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1、精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_陆洲高科技集团有限公司07年8月义乌二期商业部分整合营销推广报告 深圳世方商业地产顾问有限公司目录第一部分 招商方案及策略5一、招商可行性51、外地商户对我市场有比较浓的进驻意向52、本地商户对我市场看好53、一期很多商户反映强烈5二、招商可行性综合分析61、本项目招商优势和机会分析（SO分析）62、本项目招商的劣势和威胁分析（WT分析）7三、项目招商方案71、市场招商涉及品类72、招商平面图分割8四、市场招商目标客户定位81、外地市场成为招商的主力方向。92、本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者93、意向从事小商品批发业的个人9五
2、、市场租金水平及租金策略确定91、租金制定原则92、租金策略11六、市场管理费、空调费及其他费用收费标准及收取办法13七、租赁协议书（另行提交）14八、租赁合同文本（另行提交）14九、租金明细表（待确定铺位分割及面积后提供）14第二部分 招商整合推广策略15一、招商对象的差异性推广策略151、外地小商品批发商招商的策略152、本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者173、意向从事小商品批发业的个人19三、媒体推广20四、策划设计招商单页21五、定点推广221、惠州区域内的商户222、义乌、南昌等外省以及广州深圳等区域内的商户22六、活动推广23第三部分 项目阶段性招商策略及推广手段24
3、一、接受租赁登记阶段：（10月中旬11月底）241、起始时间：242、具备条件：243、招商群体：244、阶段性推广手段：25二、一期需搬迁商户租赁阶段（07年12月初08年2月初）251、起始时间252、具备条件：263、招商群体：264、阶段性推广手段：26三、正式招商阶段：（08年2月底4月底）261、起始时间：262、招商群体：263、阶段性推广手段：26四、招商收尾阶段：（08年4月底5月底）281、起始时间：282、招商群体：283、阶段性推广手段：28五、招商整合推广方式291、策划设计招商资料292、现场包装293、定点推广304、电视推广305、报纸广告306、活动推广30六
4、、市场招商整合推广策略311、项目招商推广主要诉求点312、招商资源整合31第四部分 销售方案及策略33一、整体营销策略定位331、销售模式332、返租销售模式对商铺销售的重要作用333、一次性返租三年营销策略的具体操作方法34二、销售目标客户定位35三、项目销售市场分析及突破口371、项目销售市场分析372、项目销售优势与机会分析（SO）373、项目销售劣势与威胁点分析（WT）384、本项目突破口38四、商场销售平面图分割391、商场销售平面图分割原则392、商场铺位平面分割与销售的相关联系39五、商铺销售价格制定401、销售价格制定原则402、价格参照体系403、商铺销售均价的确定424、
5、分区售价制定原则435、项目具体销售价格表（暂不提供，我司将另行提交）436、本项目总销售收益预测43六、价格走势及阶段性价格策略441、阶段性价格调整442、价格走势原则443、价格走势分析454、定金标准、银行按揭、付款方式及折扣建议45七、销售时机461、选择最佳的入市时间462、项目开盘前期所有的准备工作要到位，打有准备的仗46八、销售控制471、销售速度472、销售控制的过程及监管473、销售控制需要注意以下几点47第五部分 销售推广策略49一、销售整合推广策略491、推广主题492、推广策略50二、项目阶段性推广策略531、内部认购登记阶段（现在10月中旬）532、公开发售阶段（2
6、007年10月中旬2007年11月底）533、项目攻坚阶段（2007年12月初2007年12月底）544、项目收尾阶段（2007年1月初2008年1月底）545、营销安排54第一部分 招商方案及策略一、招商可行性1、外地商户对我市场有比较浓的进驻意向本次引进了不少新品种，仅茶叶和副食品类外地商户反映就较强烈，目前在惠州市场还是个空白，外地很多商户对我市场有较强的进驻意向，调查中发现广州的芳村茶叶市场、深圳的国际茶都、三岛茶叶批发市场、中国茶宫等都有不少商户看好惠州市场，有意向进驻惠州市场；副食品类也一样，走访的南昌洪城大市场、浙江义乌小商品批发市场也有不少商户对我市场感兴趣，同时其他各类小商品
7、的招商还得前往义乌，未来外地招商这些区域将成为本项目的主要考虑对象。2、本地商户对我市场看好 本地不少商户看好我市场，本地经营茶叶的商户比较多，分布在惠州的各个大街小巷，走访后发现不少商户希望惠州能有一个比较集中且专业的茶叶市场，且项目周边已经具备茶叶批发的氛围，很多商户愿意进驻市场，副食品也一样，走访的本地不少商户对我市场感兴趣，加上其他经营品种如日化用品、窗帘及床上用品、针织、茶具陶瓷、文体用品、玩具、鞋、箱包等，本地很多分散在各处的经销商和代理商等，未来本地商户也是招商的主要群体之一。3、一期很多商户反映强烈在通过对一期的商户逐一走访后发现，大部分商户都非常关心二期的情况，主要是二期的定
8、位，很多商户都看好二期，非常希望在二期租赁铺位，这部分商户将成为二期的主要租赁对象之一，同时二期的定位牵涉到一期的调整，未来一期将有不少商户要进驻二期。二、招商可行性综合分析1、本项目招商优势和机会分析（SO分析） 存在强大的市场消费基础惠州，乃至整个粤东地区是乡镇和农业人口占据主要部分的区域，在这个区域的人民的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，人们一般喜欢去集贸市场、批发市场消费，整个大区域中给市场提供了广阔的市场空间，项目的建立与一期共同一起真正打开粤东小商品批发市场。 项目的规模优势本项目连通义乌一期将共创10万平米粤东地区规模最大、产品最齐的一站式小商品批发采购基地，未来建成之后将
