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1、精选优质文档-倾情为你奉上天园名都开盘前营销执行方案郑州润弘房地产顾问有限公司2011年10月15日一、营销策略1、住宅部分：排号策略按照普通住宅进行，结合项目住宅部分总房源数量较为稀缺，建议在初期排号时适当提高门槛。排号方式：10000抵15000元，即缴纳1万元排号费，开盘成功选房可享受5000元的总房款优惠。2、公寓部分： 公寓销售方式建议：结合目前公寓产品现状，总共11层，约165套公寓，结合前期公寓部分营销方式探讨，将会采取产权式酒店的方式进行销售。如果全部作为产权式酒店并一次性推售，酒店房源数量过多，将面临较大的经营压力，同时销售风险也较大。因此建议，公寓分两批销售：其中49层共计
2、90套保留作为公司自持，开设宾馆。1014层共5层75套房源，完全按照产权式酒店进行销售；通过此方式，在不降低公寓利润的情况下，可以降低公寓的销售风险，部分公寓可结合市场客户需求状况按照普通公寓进行销售，降低酒店经营的风险。 主要营销策略：首批采用产权式酒店方式进行售后回租，作为纯粹投资性产品，必须从排号初期即造成火爆的关注度及场面。需要形成开盘即清盘的火热形势。否则，销售一旦缓慢，将会给后续工作带来更大困难。因此在建议采取以下营销策略：排号策略：低门槛、少优惠；宣传策略：低风险、高回报；销售策略：广积客、开盘清。具体排号方式：1000元抵3000缴纳1000元排号费，选房时享受2000元购房
3、优惠。公开选房时按排号顺序享有优先选房权，每个身份证只能排一个号，但不限定购买套数！公寓的排号可以与住宅同时启动，可以更加烘托现场的排号气氛。但公寓需要更多的客户积累时间，充分积累足够的客户量，开盘选房放在住宅选房以后，在开盘选房时推售房源达到一次性销售完毕。 具体销售及回租方式：初步按照15年的经营期进行返租，在销售时即同酒店管理公司签订租用协议。租金按以下标准有酒店管理公司进行支付：第13年可按照6%进行返租，每月返租金750元；第46年按照7%进行返租，每月返租金875元；第7年起按照8%进行返租，每月返租金1000元；同时返租期内给予投资客户每年1020天的免费住宿期。以上收益率折算后
4、将在7%以上，接近8%，既能够降低酒店的经营压力，同时也有足够的吸引力吸引客户投资。3:6 3:7 9：8 二、工程节点控制（1）售楼部开放时间：10月20日（2）开工时间：（3）工程出地面0时间：三、营销活动节点建议结合以上工程进度，一期会员招募时间建议为：11月26日原因有：（1）11月底开工后，工地呈现一片繁忙的施工现象，增强客户信心。（2）售楼部开放后，经过一定的广告宣传，树立项目形象，引发市场关注。（3）广告投放直接释放排号信息，引发市场热度，达到集中排号的目的。四、时间节点划分排号时间确定，排号信息全面发布基础物料制作完毕，销售部开放公开排号公寓开盘住宅开盘工地011月15日10月
5、20日1月1日12月24日12月15日11月26日公开排号期释放排号信息客户咨询期四、各阶段推广执行细则第一阶段：（形象期/客户咨询期）时间划分：10月20日11月15日营销重点：团队培训及实战训练、客户接待咨询推广配合：1、派单第一批印刷单页以楼盘形象为重点，以销售员派发结合雇佣兼职人员，全面覆盖城区。派单区域涵盖市区大街小巷，重点是繁华地段、大型商场周边等人流量大的地方。单页主题：价值地标，大器天成！城中央名校圈地标级藏品，现全面接受咨询！2、销售员名片、户型单、手提袋、档案袋以上4种物料于10月20日之前制作到位。销售员工牌8个、1个案场主管、1个销售经理，名片每人3盒。户型单：每个50
