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1、联洋花园市场调研简报委托单位位：上海海联洋土土地发展展公司报告单位位：上海海天启企企业策划划有限公公司 上海开开启房地地产投资资咨询有有限公司司报告日期期：二000一年年六月 天启 & 开启启地址：上上海市徐徐虹北路路31号号电话：0021-6444774442 传真真：0221-66447739440一、 最新情报报( 关 键键 词: 上海海住宅五五年需增增80000万平平方米 ( 开 启 观 点点: 数据显示示，80000万万平方米米的需增增量多多多少少对对上海的的房地产产开发商商带来了了巨大的的诱惑，而而且这个个数据仅仅仅是需需增量而而不是需需求量，但但毫无质质疑,对对于这个个保守的的数
2、据来来说,需需求量综综究要大大于需增增量吧，事事实上这这个数据据也和目目前上海海房地产产欣欣向向荣的总总体现状状相吻合合，同时时个人住住房按揭揭贷款的的增加、个个人住房房公积金金贷款的的稳步增增长，也也有力的的支持了了这一论论断。因因此总体体看来，就就象文中中所说巨巨大的市市场容量量势必将将带来巨巨大的商商机，说说不准有有人已经经在哪儿儿偷偷的的乐了。但但也别开开心的太太早,在在消费者者日益理理智的今今天,如如果没有有高品质质的产品品,机会会也只能能算是机机会。( 主要内容容:上海社科科院房地地产业研研究中心心刚刚完完成的上上海房地地产市场场现状及及前景研研究报告告指出，221世纪纪最初55年
3、，上上海房地地产市场场对新增增住宅需需求将达达80000万平平方米，对对存量住住宅需求求将超过过40000万平平方米，对对办公楼楼、商铺铺、厂房房等需求求约10000万万平方米米，房地地产市场场交易总总量可能能达到11.5亿亿平方米米。巨大的市市场容量量将带来来巨大的的商机。首首先将创创造进入入上海房房地产业业主力业业务的机机会：投投资上海海房地产产开发，开开发品种种将以住住宅领先先，中档档住宅为为主，高高档和低低档住宅宅为辅，办办公楼厂厂房稍后后两三年年即可跟跟进；投投资现有有住宅用用于租赁赁；进入入房地产产经纪业业；进入入物业管管理业；投资接接盘原业业主无法法再建的的半截子子工程； 投资资
4、入股已已有房地地产企业业。同时时，上海海房地产产市场的的发展将将带来相相关产业业的发展展良机：设计业业，建筑筑业，装装饰材料料、部品品、部件件业，以以智能化化为代表表的各类类科技产产品和服服务，房房地产抵抵押贷款款证券化化，保险险业，家家电、家家具、轻轻纺业，通通讯、信信息产业业，家用用轿车产产业。另据中国国人民银银行上海海分行统统计，今今年前55个月上上海的个个人住房房按揭贷贷款的新新增额已已达1004.771亿元元，比上上年同期期净增558.665亿元元，增长长1233。目前沪上上商业银银行的个个人住房房按揭贷贷款余额额为4550.221亿元元，5月月份的住住房按揭揭贷款新新增额为为18.
