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1、达鑫实业南城项目定位及物业发展建议二六年一月目 录1.项目评价41.1.片区规划41.1.1.总体规划41.1.2.交通规划71.1.2.1.主要交通道路及流量71.1.2.2.本项目与邻近各镇交通状况81.1.3.新城市中心规划91.1.4.东莞市南城区发展趋势分析111.2.项目概况121.2.1.项目位置121.2.2.项目地形分析131.3.技术指标与四周景致141.3.1.技术指标141.3.2.四周景致151.4.项目资源与独特优势151.5.周边配套及交通条件171.5.1.周边配套情况分析171.5.2.交通条件172.SWOT分析182.1.优势分析（S）182.2.劣势分析
2、（W）212.3.机会分析（O）222.4.威胁分析（T）242.5.矩阵组合分析及小结273.项目定位293.1.目标客户定位细分293.1.1.潜在客户分布及构成294.1.2.主要目标客户的共同特征分析314.1.3.主要目标客户的差异性特征323.2.方案假设343.3.物业档次与功能定位353.4.形象定位及演绎353.5.案名推介363.6.价格定位364.项目发展改进建议404.1.总体与分期规划建议404.2.户型功能建议404.2.1.户型配比404.2.2.户型配比原则414.2.3.参考户型444.3.配套功能建议514.4.物业管理建议514.5.智能化设施建议515.
3、项目整体单体之规划改进建议535.1.物业建议主题和创意535.2.建筑单体立面风格设计要点535.3.建筑单体的平面户型组合及布置555.4.公共建筑与配套设施概念提示与功能建议556.产品核心竞争能力分析576.1.项目自身素质解构576.2.卖点营造576.3.项目附加值分析587.规划建设单位配合597.1.工程进度建议597.2.工程现场包装建议59- 2 -编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页1.项目评价1.1.片区规划南城区根据市委、市政府的发展规划，确立了“以城市现代化建设为龙头，以发展商贸、房地产、旅游、教育为突破口，形成山、水、城
4、为一体的城市景观框架，由此打造南城环境优美、文化氛围浓郁、社会治安良好的城市形象”的发展目标，制定了“一园二区四纵十横”的发展思路。1.1.1.总体规划南城规划建设的总目标是：按照“一园两区四纵十横”的发展思路，以城市现代化建设为龙头，以发展商贸、房地产、观光旅游和高科技产业为突破口，形成山、水、城一体的城市景观框架。一园：水濂湖生态工业园，位于哈地和水濂之间，用于市区内的旧厂搬迁，容纳高新科技企业；水濂山郊野公园，位于市中心以南8公里处的水濂山，水濂山是明代东莞八景之一；水濂湖公园，位于南城区西平、蛤地、水濂三地之间。两区：以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。新区：规划建设南城办事
5、服务中心、南城生态居住区、东莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、东莞地产南城板块。旧区：北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩建连接沿河路和莞太大道南北走向的十条横路，使其成为现代商贸和服务休闲中心。四纵：包括沿河路、莞太大道、南城科技大道、东莞大道四条主干线，南北纵穿南城区。 南城四纵规划十横：包括胜和建设路、银丰路、西三环路、富民精品步行街、新基大道、育才路、五环路、周溪大道、白马大道和南外环路十条东西走向的城市道路。 南城十横规划1.1.2.交通规划1.1.2.1.主要交通道路及流量道路交通的便捷和完善关系到东莞
6、房地产开发得失，目前南城正在启动着道路交通网的建设及改造工程。重点建设莞太大道与四环路、五环路与东莞大道立体交叉等城市道路交叉口设施，沿八一路至五环同沙立交。莞太大道、科技大道、东莞大道、五环路除了将东莞中心四区紧密联系在一起之外，还是联系厚街、道滘、虎门、寮步等镇区的主要交通路线。东莞大道：已建成的东莞大道总长约10公里，最宽处达120米，完全按照现代城市道路标准设计，并赋予其丰富的景观内涵和科学的人车分流系统，成为了东莞新城市的标志性景观大道。东莞大道是贯穿整个新城市中心的主轴线。如今的东莞大道两旁已经楼盘林立，形成了一条新的城市风景，各项发展均非常迅速。五环路：五环过境路是东莞市市区最外
