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1、有关“北改”有关土地政策的简要解读为加快推动北改善程，市政府办公厅近日下发有关进一步推动北城改造有关政策的意见(如下简称意见）,确立了北改政策的基本原则及合用范畴，并对规划管理、土地运用、项目开发、房屋征收、财政税收等提出了一系列规定。随后,市国土局制定了成都市北城改造土地运用实行细则（试行)(如下简称细则）,对北改土地运用政策予以了全面细化，具有更强的操作性和指引意义。下面拟结合上述文献及我市的实际状况，对北改土地运用的有关政策特点做如下简要分析解读,供人们参照。 一、政策合用：符合区域范畴，且项目经市北改办确认按照意见规定，北改政策合用于我市21平方公里的“四轴四片”,涉及金牛区、成华区所
2、辖部分行政区域;波及新都区范畴的,由新都区政府参照执行。对此,细则进一步对“合用土地政策的项目”予以了界定，即“已被列入北改筹划,并经市北改办出具了确认函”的旧城改造项目。有关北改项目的确认,市北改办发布有关确认北城改造项目的告知，制定了北改项目确认工作的审查流程,有关单位须严格执行（可详见该告知,此处不赘）。二、办理用地手续:须事先出具“改造项目确认函”根据细则,北改项目被确认后,项目所在地的区政府应制定具体的改造方案，并根据方案与改造业主签订改造合同，同步根据改造方案及改造合同向市国土局出具“改造项目确认函”,方可执行北改土地政策，办理项目用地手续。律师观点：针对北改土地政策的合用，我市从
3、地区范畴、项目认定、前置确认程序等方面对各参与主体提出了规定,有助于北改工作的规范、有序、系统推动,维护各方利益。三、供地方式灵活，并有较大突破（一)商住混合用地,商业比例达0%，方可采用挂牌出让。根据北改有关土地政策,都市规划为住宅兼容商业用地,兼容商业的比例不不不小于40，且在确认函中拟定为需安顿原地返搬家民的，可由区政府提出，经市国土局报省国土厅备案后采用挂牌方式出让。律师观点:对于商品住宅和商业等经营性用地的出让,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定作出了“应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”的原则性规定。对于商住混合用地出让方式的选择，一般取决于商业用途建筑面积所占的比重。实践中,如
4、整个宗地中商业用地面积所占比重超过规划建筑总面积的%,一般可采用挂牌方式。通过对比我们发现，对于挂牌出让商住混合用地的条件，北改明显减少了商业用地面积的比例。实践中，通过挂牌方式出让土地(特别是具有保障性、公益性等规定的项目用地),一般会对竞买主体(资质、规模、开发经验等）、土地运用条件等方面做出相应的规定和限制。据此我们觉得，通过减少商业用地面积的比例规定，可吸引更多具有丰富的住宅开发经验的主体参与投资改造,从而加强民用住宅和基本配套设施的建设力度，提高项目的综合品质，推动实现保障民生的既定目的。(二)结合我市实际,明确可招标出让的常用类型根据北改有关土地政策,经重大产业项目认定原则制定单位
5、认定为重大产业项目的;以及确认函拟定的危旧房、特殊地段、重要节点和片区改造项目的用地,可按招标方式出让。律师观点:对于方案招标获得项目用地,国土资源部有关进一步履行招标拍卖出让国有土地使用权的告知(如下简称告知)拟定了合用条件(之一)即:1、除获取较高出让金外，还具有其她综合目的或特定的社会、公益建设条件；2、土地用途受严格限制，仅少数单位或个人也许有受让意向。我们注意到,对于招标出让土地，以往的规定仅设定了可以合用的基本原则、原则，并未明确具体情形，且在实践中,据我们所掌握的状况，我市尚没有采用招标方式拟定土地运用主体的先例。而本次北改拟定的招标获取土地的政策，在坚持“综合目的”、“公益建设