5、79亿亿元，虽虽比上月月有所减减少，但但仍保持持了较高高的增长长水平。从从目前的的发展势势头看，到到6月份份上海个个人住房房按揭贷贷款的放放贷额同同比将实实现翻番番。在住房按按揭贷款款迅猛增增长的同同时，个个人住房房公积金金贷款在在今年前前5个月月也新增增了199.011亿元，同同比也多多增3.96亿亿元，余余额达到到2266.755亿元。( 关键词：利好将将出刺激激房价 下半年年申城楼楼盘稳中中看涨( 开启观点点：无论是土土地出让让招标拍拍卖还是是内外销销房并轨轨，所谓谓的“利好”实际上上是对政政府和开开发商而而言的，对对于广大大的消费费者来说说，事实实上是一一个绝对对“利坏”的坏消消息。不
6、不知道普普通老百百姓的薪薪资增长长幅度会会不会和和逐日渐渐长的房房价成比比例，不不然，眼眼睁睁看看着节节节向上爬爬的上海海房地产产价格，老老百姓也也徒有“望楼兴兴叹”的份了了。不过过话又说说回来，如如果咱们们老百姓姓有足够够的购买买力，楼楼房品质质提高一一点，即即使房价价高一点点，喜了了国家，乐乐了人们们，何乐乐而不为为呢？( 主要内容容：下半年本本市房地地产业将将有两项项重大措措施出台台：一是是土地出出让将纳纳入招标标拍卖轨轨道，二二是内外外销房将将逐步并并轨。上半年，本本市房价价冲出了了盘整近近两年的的平台，新新盘价格格普遍上上涨以上，成成交量更更创下历历史天量量。市民民们非常常关心：上述
7、两两项重大大措施出出台后，将将对下半半年房价价走势产产生怎样样影响。有关专家家认为：两项政政策的实实质，一一项是给给外国投投资者以以国民待待遇，另另一项是是增大土土地市场场透明度度，作为为长期利利好，将将对本市市房价进进一步趋趋稳走强强起到支支撑作用用。从短线看看，目前前均价在在20000美元元平方方米以上上的外销销房不在在少数，但但内销房房价超过过90000元平方米米的楼盘盘却寥寥寥无几，两两者并轨轨后，价价差缩小小成为大大势所趋趋，内销销房天价价因此短短期内有有望刷新新纪录。另另外，高高价房价价格上涨涨后，也也为中、低低房价格格的上扬扬留下空空间。同时，土土地是房房地产市市场的龙龙头，土土
8、地出让让引入竞竞争机制制后，会会消除从从前土地地协商转转让中被被低估部部分，使使土地价价格回归归市场真真实价格格，短期期看，这这项政策策极有可可能引发发上海土土地价格格上涨，并并在房价价中体现现出来。不过，除除去政策策因素，从从市场本本身看，上上半年黄黄沙、水水泥两大大主要建建材价格格大幅上上扬，带带动成本本上升的的因素，也也会在下下半年新新开楼盘盘的房价价中体现现出来，使使今年下下半年的的房价进进一步上上涨。( 关键词：上海新新建住宅宅试行 ( 开启观点点：装修房政政策颁布布确实是是时候了了，对社社会环境境的益处处、对物物业管理理带来的的益处等等等暂且且不去说说他，我我们只是是觉得装装修房从
9、从来是发发展商应应该做的的，深明明大义和和负责任任的开发发商将不不会抵制制这项政政策，坚坚持的抵抵制者将将有可能能正是应应当被淘淘汰的那那一群，对对于消费费者来说说，多花花了一小小部分钱钱，省去去了一大大堆的麻麻烦，在在生活节节奏越来来越快的的今天，此此项政策策的出台台，理应应成为一一个大快快人心的的消息，当当然，对对于那部部分不装装修者，我我们完全全可以通通过不给给予按揭揭等相关关金融政政策进行行限制。我我们有理理由相信信，再过过几年，当当全国的的大中城城市装修修房政策策业已普普及之时时，人们们可能会会发现此此项政策策到来的的太迟了了。( 主要内容容:上海市住住宅发展展局6月月17日日宣布：
10、上海将将在全市市15个个新建住住宅小区区内推出出“菜单式式全装修修”试点，到到今年年年底，全全市将有有近20000套套新建全全装修住住宅进入入市场“探路”，这些些住宅由由业主按按“菜单”选定设设计方案案和施工工材料，厨厨房、卫卫生间、储储藏室、顶顶板、墙墙面、地地面、门门和门套套、窗和和窗套、水水电煤气气表具和和管线全全部一次次装修到到位。据悉，在在新建住住宅“菜单式式全装修修”的试点点过程中中，有关关部门将将在产业业政策导导向和运运作机制制方面进进行深入入探索，从从根本上上解决二二次装修修造成的的结构破破坏、资资源浪费费和噪音音扰民等等问题。据透露，新新建住宅宅“菜单式式全装修修”试点包包括
