《2020年房地产估价师案例分析精选习题及答案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年房地产估价师案例分析精选习题及答案（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。今天为大家了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费
2、为转让价格的4%。1. 该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。A.5B.8C.9.6D.10.62. 该成片荒地的总价为()亿元。A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383. 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是()。A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算拟开发场地的最低价格C. 测算开发项目的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用（二）某旧厂房的建筑面积为5000m2根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1
3、000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）;销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。4. 该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A.2240B.2000C.1785.71D.17605. 需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。A.100B.200C.240D.3006. 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万A.1785.71B.1313.25C.1170.39D.933.077. 不属于待开发的土地是()。A. 生地B. 毛地C. 耕地D. 熟地(三)6年前，甲提供一宗土地面积为
4、1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。8. 该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。1. 市场法8. 成本法C.收益法D.假设开发法9. 该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.9410. 该宗房地产未来16年
5、后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。A.106.08B.214.85C.829.94D.1044.79参考答案：（一）1.C2.A3.B（二）4.C5.B6.D7.C（三）8.B9.D10.B案例1:某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于xx年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所
6、有。现已被司法机关扣押。问题:1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?2、写出估价技术路线。参考答案：1 、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途（为公寓）来实施的。2 、市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为
7、商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。问题：请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。参考答案：1. 题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优
8、先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。2. 具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。3. 除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似
9、商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。案例3：甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2售价3000元/m2,销售税费为售价的7%销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套
10、房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?参考答案：1. 甲、乙的分配方案均不合理。2. 甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3. 因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。案例4：某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，
11、钢管质量存在下列问题：1 、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;2 、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。3 、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。问题：1、对上述问题应如何处理?2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?参考答案：1 、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。2 、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。
