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1、第一篇 分析篇【第一章 市场形势分析】一、东北区域分析本案an案 （一）扬州东北区环境分析以“主导向南，拓展东西”为城市发展方向。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区：老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处，属东北区的核心地段。区域东临古运河风光带，西依蜀冈-瘦西湖风景区，生态环境优良。
2、项目位于老城区外沿，南临风光秀美的漕河，北面是历史悠久的邗沟，人文气息浓郁。（二）城市建设用地布局规划从扬州市规划局相关资料获悉，扬州城市建设用地布局规划以2001年为规划基准年，近期至2005年，远期至2020年，远景至本世纪中叶。规划范围分四个层次：市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。东北分区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市规划区。融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市域。东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施；史公祠、工艺美术馆、扬州民族工业展览馆、水展览馆等文化设施将形成市民文化中心。区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、
3、专业服务等各类服务业要素，逐步打造成为集休闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。依托东北区域的总体规划建设，御河苑、阳光水岸等一批楼盘，以及友谊广场、123地块等商业配套设施的建设和完善，使得该区域房地产市场的开发，一改此前被“冷落”的尴尬境地，目前已初具规模形象与气候。但必须清醒地认识到，东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景，但区域经济基础相对薄弱，且近期总体开发力度一直滞后于除老城区外的其他区域。对于本项目而言，是机遇与挑战并存。（三）项目所属区域优势突出，为项目开发提供了必要基础项目所属的东北分区东西环绕古运河风光带及蜀冈-瘦西湖风景区，生态环境优良，人文气息浓郁。便捷
4、的交通环境将极大地促进区域社会经济的发展，同时本区域距离市中心文昌阁商圈较近，并且周边集中了电厂、学校、医院、金融单位。依托东北区较好的硬件条件和城市规划前景，本项目具备较好的销售机遇与优势。二、项目市场竞争分析（一）项目周边房地产状况分析项目位于扬州城区的东北区，漕河路北侧，史可法路西侧。1、区域逐步复兴史可法路为东北区连接主城区的主干道，南向越护城河而接国庆路，目前正在进行拓宽改造。史可法路拓宽改造工程南起盐阜路，北至邗沟路，全长1838米，改造后盐阜路至梅岭路段道路宽度为30米，梅岭路至邗沟路段道路宽度为36米，其中机动车道宽15米，绿化分隔带宽1.53.5米，慢车道及人行道宽度为67米
5、。排水系统为雨污分流。漕河路对城市的贡献是多方面的，由于瘦西湖的特殊地位，过去市区文昌路以北一直缺少一条贯穿东西的城市干道，而漕河路的扩建改变了这一状况，其向西与友谊路打通，并通过平山堂路与扬子江北路相接，城市北区东西向走廊已经形成；另外邗沟路工程正在扩建，加上已经建设完工的运河北路和友谊路，三纵两横交通网支撑起扬州东北城区的框架。漕河路以北、老虎山附近的区域目前主要是以工业为主，随着城市改造和拆迁量的提高，市职业大学的搬迁和油田的入驻，该区域住宅的需求量尤其是中高档住宅的需求量会进一步提升，但该地区一直缺少一个高档的社区来满足市民的居住消费。从居住氛围来讲，由于该区域有数个建设较早的成熟社区
6、，安庄新村、竹西花苑、梅花山庄早已建成入住，人气相对比较旺盛。此外，该区域是扬州最为古老的城区之一，更是扬州文化的发源地，早在春秋时期，吴王夫差在此地挖邗沟、筑邗城，奠定了城市的基础，古老的城市底蕴让很多居民留恋。从房地产角度来讲，该地段的升值潜力无疑是受到关注的另一个原因，市建设局有关人士介绍，该区域在扬州房地产起步较晚，但却是改建力度最大、城建发展最为迅速的一个地区，从规划上来讲，这个地段发展的态势非常好，漕河以北、邗沟以南在未来的数年内将会兴建一大批住宅项目。尤其是老虎山附近，本就是扬州城老的住宅区，通过改造，周边自然环境无可比拟的，通过漕河路或邗沟路向西不远就是瘦西湖、蜀岗风景区，古运
7、河风光带、漕河风光带、邗沟风光带环绕周围。2、东联新兴热土在2004年6月28日举行的土地拍卖会上，总共推出的8个地块中有3块在地处扬州的东北区，有专家分析，这可能是东北区房地产全面启动的一个信号。扬州的规划思路是主导向南、西进东联，但纵观这两年扬州的城市发展，可以说西进有余而东联不足。城市东、西发展的差异在去年达到了顶峰，一方面，西区不断有新的房产项目落户，房价高位运行，另一方面，东北区和主城区由于隶属扬州老城区，受古城保护的影响，可以推出的地块本就不多，再加上某些房产项目由于拆迁问题延迟交房，西区一支独秀的状况一直无法改变。相关人士表示，目前扬州西区房地产发展已经相对成熟，已经走出政府引导
