物业管理知识点整理

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1、物业管理知识点整理（参考版） 注:以上整理内容仅是我个人的理解，仅作参考使用,复习的重点以老师上课讲解的为准,欢迎 大家补充完善。第一章 物业管理概论1、物业的基本组成部分. 由此定义不难看出，物业包含三个基本组成部分：（1）已建成并投人使用的各类建筑物。（住宅小区，商住楼，别墅，高层写字楼，仓库， 厂房等）（2）与建筑物相配套的设施、设备。（3）相关场地.包括建筑物周围的绿地、庭院、道路、停车场等。2、物业管理的概念。 物业管理，简单地说,就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。关于物业管理的含义。（英 译为不动产管理、房地产管理、物业经营） 广义的物业管理，是指一切为了物业的正常使用而对物

2、业本身以及物业的所有者、使用者所 进行的管理和服务活动。包括房地产开发环节的早期介入、物业前期管理、房屋及其设备设 施的维修保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、道路养护、停车场管理和物业范围内的商 业服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务.广义的物业管理包括物业开发、建 设和使用各个环节 狭义的物业管理，一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的 管理服务，其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、 绿化养护等服务。3、现代物业管理起源的时期：物业管理是社会经济发展到一定阶段的必然产物，起源于 19 世纪 60 年代的英国。真正意义上的

3、现代物业管理是在美国形成并发展起来的。 19 世纪末 20 世纪初，美国经济进入垄断资本主义阶段，高层建筑在美国大城市中得到迅速发展，这 对专业的物业管理提出了要求.现代物业管理兴起的一个标志是 1908 年在乔治 霍尔特的策 划下，来自美国各地的75名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人员组织”（Chicago Building Managers Organization）。大批物业管理的专业人才进一步推动了物业管理行业的发 展。第二章 物业管理的基础理论4、建筑物区分所有权的基本内容.我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物 时,各区分所有权人对建筑物专

4、有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共 用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。我国物权法 建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.第三章 物业管理机构5、业主的权利与义务。 业主的权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议（20%），并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权等.（投票权的确定） 选举业主委员会委员，并享有被选举权业主的义务：遵守管理规约、业

5、主大会议事规则；（类似于合同关系） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。6、业主大会与业主委员会的职责与权利。业主委员会的职责：（一）执行业主大会的决定和决议;（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 同；（五）监督管理规约的实施;（六）督促业主交纳物业服务费及

6、其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用;（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。业主大会履行下列职责（权利）：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业;（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度；7、业主大会召开的条件。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开条件:1. 已交付使用的物业建筑面积达到 50%.2. 已交付

7、使用的物业建筑面积达到30-50,但使用已超过1年 集体讨论-书面征求意见定期会议-临时会议1。20以上业主提议；2. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;3. 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况8、物业服务企业与其他机构的联系.一、物业服务企业和业主委员会的关系：经济上的合同关系 、法律上的平等关系 、工作上 的合作关系 、聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系 .二、物业服务企业与房地产开发企业的关系:1房地产开发企业附设物业服务企业 2委托专业物业服务公司实施物业管理.三、物业管理企业与相关部门的关系：1、房地产行政主管部门：负责对物业服务企业经营 资质的

8、审批、对物业管理招投标活动实施监督管理、对物业管理活动实施监督管理、组织物 业管理企业参加考评和评比。2、工商、税务和物价等行政主观部门 工商行政部门：每年年检、年审、对违法经营有权依法进行批评、教育、处罚,直至吊销企 业营业执照，对合法经营给予保护和支持。 税务管理部门:定期和不定期的业务检查和指导 物价行政部门：加强物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，未经物价主 管部门批准，物业服务企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准，若违反价格法律法规， 由价格主管部门依据价格法价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第四章 物业服务市场9、物业管理市场的基本构成。1。市场客体 物业管理市场

9、上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。这种劳务包括物业管理 企业、专业企业或人员提供的以物业为媒的各种服务等。2. 市场主体 物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人,供给主体为物业管理服务经营人，即 通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。3。协调主体,主要由政府或行业组织担任.4. 市场环境 市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。即是指社会制度、各种相关的规章和具有 法律效力的规范性文件以及社会风气、习俗等。基本的社会经济制度和法律。10、物业费缴纳的主体。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使 用人交纳物业服务费用的,

10、从其约定，业主负连带交纳责任。 11、物业管理运行机制和组织模式（一）价格机制：在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降低时，会导致物 业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加，这种供给的增加或减少与 需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格 回归原位.（二） 供求机制：在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场 能够提供给市场销售的物 业管理服务的总量；需求则是指在 一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能 力的需求数量.（三）竞争机制 组织模式：1。政府对物业管理市场的管理；2。行业协会对物业管理市场的管理;3.物业管理 企业的自我管

11、理；4.社会舆论对物业管理市场的监督管理12、物业管理成本的基本内容 成本的含义:一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形 式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费.物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人所提供维 修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用;（7）物业管理

12、企业固定资产折旧;（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用（10）税金（11）合理利润13、物业费如何计算（大题计算题）（131-134）第五章 前期物业管理14、前期物业合同的签订主体：甲方：开发商或建设单位 乙方：经招投标选聘的物业管 理公司（开发商、前期物业服务企业、业主）13915、邀标的基本情况 邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业,直接 向其发出投标邀请的招标方式.主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的， 投标人的数量有限。16、物业服务招投标过程招标程序:1、成立招标领导小组2、编制招标文件

13、3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文 件 5、投标申请人的资格预审 6 、接受投标文件 7 、成立评标委员会 8 、开标评标和中标 9 。 结束阶段物业管理投标的程序 1、获取招标信息 2、项目评估与风险防范 3、登记并取得投标文件4、 准备投标文件 5、送交投标文件 6、接受招标方的资格审查 7、参加开标、现场答辩和评标 8、签约并执行合同17、装修（ ）见课本（162 167）：相关条件和规定第六章1、日常养护的基本内容房屋维修日常养护是指物业服务企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损 坏现象所采取的的必要修复等保养措施和护理过程. 有房屋零星损坏日常维修、季节性预防

14、 保养以及房屋的正确使用维护管理等工作。可分为小修养护，计划养护和季节性养护三种类 型.2、日常管理的基本内容房屋的安全检查 房屋维修计划管理 房屋维修技术管理 房屋维修质量管理 房屋维修施 工管理 房屋维修施工监理 房屋维修档案资料管理3、1、 房屋完损等级评定的要求（大题）这个问题要系统的了解清楚（177）（1）要求对整幢房屋进行综合评定.（2）要求以实际完损程度为依据评定,而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据.（3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损 标准来评定。（4）要求严格掌握完好房标准和危险房标准。（5）要求对重要房屋评定等级严格复核测

15、试.（6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。六、房屋完损标准的划分（一）房屋完损的四个标准 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好 或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准：（1）完好标准；（2）基本完好；（3）一般损坏标准；（4）严重损坏标准. 二）房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等 级即房屋质量评定分为以下五个等级：（1）完好房.是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好, 使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的。（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆 缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用,经过一般性的维修能修复的。3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨，装修 局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通,水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残 缺.需要进行中修或局部大修更换部件。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修,结构有明变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、 破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞,水卫电照的管线、器具和零件残缺 及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。（5）危险