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1、目的1. 本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。0范围适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。2. 服务提要0工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。内容3.工程部组织结构图04.05.1/岗位描述4.2序号岗位岗位职责1-管理处2)主任1)负责审批工程设备管理方案。负责检查、监督工程设备管理工作。3) 负责对维修工辞退及辞职的审批。4) 负责对重大工程设备事故的处理或报告。1）执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。2）管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好
2、的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。3）做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。工程2主管4）做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。5）拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。6）做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。7）不定期抽查巡视机电设
3、备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。运行4班长维修员1）负贡小区入户维修的协调安排及指导、监督2）负贡小区公共设施设备维修保养计划的实施安排维修3）负责工程遗留问题的协调处理。4）负贡小区水电表的抄录统计。5）负贡维修保养物料的统计。6）完成上级领导安排的其它工作1）按计划安排设备保养，及时做好保养记录。2）负责设备的维修指导、监督工作。3）负责设备运行工作的检查、监督。4）协助外包单位做好设备维修、保养工作。5）每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档6）督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。7）完成上级安排的其它工作。1）负贡小区业户的入户维修。2）负责小区的公共
4、设施设备的维修养护。3）负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录4）负责小区内住户及公共水电表的抄录。5）装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。6）服从管理处调遣，参与抢修工作。7）负责责任片区设备房的清洁工作。8）完成上级领导安排的其它工作。6设备运行人员1）按规定及时交接班。2）定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。3）负责水景、环境照明等设备的开启工作。4）负责设备的日常维修及应急处理。5）按计划对设备进行保养。6）负责责任片区设备房的清洁工作。7）上级安排的其它工作。服务项目和标准4.3序号项目频次标准日周月季年变配电系统变配电房1 .非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。
5、2 .工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。3 .变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。4 .变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。5 .堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电6 .禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时）应做好防5发电机发电机房2次1 .机房内禁
6、止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。2 .地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。3 .发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4 .机油箱内储备8小时满负荷用油量（750公升左右）。5 .机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。6 .电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。运行78保养2次1次见柴油发电机维修保养规程观察分析运行中的各项数据， 发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成按照柴油发电机维修保养规程的要
7、求及柴油发电机组操作规程程序，每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运行中的数据。严重设备事故应紧急停机并及时报告，认真填写发电机房巡视记录。1 .工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后，由机电维修工陪同，方可进入。2 .泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作。3 .控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔2天进行轮换；消防水泵（消火栓泵、NE水泵房水喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。4 .保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。5 .不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经工程主管批准后
8、方可进行。6 .消防设施应保持完好。7 .保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。8 .水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网10排污泵1次1 .排污泵控制箱上转换开关SA,无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。2 .每月应手动点动操作一次，检验其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。3 .雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。11水池（箱）2次下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，清洗单位应持有深圳市水务局颁发的二次供水设施清洗消毒许可证，清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。设备运行正常，无大面积泛水、跑水、停
9、水现象。阀门、管网122运行次无跑冒滴漏、锈蚀现象，阀门转动灵活。排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、库、机房、道路无积水、浸泡现象生活水泵保生活水泵每季进行一次一般性13保养，每年进行一次全面保养。消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进行一次试运行，运行时14消防水泵、喷淋泵、稳压泵保养15排水泵、潜水泵保养间510分钟，每年进行一次全面保养，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。排水泵、潜水泵每半年进行次全面保养。闭16路监控17系统摄像机镜头摄像机护罩进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并检查接插件是否松动。18消防设备
10、设施消防联动台各类指示灯（含电源、信号）1次指示灯指示正常各类开关1次处于开启或自动状态各电器触占八、1次触点完好，无烧损各电器元件接线端子及端子排端子1次各端子连接牢固，无烧伤各电源、信号线1次导线无破损、烧焦现象控制台内部除尘1次无尘控制台表面除尘1次无尘19火灾报警指示灯1次“AcPower（绿色）指示灯亮，其余指示如不亮直流电源电压1次指针指示+24V(5V)主机上所有指示灯闪亮，回路自检功能内部各接线端子信号（电源）线表面及内部除尘感烟探测工作电流正常感温探测20手动报警按钮控制器内部各电器各端子连接牢固、不松动导线无破损、老化无尘用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头.每次2
11、%比例，红色指示灯亮用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器热风.每次用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次2%比例,1-7能正常触点完好，无烧伤防火卷帘门控制箱内部各电器元件接线端子1次端子无烧伤或松动21机械部分（齿轮、锋条）1次无锈蚀且表面涂有润滑油卷帘门门体1次无锈蚀电机接线端子1次端子无松动升降按钮1次动作灵活，到位准确22防火防火门玻璃1次完好无损门防火门弹簧绞链1次完好，弹性适度消防通道、防火门1次消防通道畅通，防火门开闭自如23排烟排烟风机表面除尘1次无尘1次触点完好，控制启停正常k .仃，出端子无烧伤或松动排端子控制柜电源指示灯电源指示灯明亮系控制柜内统部各电器触点控制柜内各接线端子或端子端子无松动、微动开关固定良好微动开关机内部接线端子复位按复位按钮控制无误、排烟口开启灵活钮、导轮、钢丝、转24风机、排