8、的阶段，扬州的远景规划目标是双百（人口过百万、面积过百平方公里）大城，光靠西区的发展是无法支撑整个城市的基本运营，在扬州西区之外，目前最现实的发展方向就是东联。事实上，东北区的种种优势决定了其在今后发展的潜力，在结束不久的2004扬州房地产发展论坛上，市政府研究室王军志表示，扬州东区及北区对扬州城市来说，是不可多得的拓展区域，它至少有几个有利条件：东北区是水路、公路、铁路的三个交汇点，东北区拥有优良的水环境，构建亲水城市是未来城市发展的高品位追求，建设水文化城是当今的时尚，而东部三条大河贯穿南北，呈川字型分布，是不可多得的天然资源，虽然在这一区位建设成本较高，但带来的城市形态必定是高品位的。从
9、政府推出地块的区位来看，目前已经迈出了发展东北区域的第一步。（二）项目竞争对手分析1、直接竞争对手分析阳光水岸个案竞争详细分析案名阳光水岸工地位置邻漕河路投资兴建扬州市天地房地产开发有限公司行销代理南京好利益占地面积7.72公顷广告企划上海三麦至立调查日期2005-10-18建筑面积103657物业管理上海仙霞物业管理车位数量容积率1.34总户数766户售出户数绿地率34.5%推出物业类型叠加、复式别墅小高层销售情况良好销售价格小高层多层叠加联排3300元/3500元/4300元/4500元/主力户型公开日期小高层、多层叠加、联排小高层和多层主力户型为三房，包括：98两房两厅二卫、105三房两
10、厅一卫、113三房两厅一卫、120三房两厅一卫、125三房两厅二卫、129三房两厅二卫；154四房两厅三卫、244五房两厅四卫、200五房二厅三卫；御河苑竞争分析案名御河苑工地位置邻漕河路投资兴建扬州美迪房地产开发公司行销代理南京大公务实占地面积58944视觉推广江扬广告建筑面积11万物业类型多层为辅，小高层为主销售情况10月29日预约登记推出物业多层、沿街小高层销售价格多层价格区间：33003500元/小高层仅推出房号，价格未公布主力户型120130之间的三房销售政策10月29日预约登记，当天缴纳1万元可保留房号至开盘，此订金可退，11月底正式开盘。2、其他次级竞争对手分析楼盘名称基本情况楼
11、盘类型和数量建筑面积()已经开发情况价格(元/)开盘时间交付时间销售情况江陵香樟苑建筑面积：11056 占地面积：7690容积率：1.44绿化率：35%总户数：91户多层5幢10291已建成 320005年6月约100%商业765鸿福家园建筑面积：17.2万占地面积：12.4万容积率：1.39绿化率：39.9%多层30幢9.2万一期为政策房，全部销售05年2月小高层9幢4.6万4幢小高层商品房5月份开始销售05年5月05年6月商业及公建3.4万莱茵苑建筑面积：17万占地面积：10万容积率：1.7绿化率：40%多层33幢13.3万一期推出10幢多层住宅，其余因拆迁问题迟迟无法开工。3550-39
12、0006年6月84%小高层7幢商业及公建3.5万2幢莱茵小镇，销售约四成最高1000036%良友新苑建筑面积：20969绿化率：30%多层11幢17283在售一期，二期05年6月推出3008.7905年6月77%商铺36866800.8020%竹西新地占地面积：100652建筑面积：167000多层11栋小高层4栋167000准现房销售小高层：3200，开盘后将有额外折扣优惠11月中旬正式销售06年1月未开始（三）竞争分析总结通过对项目所在房地产市场的调查，结论如下：1、本案周边现有楼盘较少，中低档物业占相当比重。本案所在区域现有项目多为“政策房”及其他中低档次住宅，为本案项目整体档次提升带来
13、一定的阻力。2、区域内住宅市场已初显旺势，将面临大规模的住宅供应。项目周边已有较大规模地块的推出，同时政府部门有意危房棚户的改造，市场趋热指日可待。3、多高层的户型设计多为中等户型，大户型和小户型的比重都比较小。多高层的户型面积大部分小于150，大部分主力户型以120130之间的三室两厅两卫和两室两厅两卫为主，其中也包括一定数量的一卫的产品。150以上和90以下的户型比例比较小。4、价格销售价格整体表现与其他片区的项目存在一定的落差，从目前在售的楼盘来看，多层的价格大多在3200元左右徘徊，明显低于西区中部的房价平均水平。但近期开盘的阳光水岸凭借得天独厚的地理位置，销售价格明显高于本区域周边楼
14、盘。5、客层分析现有项目多定位于中低收入阶层，主要以本地消化为主，为区域内改善居住条件的家庭，这与区域产品整体档次有很大关系。三、区域内配套详解我们沿围绕本案周边的五条道路周边的情况分别进行了考察，了解了项目周边的企业分布、竞争楼盘以及配套设施分布状况。（一）项目南向史可法路有如下企业/设施/居民小区：罗阳酒店用品配套销售中心、扬州金力电动工具有限公司、市政公用局、道路建设指挥部、中铁大桥局宁启铁路项目部、扬州妇幼保健院、中国农业银行梅岭支行、秦淮人家、金山大酒店、中国移动通信、中国新型建筑材料公司扬州分公司、扬州医疗救护总站、扬州心理卫生中心、粮食局郊区分局、建设银行、工行国庆北路分理处、新华书店史可法路店、百江燃气服务中心、悠然美容、地税二分局、扬州高电压测试设备厂、高佳庄海鲜酒楼、梅岭小学、史公祠、天宁寺等。（二）项目北向史可法路有如下企业/设施/居民小区：城北医院、中亚糖烟酒公司、武警扬州支队、富贵园售楼处、郊区信用合作社、交警二四五大队、扬州日模邗沟装饰工程有限公司、康乃馨饭店、通源机械、三益机械、驾培学校、一汽大众3S店、郊区信用社、兆丰大酒店、正阳楼、华东石油局测井站、竹西新村、竹西小学、安庄新村、鸿福家园、扬州外事旅游汽车公司。（三）漕河东路及周边有如下企业/
