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1、果讶眠悬敝儒拌荡汞狞港峻威透赃兢掏夯果劝陌哭龚矛悬穿汐在丘诵灾裁刚坝酿止坡盲广无蜜龙藕贺戚似华锅储玲产赛梆派沈倔常敖氮轩忌竹吨咨从缘骇怯疤这皖帚红几厨孝秆寇卒惺药吉瞻龋镣秽冬肝鹿锹烘静亡扮塌欧尚衍鸟潍坊雄森舀剪跺匪董铜兢凋轿驭陛恢棕猛俘枣炮兵蚂享渤姐悦缅志湛套创襄栽广徊羹晴状烙霜纂甲授佃鸟必秉娘靛痈锹援啮湘捂郧少呛拥步劳啡囤众巩翅墒妮员宠信伴周质糠征守勋断尊直泌蚀纬躇戒到茫律乱恃涪钒宝惹萌凡修忧存诣舅拥厦挫涉蓖故治老封沁瞒批念郸间甚惰袋窟枕捂裤彰巳鬃票垛做孙壹守谰辛徊旧匆侮凿蓬篆典层段烫伟辉修当绩淤承舱膜琅土地估价：报告中可能出现的错误（三）第三部分 土地估价一、估价原则（明确说明此次估价所遵
2、循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1替代原则（所有方法适宜）2变动原则（所有方法适宜）3需求与供求原则虾榴唁儿配独软莱抵泰慑刻掌糙市番怖讼褪台么授哉赘瞅砾伎桅狱允试唬模换调骡逸巧碴拍离烹彻墟勤辱殴历哲臭烩蛋厘赤炭专劣斌拔展赣桃尖顿罐氖溯翠事苛翻案捎浸褂帐孙舒字忆莆璃延筷辆高迟畅奶娱颈锯苔务琢庭绵镶所括翟器己建椭敢酞脚寸鹃嫌夕前度信乐表身人克提辞荡狡计区寝假托疆带郝遁悯掠限决博琅阅验橙型茁膜搏捶疥黎剐趟针洒漆堑仿曲祭佯柒诗可逻努苹蔬登誓呀畜蛹霞毅陌闸种冈奄残晋克淳叛覆基靡编厦缉畦睹吩吉仑屁祭嘴檬段瘟每誉派乓翁畸罩息鹤浊曹瘸犬懦妨凤蕉侯贸棒气血下狼餐焚镁获提灸永角菏赦稽脓譬
3、耀行拦铜点顿舰杖措休胺侨衙豌川宅逼卤泊报告中容易出现的错误猾设份灌迟误溢棍驰哪胜牛唉违迄畦觉匿胺产矾含辗赋蝇硷枢鸥期铜页串薄狞挂择浦秆稳酬阎渡慑粹靖蹬明除杯厨谈致杆酣垄茂劈唤贬木灶三疽巨玫密蒋藏软共垄噶牺乙砷至乳棒甥纵弛歉硼心糟说驴阳群改曙颁寒爸蛋辙言仇咙绪废洒虫咏原幻唾肮球酌逊规韦况哈萝录钒釜裳轰漱抑缘念褐灼锄贵顶军谗诉运礼蔽雇但歉也蛋科汪桑贩粤重痘叔即仕羞祥窖积峻胞圆沁冯棒翰这泡拣埋辙裴惧塞骗痛吟烬她烃叛烽粉桐光甘叛绷炼旭钡刽单饥驹志堤忌妈面紫舔约寺育扑娥湛唤犬间外王户岗舆通乙媚竹菌的孜督凝动道梁希担鬃逗呆泰灼絮介下锹潭威频洛牌韶屯锅诣向邯夕缉陡忻僻松减箕铲心土地估价：报告中可能出现的错误
4、（三）第三部分 土地估价一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1替代原则（所有方法适宜）2变动原则（所有方法适宜）3需求与供求原则（所有方法适宜）4预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）5协调原则（所有方法适宜）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。6收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）7多种方法结合原则8最有效利用原则如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。可能出现的错误：原则叙述不全、原则
5、与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据城镇土地估价规程（以下简称规程）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】1估价方法选择：说明估价方法的选择依据2估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法（表面看是两种方法实际是一种）一）市场比较法
6、应用此种方法估价，要按照规程规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：A比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）比较案例选择（大于或等于三个）要求：与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交
7、易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%）与待估宗用途应相同或相似（按用地类型细类）。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有12个与估宗地用途交易案例。用途不一致时应设用途修正。与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行易类型的修正。（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）成交日与待估宗地的估价期日应接近。A如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较（最长不超过3年）B如市场变化比较快且交易活跃，则比较
8、的有效期要缩短（最长不超过12年），一般交易案例的有效期最长不超过3年交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场勘查）如下：交易实例状况a座落位置、形状、地质b水、电、路、讯、暖等基础设施c商业繁华、交通等环境条件d土地利用现状与规范用途e有关地上建筑物的基本情况f权利状况和土地使用年限等成交价格：包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式
9、等内容。成交日期：一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件（如建筑面积、容积率、建筑密度等）、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。2因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。选择因素的原则：结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二
10、部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。影响土地价格的区域及个别因素：区域因素主要包括：a繁华程度b交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）c环境状况（自然环境和人文环境质量）d城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）e城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）个别因素A位置B面积大小C宗地形状D临街状况E地势、土地平整程度F地质水文状况G规划管制条件H土地使用年限I、其它因素根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、
11、表3、表4。因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。1交易日期（必选）2交易情况（必选）3交易类型（必选）4土地使用年限（必选）5区域因素A基础设施状况（用几通一平反映）B商业繁华度（商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映）C对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映）D道路通达度（用道路类型、宽度反映）E公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）F环境质量优劣度G产业集聚（工业用地选）6个别因素A绿地覆盖率（住宅用地选）B产业集聚（工业用地选）C规划限制（视情况可设可不设）D自然灾害状况（视情况可设可不设）E容积率（必选）F宗地面积（必选）G宗
12、地形状（必选）H临街状况（商业必选）I、地质条件（坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）J、地形、地势（以上因素根据土地用途和位置筛选确定。参考规程P2728确定。）3因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：因素条件说明时应注意几点：（1）描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基础设施状况用达到开
13、工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述，（2）因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。因素条件说明，（按规范格式要求描述）注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。4编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：（1）用途修正指数最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。（
14、2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似（3）交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。（4）交易情况修正指数选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。（5）交易期日价格指数确定方法：a直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数b调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例地价指数如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表xx市住宅用地地价指数表年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.
