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1、沈阳金廊地产发展研究报告前 言本文系对沈阳金廊地产发展方面的初步研究报告，系依据大量国内外资料以及第一手调研资料编撰而成，主要从市场综合分析和未来需求趋势预测分析的角度，对沈阳市的竞争优势以及商业地产进行初步分析研究，籍此导出金廊开发建设必要性、可行性的简要论证，同时，对金廊开发建设的强度、规模、金廊地产用途性质构成提出参考建议。另外，本文对金廊地产项目招商提报出整合营销传播（ IMC ）策略建议，并对策略要览进行了简明扼要的阐述。再者，本文对金廊地产收益状况进行了初步估算分析。最后，本文对全文论述进行了结论性总论。本文尚有许多待改进之处，但其中的分析方法和分析思路大体正确，其分析结果的趋势具
2、有一定的代表性，因此，本文具有一定的参考价值。主题：基于市场角度的金廊地产发展研究主题词： 金廊、金廊地产、城市功能中央区、星级酒店、写字楼、零售商厦、公寓、高档住宅、采博城。鸣谢在本文编撰过程中，如下单位在资料和数据提供方面曾给予大力协助，特此致谢（排名不分先后，恕未能全部列出）：沈阳市商业局、沈阳市统计局、沈阳市旅游局、沈阳市发展计划局、沈阳市建委、沈阳市规划局、沈阳市房产局、铁西新区发展计划局、铁西新区国有工业管理局等。编撰： xxx目录前言. 11. 沈阳竞争优势简要分析 . 5 1.1 独特的区位优势 . 51.2 极具发展潜力的城市综合经济实力 . 61.3 具有上佳表现的三大产业
3、优势 . 81.4 令人振奋的工业基础优势 . 101.5 2003-2010 年沈阳国内生产总值预测. 122. 沈阳商业地产现状简要分析 . 142.1沈阳商业地产现状主要指数分析 . 182.2沈阳星级酒店简要分析 . 202.2.1从经营规模看沈阳星级酒店投资品质. 202.2.2从国际酒店连锁经营情况看沈阳星级酒店水准. 222.2.3从平均客房出租率看沈阳星级酒店运营情况. 232.2.4从房间价格看沈阳星级酒店竞争优势. 232.2.5如何解决沈阳星级酒店面临的主要问题. 262.3沈阳写字楼市场现状简要分析 . 272.3.1混乱的写字楼市场 . 272.3.2不尽人意的开发和
4、管理水平 . 302.3.3如何解决沈阳写字楼市场面临的问题 . 323. 金廊主要功能阐述 . 353.1 金廊将成为沈阳的“城市功能中央区 ” . 363.2 金廊将对服务业产生巨大的集聚效应. 403.3 金廊将是沈阳城市升级的标志. 444. 金廊地产开发建议 . 464.1沈阳金廊开发规模和强度建议. 464.2金廊地产用途性质构成建议. 474.3金廊区域中星级酒店开发量建议. 494.3.12003-2010 年沈阳星级酒店需求趋势分析 . 494.3.2金廊区域中星级酒店配置建议. 514.4金廊区域中高档写字楼开发量建议. 524.4.12003-2010 年沈阳甲级写字楼市
5、场需求趋势分析. 524.4.2金廊区域中甲级以上写字楼配置建议. 594.5金廊区域中大型商厦开发量建议. 604.5.12003-2010 年沈阳市大型零售商厦需求趋势简要分析. 604.5.2金廊区域中大型零售商厦配置建议. 614.6金廊区域中小户型公寓开发量建议. 624.6.1沈阳小户型公寓市场概述. 624.6.22003-2010 年沈阳市中小户户型公寓需求趋势简要分析. 674.6.3金廊区域中中小户型公寓配置建议. 674.7金廊区域中高档住宅开发量建议. 684.7.1沈阳高档住宅市场现期滞销主要原因简要分析. 704.7.2金廊区域中高档住宅配置建议. 724.8金廊区
6、域其他物业配置建议. 734.8.1构筑与城市发展相匹配的会展物业. 734.8.2营造体现区域集中优势的金廊餐饮、娱乐场所. 794.8.3成就沈阳经济区采购平台. 825. 金廊地产整合营销传播策略要览 . 83 5.1 整合营销传播简介 . 845.2 金廊地产整合营销传播主要目标 . 855.3金廊地产 IMC 基本传播模型构建方法简述. 855.4金廊地产项目招商营销成功关键支持点. 87附录 1金廊地产收益初步估算 . 91附 1.1政府及土地使用权拥有者收益初步估算. 91附 1.25 万平方米商业复合地产投资回报初步估算. 92结 论 .951. 沈阳竞争优势简要分析1.1 独
7、特的区位优势沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省东部偏东，从全球区位经济和“地缘政治 ”的角度看，正是东北亚的“龙睛 ”之地，是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150 公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的 8 大城市，它们分别是，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成以沈阳为核心的共有2400 万人口的辽宁中部城市群和经济区。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和中国最高等级的