11、两种种模式一种种是房地地产开发发企业直直接向市市场提供供统一装装修标准准的住宅宅（简称称全装修修住宅）；另一种种是房地地产开发发企业在在预售时时，提供供多种装装修设计计方案、材材料、设设备菜单单和报价价，供购购房者选选择，然然后进行行统一装装修（简简称菜单单式全装装修住宅宅）。目目前，上上海试点点工作的的重点是是新建住住宅菜单单式全装装修。与传统的的毛坯房房相比，菜菜单式全全装修住住宅的最最大优点点是业主主可以省省力、省省心、省省钱。由由于成品品房统一一采购材材料、统统一调配配施工人人员，可可以大大大降低装装修成本本，从而而实际总总价低于于购买毛毛坯房加加自己搞搞装修的的总价。据据测算，同同样
12、的装装修设计计和用材材，集团团化装修修成本比比逐一装装修成本本低200左右右。据悉，国国家建设设部正在在酝酿商商品住宅宅一次性性装修实实施细则则的出出台，在在上海，有有关菜单单式全装装修住宅宅的质量量标准和和政府扶扶持政策策也将相相继出台台，从而而保证“菜单式式全装修修住宅”在试点点过程中中的材料料运用、设设计施工工、质量量监理和和验收均均有章可可循，以以保证消消费者权权益。按按照目前前的规定定，“菜单式式全装修修住宅”全权责责任人为为开发商商。二、 市场动态态20011年1-5月份份交易累累计内销销售售登记161778911M2外销销售售登记1220066MM2内销预售售登记10311921
13、1M2外销预售售登记663118M22登记发证证情况686886件抵押登记记情况118889件20011年5月月浦东新新区商品品房销售售排行榜榜名次区域物业名称称销售电话话1花木御景苑68566036682花木华丽家族族花园58333223333杨思恒大华城城-天地地苑58455365584杨思春港丽园园38955012295上南纯翠上南南58322865566北蔡绿川新苑苑68922134497南浦贵龙园58899551118花木上海故事事68955188889花木新天家园园588559922210陆家嘴香榭丽花花园5081122222浦东新区区20001年四月份份商品房房预售市市场分析析一
14、）、基基本情况况概述1、预售售交易量量继续上上升，浦浦东楼市市新一轮轮购房热热潮正在在悄然兴兴起继3月份份浦东商商品房交交易全线线反弹后后，本月月预售交交易量继继续上升升，登记记预售面面积达224.55万平方方米，共共21334套，分分别比上上月增长长14%和177%。御御景园、恒恒大华城城-天地地苑、绿绿川新苑苑、纯翠翠上南四四家楼盘盘本月交交易面积积均在1100000平方方米以上上，这即即便在楼楼市交易易十分火火爆的去去年下半半年也未未曾有过过。登记记的各案案中除前前10名名楼盘外外，交易易面积在在 30000-50000平方方米的物物业本月月已升到到18家家；10000-30000平方方
15、米的物物业为333家，比比上月多多10家家。结合合一季度度的商品品房交易易走势，我我们不难难发现-浦东东楼市新新一轮购购房热潮潮正在悄悄然兴起起。2、预售售均价有有所回落落，但整整体物业业价格仍仍呈上升升趋势相对于上上月38843元元/平方方米的物物业交易易均价，本本月新区区商品房房预售均均价有所所回落，为为37665元/平方米米，但这这与整个个新区物物业价格格的整体体上升趋趋势并无无矛盾。首首先，除除占登记记预售交交易总量量20.1%的的花木和和川沙地地区外，其其它各区区域的物物业均价价本月均均有不同同程度的的增长，尤尤其是杨杨思、三三林地区区，涨幅幅高达88%。其其次，本本月前四四家交易易量超万万平方米米的楼盘盘中，天天地苑、绿绿川新苑苑、纯翠翠上南三三家楼盘盘均价都都在30000元元/平方方米左右右，其总总计近44万平方方米的登登记量拉拉低了整整个新区区本月的的预售物物业均价价。3、花木木、川沙沙预售交交易量小小幅下降降，杨思思、三林林交易量量巨增本月各区区域预售售交易量量涨幅最最大的