6、0份；手提袋2000个；档案袋3000个。3、户外广告：（已完成）主题：价值地标，大器天成！城中央名校圈地标级藏品！现全面接受咨询！4、电视飞播字幕：10月20日11月15日【泌阳天园名都】泌阳一高旁，地标级藏品！80130名仕华宅，3258酒店公寓。现全面接受咨询！地址：文化路与人民路交汇处电话：5、短信群发时间：10月25日、11月10日，每次数量3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，地标级藏品！80130名仕华宅，3258酒店公寓，现全面接受咨询！电话：文化路与人民路交汇处第二阶段：（会员招募期）时间划分：11月15日12月15日营销重点：VIP会员公开招募1、派单第二批新单页以全面释放排
7、号信息为主。公寓部分可单独制作单页，着重体现出公寓的投资收益率。11月26日开始排号之后，全面派发新单页。以招聘兼职人员派发为主，销售员以接待来访来电客户为重点，并筛选客户。派单区域涵盖市区大街小巷，重点是繁华地段、大型商场周边等人流量大的地方。每次派单选择1人进行监督，派单人员及时汇报所在位置。2、户外广告：排号前10天更换为排号信息广告主题：11月26日天园名都VIP会员公开招募！80130名仕华宅，1万抵1.5万火爆排号！ 3258酒店公寓，1000元抵3000元预订70年收益！3、电视字幕选择泌阳市收视率较高的电视频道进行字幕宣传，扩大项目影响力。11月15日-12月15日，播放电视字
8、幕文案如下：【泌阳天园名都】VIP会员火爆招募中！80130名宅1万抵1.5万尊荣预约，3258酒店公寓1000元预订70年高收益！地址：文化路与人民路交汇处电话：4、短信群发时间：11月24日每次数量3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，80130名仕华宅，1万抵1.5万11月26日公开排号！3258酒店公寓，小投资享大回报！电话：时间：11月30日、12月10日，每次3万条内容：【天园名都】泌阳一高旁，80130名仕华宅，1万抵1.5万火爆排号中！3258酒店公寓，1000元预订70年收益！电话：第三阶段：（开盘强销期）时间划分： 2011年12月15日2012年1月20日营销重点：住宅及公
9、寓分批开盘选房1、户外广告：提前10天发布广告主题：12月24日，天园名都盛大选房！80130城心名仕华宅，敬请把握！ 3258酒店公寓，千元预订最后机会！3、电视字幕选择禹州市收视率较高的电视频道进行字幕宣传，扩大项目影响力。2011年12月15日-2012年1月15日，播放电视字幕文案如下：【泌阳天园名都】12月24日，天园名都盛大选房！80130名仕华宅臻品典藏！3258酒店公寓千元预订最后机会！地址：文化路与人民路交汇处电话：4、短信群发时间：12月20日，每次3万条内容：【天园名都】12月24日盛大选房，排号优惠最后机会，80130名仕华宅1万抵2万！3258酒店公寓，千元预订中！电
10、话：四、媒体排期营销阶段广告时间广告形式广告内容备注形象期（10月20日11月15日）已制作单页楼盘形象销售员派发已完成户外广告楼盘形象10月20日电视字幕入市信息10月25日、11月10日短信群发入市信息排号期（11月15日12月15日）11月15日户外更换排号信息11月15日单页排号信息11月15日电视字幕排号信息11月24日、30日、12月10日短信群发排号信息开盘期（2011年12月15日2012年1月20日）12月15日户外更换开盘信息12月15日电视字幕开盘信息12月20日短信群发开盘信息五、费用预算类别项目数量费用/元物料制作名片6人*3盒270户型单500张/个*5个1500宣传单页5万份15000纸杯5000个1000手提袋1000个4000档案袋1000个2000广告媒体户外广告画面更换5000电视字幕3个月10000短信群发20万条10000派单费用20人次6000其他排号活动15000开盘活动2次选房30000不可预见费用10000总费用约郑州润弘房地产顾问有限公司 天园名都项目组 2011年10月16日专心-专注-专业
