产的善意取得制度、善意取得制度的概念及其对象1、概念了解不动产的善意取得应当首先了解“善意取得”。所有权取得一般可分为一般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。善意取得又称即时取得，传统民法上的善意取得是指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。而我国的物权法所体现出的现代观念更新为：指受让人以财产所有权为转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。2、对象由上述概念我们可以得知
2、，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，而不动产的所有权变更则要基于登记制度。但是这一对象的范围并非绝对限定，而应该看到是可以有一些外延的。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动产的出产物尚未分离，不可能单独成为物权的客体，但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园，租乙管理，乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时，丙因善意受让而取得其所有权；在丙经乙同意，自将果实从原物分离，
3、而取得占有时，亦有善意取得的适用。这种时候对善意取得的适用，并不能说对象单纯地就是动产。3、条件善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。有意见认为，善意取得对所有权保护不利。善意取得对所有权人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。二、善意取得制度的历史渊源1、善意取得制度的历史背景在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的
4、原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源，是近世以来为交易安全便捷的需要，吸收罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。“以手护手”原则是一项物追及制度，但它也是对绝对的物追及制度的一项限制。依据该原则，占有是权利的外衣，占有动产者，即推定其为动产的所有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利效力便因此而减弱。权利人任意将自己的财产转让与他人占有的，只能向占有人请求返还占有物。如果占有人将财产转让给第三人时，权利人不得向第三人请求返还，而只能请求转让人赔偿损失。后世的法国民法、德国民法等皆借助“以手护手”原则形式上的便宜，而
5、发展出善意取得制度。占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意
6、受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。2、世界各国民法制度对善意取得的规定法国所采取的并不是典型的善意取得制度。从严格意义上讲，法国法禀承了罗马法“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则，侧重对所有权人的保护，即使受让人为善意，所有人也得对其主张所有物返还请求权。但应注意的是，法国法并非完全无视受让人的权益，而是规定善意受让人得援引“涉及动产物品时，占有即等于有权证书的
7、规定”。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度，而采取了法国民法典截然不同的规定，即在法典中明确承认了善意取得制度，而不是作为取得时效的规则加以规定。德国采用的是客观善意主义，在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。日本民法典第192条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”可见日本民法典采取法国法的立场，将善意取得和取得时效放在同一个范畴内，而视为一种即时取得。按照这一规定，善意取得制度也仅适用于动产。瑞士民法的善意取得制度以德国民法为蓝本采取了中间立场，其善意取得
8、制度规定，在民法典物权法占有编占有权的保护篇中。该法典第933条规定：“凡以转让所有权和限制物权为目的善意取得动产的，即使出让人未获任何出让授权，其取得也应受保护。”我国是主观善意主义，我国物权法出台以前，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。物权法出台后，为了更好的保护交易者的行为安全，物权法制定了不动产的善意取得制度。在我国的台湾物权法著作中一直涉及不动产物权的善意取得。他们认为，不动产物权的变动皆须登记，在公信力满足的前提下，为了保护取得不动产物权的善意第三人而实施的善意取得制度。虽然在台湾民法中未设规定，但在台湾土地法中一些条款实务
9、上可以认为是保护善意第三人起见的。3、物权行为和公信力在中国大陆，民法法典化进程中很重要的立法是物权法，物权法中极重要的一项制度就是物权行为理论。物权行为具有独立性和无因性，卡尔。拉伦茨(karllarenz)认为：物权行为是指设定、变更、转移或废止具有绝对效力、对抗任何人的物权的行为。继而，胡果。格劳秀斯(hugogrotius,1583年一1645年)等人又提出了物权变动的意思表示，说明物权不同于债权，一个物权的变动，首先要有一个物权变动的名义(titulus),其次要有一个物权变动的形势(modus)。萨维尼(savignyfriedrichkarlvon,17971861)认为只要存在
10、物权转移这个行为，就承认这个契约的有效性，物权的存在和绝对的客观行为发生就是物权行为理念的基础。和善意取得以及现代合同法规定不同，如今大部分国家所认可的契约有效性和善意取得大多建立在主观有效行为之上。物权理论的核心部分就在于物权行为的无因性，它指物权行为在其效力和结果上不依赖于其他原因而独立成立，即原因行为的无效或者被撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。这是一种第三人免责的依据。另外，无权变更形式主义原则指出，物权的支配和归属应当建立在当事人意思自治的基础上，但是必须按照一定的方式加以确定，即公示要件主义。这一点直接影响了后来的不动产登记公信制度的发展。物权是对标的物的直接支配，无权的存在与变动需要一定的公示方法。动产以占有交付为公示方法，不动产则以登记为公示方法。然而公示仅仅是维护交易安全的必要要件而非充分条件，因此为了真正实现保护交易安全的目标，法律必须进一步赋予登记以公信力。公信力，不仅是保障交易安全的手段，从理论上来说，也是善意取得适用对象划分的依据，它源于公示。台湾民商法学家谢在全所著民法物权论中说：所谓公示，是指物