8、“一环五射 ”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400 公里，具有得天独厚的经济地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，这种极利于装备制造业等工业领域发展的工业经济格局在中国绝无仅有，在全球也极为罕见。在商战上有 “得沈阳者得东北天下 ”之说。由于沈阳特殊的经济地理位置，也有北方最大“批发城 ”之称，因为小食品、服装、鞋帽、家具、卫生陶瓷、炊具、家电、文教用品、小商品等日用消费品，在沈阳均有相应的规模较大的批发市场，在全国以 “中国“冠名的批发市场沈阳就有 5 个之多，占一半以上。沈阳已经逐渐成为
9、东北三省和内蒙古自治区 商贸中心 。1.2 极具发展潜力的城市综合经济实力综合经济实力是反映一个地区宏观经济的综合实力，是城市对外竞争的核心，体现了深层次的发展潜力。目前，国际上尚无一套成熟的、被广泛接受的城市综合经济实力评价指标体系，参照有关文献，本文拟从两大方面对沈阳市的综合经济实力进行分析：一是从经济发展程度、固定资产投资、金融资产、人民生活四方面对城市的综合经济实力进行测评，采用十六个指标对全国 9 个代表性城市进行横向对比分析，评定沈阳市综合经济实力在全国十大城市的位次。二是对比有关经济指标，从纵向上反映五年来沈阳市综合经济实力的增强程度，从而对沈阳市的综合经济实力有一个较为全面的、
10、总体的认识。我们导入的城市综合经济实力评价指标体系具体见表 1-1。根据城市综合经济实力评价指标体系，运用数理统计原理，建立如下评价模型：每一个指标的评价采用“百分等级 ”的方法。某一指标的“百分等级 ”是指低于（逆指标则为高于）它的指标的百分数与该指标构成的百分数的一半之和。“百分等级 ”能够反映出某市某一个指标在各市中的位置，“百分等级 ”的数值越大，排列的位置越靠前。如 A 市 GDP 的百分等级为55， B 市 GDP 的百分等级为35，则说明 A 市 GDP 总量比 B 市大，在各市中的位置较B 市列前。综合经济实力的评价采用“Z变量平均数 ”的方法。Zi = Yj/N,i=1,2，
11、 ， 10； j=1,2 ， 10Yj = （ Xj - Xj ） /j其中， Zi 为 i 城市的综合经济实力指数， Yj 为 i 城市 j 指标的实力指数， N 为指标个数（在此处为 16）， Xj 为 i 城市 j 指标的具体值， Xj 为 10 个城市 j 指标的平均数， j 为 10 个城市 j 指标的标准差。项目（ 4 个）指标（ 16 个）1.经济发展程度（ 1）国内生产总值（ GDP）（ 2）GDP 占全国比重（ 3）人均 GDP（ 4）GDP 年均增长率（比2001 年）（ 5）人均社会消费品零售总额2.固定资产投资（ 6）全社会固定资产投资额综（ 7）人均投资额合经 3.金
12、融资产（ 8）城乡居民储蓄存款余额济（ 9）人均储蓄额（ 10）城乡居民储蓄额占GDP 比重实力 4.人民生活（ 11）人均纯收入（ 12）人均纯收入年均增长率（比 2001 年）（ 13）城镇居民人均可支配收入（ 14）城镇居民人均可支配收入年均增长率（比 2001 年,按可比口径计算）（ 15）恩格尔系数（ 16）文教娱乐支出占消费支出的比重表 1-1 城市综合经济实力评价指标体系在进行城市横向比较时，选定的是目前具 “比较价值样本 ”的城市，它们分别为北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、深圳、武汉、南京、哈尔滨十大城市。根据以上评价指标和评价模型，对2002 年的数据进行测算，得出如下评
13、价结论：沈阳市目前的综合经济实力在 10 大城市中列第 8 位。 （注：第一位上海，第二位北京，第三位深圳，第四位广州，第五位天津，第六位武汉，第七位南京，第八位沈阳，第九位重庆，第十位哈尔滨。）1.3 具有上佳表现的三大产业优势十八世纪末十九世纪初，英国经济学家大卫李加图提出“比较优势论 ”,证明了生产力不同发展水平的国家（地区）之间可以根据相对优势进行交换，双方获利,即“两优相较择其重，两劣相较择其轻”。每个国家（地区）都有自己的比较优势,在此，我们引进 “比较优势系数 ”来衡量沈阳市不同产业、不同行业在全国的比较优势，从而对沈阳市的比较优势产业、比较优势行业有所认识。不同产业比较优势系数为本地区i 产业增加值占全国i 产业增加值比重与本地区 GDP 总额占全国 GDP 比重之比，如果比较优势系数大于 1，则本地区 i 产业具有“比较优势 ”，若小于 1，则视为 “比较劣势 ”。Yi =Zi / ZsGDP / GDPs其中： Yi 为 i 产业的比较优势系数， Zi 为