9、对整个惠州乃至整个粤东将造成又一次非常大的影响，在粤东地区树立小商品标榜，在这个有着巨大消费群体的区域内，呼唤小商品大市场的诞生，本市场的成立主要是延续一期小商品经营路线，完善经营品类、健全商品结构，共同打造粤东地区最大的小商品批发采购市场。 项目周围的批发氛围浓厚以项目的一期市场为中心，周围已经形成了比较成熟的批发商业氛围，目前周边有惠州国际电子城、惠州纺织布料城、惠州义乌小商品批发城一期、惠州农产品配送中心以及正在修建的财富电子广场等等，加上项目二期，未来区域内将形成非常浓的批发氛围。 项目完善的软硬件设施，将具有更大的号召力和吸引力 由于我司之前操作过惠州义乌小商品批发城一期、惠州国际电
10、子城国际以及即将开盘的惠州纺织布料城几个专业市场，发现在软硬件方面还有很多需要学习和改进的地方，根据之前操作的经验，我们会借助在市场规划和定位方面的经验，帮助本市场做的更好，在操作手法和技术上超越以上的两个市场，使本项目真正成为惠州现有最新的集专业规划、产品齐备、综合性配套、采购、销售、展示平台一体的专业市场。本项目在硬件设备、经营管理等方面的突破，将会对商户形成强大号召力。 本项目良好的地段和交通条件本项目地处惠州江北新区，占据粤东门户的良好地理位置，门前就是贯通南北的国道，并靠近惠州火车站和长途汽车站，具有非常强的交通辐射能力，此外江北新区也是惠州是规划的大市场大物流发展的主要区域，是城市
11、的CBD办公中心，随着一个个大型的物流商业项目的上马，未来区域内的物流配套设施也将越来越齐全。2、本项目招商的劣势和威胁分析（WT分析） 项目一期很多铺位都是以零售为主，影响了市场的“批发”声益。一期市场已经形成了比较大的零售氛围，本市场是个批发市场，本应都是以批发为主，若是零售的现象太明显，必然会影响市场在行业内的声益，从而影响项目后期的招商，最终导致很多大的批发商会因此而放弃在本市场进驻。 项目招商会影响一期市场的经营。项目二期有不少经营产品的品类都是从一期市场搬迁过来的，有的经营区是整体搬迁过来，有的是部分品类搬迁过来进行拓展的，搬迁到二期后，一期必定要从新招商，同时二期有免租优惠，难保
12、大家伙都想法设法进驻二期市场，原本项目一期市场铺位空置率就比较严重，搬迁之后对一期市场的经营造成压力。三、项目招商方案1、市场招商涉及品类针对项目的实际定位准备把握市场的招商，市场主要是经营小商品批发，涉及到的小商品业态有副食品、茶叶、小针织品、日化美容美发用品、窗帘、床上用品、文化用品、体育用品、玩具、茶具、陶瓷、鞋、箱包、皮具等，此外还包括五楼的餐饮休闲。2、招商平面图分割v 平面分割原则 通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种产品经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬
13、件基础，也为销售创造了有利条件。 合理设置铺位进深、开间比例。 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场交通通畅与美化商场整体布局的同时，能兼顾人气的集聚，使商场内在人流较少的情况下不会显得太冷清。 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 经营与销售综合考虑，合理设置铺位大小与总值，利于经营及销售。注：详细招商铺位分割图，我司将另外提交。四、市场招商目标客户定位一个市场能否良性的、可持续的经营下去，取决于很多外在和内在的因素。外在的因素包括项目自身硬件设施、地理位置、交通便利度、市场需求等方面，而内在因素包括市场的经营管理能力、商场商
14、户的质量和经营能力、发展商对推广方面的力度等，而商场商户的经营能力是最重要的内在因素，它建立在商户实力、经营成本的基础之上。本项目的市场定位，也决定自身特殊的市场客户群体。经过我司前期的市场调查和统计分析，预计本项目招商的客户群体主要来自以下几个区域。1、外地市场成为招商的主力方向。外地市场大多数都是非常成熟的市场，里面的商户大多数都是非常有实力的商户，特别是浙江义乌的小商品批发城内的商户，外地招商对对项目价值的提升意义重大，因此对于外地商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，特别浙江义乌，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。2、本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目的招商最主要的一个环节之一就是把握本地区域内的小商品生产厂家、代理商、经销商以及个体经营的批发者，同时在惠州本地的临街店面以及惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县等各地进行重点招商，本地招商也成为未来项目招商的主要重点之一。3、意向从事小商品批发业的个人项目处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到2公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有“义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，在目前的一期市场