6、条件”原则的基本上，明确将“重大产业项目”、“危旧房”、“特殊地段”、“重要节点和片区改造”等项目用地列入了可以采用招标方式的行列。我们觉得，这既符合了北改建设最大民生工程的综合目的，同步又强化了招标出让土地的实践操作性。通过严格限制土地用途、附加其她竞标条件、缩小意向受让人的范畴，可有效选择出在民生保障项目建设方面具有较强开发、运营能力的项目开发主体，推动北改目的的实现。(三）通过土地归宗，可获取项目用地根据北改有关土地政策，对于整体改造项目,可由项目所在地区政府通过招标一次性拟定整体改造投资方,由投资方与原产权人通过市场方式签订房屋产权转让合同，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范畴内95%
7、房屋已办理房屋登记事项时，市国土局根据登记状况，按照“地随房走”的原则，将分散的土地证归宗,为投资方办理土地出让和土地变更登记手续。律师观点：国有建设用地使用权的获得方式一般涉及划拨和出让,但无论采用何种方式,其共同的特点就是，由土地使用者直接通过市县国土部门获得。而通过对比我们发现，在采用土地归宗的模式下，投资方并未与国土部门建立直接的土地划拨（出让)法律关系，而是直接与原产权人达到产权转让（收购）的民事合同,在按照合同进行拆迁、补偿,并达到相应原则时,可对分散土地证进行归宗，从而间接获取项目用地。在国内现行法律法规及实践中,土地必须以“净地”方式出让，而北改实行过程中势必波及到大量的危旧房
8、、棚户区的拆迁改造，因此,依法拆迁、合理安顿补偿、保证社会稳定就显得尤为重要。按照老式的政府主导的“净地”出让,不仅拆迁时间长,难度大，且因诸多因素不利于引进社会资金的参与。而北改拟定的“合同转让”+“土地归宗”模式,有助于引进社会资金积极参与实行整体改造项目；同步,通过市场方式拟定拆迁方式、补偿价格等，可以更好、更及时的对原产权人进行补偿,保证社会稳定。值得注意的是，由于通过土地归宗方式获取土地是以项目整体改造为基本,因此在拟定投资主体资格、制定实行方案时,政府等有关部门势必会结合改造项目的规模、难度、投资方的开发经验等因素综合考虑。四、运用存量自有土地开发建设，波及变化土地用途、划拨补办出
9、让等,出让收入按双评估价差的一定比例计收。在运用存量自由土地实行旧城改造的问题上，我市曾于发布有关进一步增进房地产市场平稳健康发展的建议意见规定，如土地登记中波及到土地用途变更、容积率增长的，出让收入应按双评估价差的一定比例收取,意见于失效。此后,我市仍继续按照成都市国土资源局有关划拨土地补办出让和土地用途变化出让金收取有关问题的告知的规定，如波及到土地用途变化、容积率增长等事项,土地出让收入应按照评估价差全额征收。为鼓励公司积极参与自由存量土地的改造,本次北改又再次减少出让收入的收取原则。根据规定，当拆迁量达到应拆迁建筑面积的5%，公司即可按照程序申请按新规划条件进行土地变更登记;同步，如登
10、记波及划拨补办出让、变化土地用途、增长容积率的,土地出让收入将根据拆迁进度实行阶梯式收取，如分别在、完毕50的拆迁量，出让收入将依次按照双评估价差的3、4、50%、6收取。我们觉得,北改此举,将大大提高五、放宽已出让土地流转运用的条件,鼓励合伙开发。根据细则，月底此前,对出让获得开发用地使用权的公司，可通过土地使用权加名、联建、转让等方式进行合伙、联合或并购开发。对于已出让土地,我市发布的有关进一步增进房地产市场平稳健康发展的建议意见明确鼓励房地产开发公司通过项目加名、转让等方式增进项目、存量土地的开发运用，并提供了多项优惠措施。但该意见于失效后，已出让土地的流转运用仍继续按照有关法律法规的一
11、般规定执行,如根据房地产管理法等,土地转让应达到一定的投资比例、形成一定的用地条件等。同步，土地使用权加名、联建等也并未被赋予合法性。对此我们觉得，本次北改再次对房地产项目联合开发予以了大力支持，为投资公司参与项目改造提供了难得的机遇。结语：通过上述分析我们觉得，前述有关文献拟定的土地政策,是在充足考虑我市的历史与现状，并结合北城改造的实际状况作出的，将对北改工作的实行发挥积极的推动作用。同步,政策对老式的土地获取方式作出了较大限度的调节和突破，赋予了地方政府及有关部门更大的自主权和执行监督力度,并为社会主体、社会资金的参与提供了更为广阔的空间。对于此后发布的有关北改的各项政策，我们也将随时予以关注,并及时进行有针对性的分析、反馈，为公司决策提供有价值的意见和建议,做好征询服务。