7、侧的一条城市环形快速干道，大规模地提高路网通行能力，将过境交通与市内交通分离、货运交通与客运交通分离，并分流过境交通，从而减轻车辆过境对城市中心的影响，也是城市中心区联系周边镇区的最要交通要道。南环快速路西段：南环快速路是环莞快速路的南城部分，规划中的环莞快速路途经东莞市区、厚街、虎门、长安、大岭山、松山湖、大朗、常平、企石等9个镇区，全长67公里，建成后将与五环路南环段、东部快速路闭合形成东莞市第二条环形快速干线，全长约102公里。1.1.2.2.本项目与邻近各镇交通状况南城行政中心近在咫尺项目至东城区3分钟车程项目至厚街镇中心20分钟车程项目至万江汽车总站10分钟车程项目至莞城老区5分钟车
8、程1.1.3.新城市中心规划城市新区规划【三位一体山水相连的新城市中心区】东莞大道纵贯南北，八一路、鸿福路东西相连，分别以其为南北、东西轴线，这个面积约50平方公里范围内的区域，将成为东莞市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心。再通过周边发达的交通网络将这个功能齐备的城市中心的影响力以圈层式向外辐射扩展，向东连接同沙生态区、松山湖科技产业园，使高科技制造业核心、生态绿心和第一产业中心三位融为一体；向西连接东江，以此充分依托东江和黄旗山两大自然资源优势，塑造出东莞新城依山、旧城傍水、山水相连的城市形象。东始东莞大道，西到元美路，南起四环路，北至旗峰路为包括行政文化中心区和中央商
9、务区在内的北片区；北片区以南至五环路，东到东莞大道，西至石竹路是以中央生活区为主的南片区。【行政文化中心区】以行政办事中心、会议大厦、东莞展览馆、玉兰大剧院、东莞图书馆、群众艺术馆、科学技术博物馆、东莞青少年文化宫、科技馆等造型、设计各具特色的九大建筑组成的行政文化中心区也是城市新区的标志性片区。行政文化中心区以鸿福路为东西向中轴。北部为行政办公区，以行政办事中心为主建筑群，广场设计采用中轴线对称布局，广场两侧规划建设 东莞展览馆和会议大厦等一批行政办公类建筑；南部为文化娱乐区，广场设计通过曲线与斜向步行道路，起伏的地形以及自由的湖面，在对称的空间中寻求变化，歌剧院、科学技术博物馆、群众艺术馆
10、、东莞图书馆、东莞青少年文化宫等一批文化娱乐设施环绕四周。本项目正是处于该区域的边缘，区位优势明显。 行政办事中心 东莞图书馆 群众艺术馆 科技馆1.1.4.东莞市南城区发展趋势分析目前，尽管南城区在某些方面还与成熟的城市中心相比，存在不足，如还存在商务区、生活区、工业区共存的现象，而且这种现象还会一段较长的持续时间；但是在东莞市整体经济向好，制造工业和外向型经济蓬勃发展的大背景中，南城区受CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）等城市规划的直接带动，一大批行政、文化的基础设施的建设完工，必然使南城区的都市功能得到大幅提高将成为东莞市的新城市中心区域。四纵十横的交通路网的改造，使南城区的交通
11、配套更趋完善，城市聚集力和辐射力都得到增强。南城区的规划和建设成果，越来越显示其作为东莞市这样一个以发展成为现代制造业名城为目标的新兴城市的中心区域所具有的光辉前景和发展潜力，近年的大量的土地供应，房地产开发最为火热，投资商、开发商普遍对南城区的前景看好。村改居工作得到进一步推进。CLDCBD本项目1.2.项目概况1.2.1.项目位置项目地块位于莞城、东城、南城交界处，属南城区划内。地块西面紧邻簪花路，行政中心近在咫尺，周边配套非常完善。项目地块西面是已建成的华凯豪庭，以及它的写字楼和一栋商务酒店，东面有一大片的农民房，南面可以远眺黄旗山。本案莞城南城东城行政中心1.2.2.项目地形分析地块成
12、长方形，北面有一小土坡，整个地块地势较为平坦，且地质较好，为厂房拆迁地，地块内房屋已基本拆迁完毕，仅有西南面紧靠簪花路的汽车维修店目前仍在经营。1.3.技术指标与四周景致1.3.1.技术指标用地面积：平方米用地性质：商业、居住用地建筑密度： 容 积 率： 建筑层数：26层建筑高度： 米总建筑面积（计入容积率）：万平方米1.3.2.四周景致项目东面及南面有大量的农民房，对项目的开发以及楼盘的品质有较大的影响；东南面可以远眺黄旗山，外部有一定的自然景观资源；西面紧邻簪花路，路的另一则是一空地和刚建成的华凯豪庭；北面是一小土坡，周围高层建筑不多，视野比较开阔。本案行政中心北面的小土坡南面的农民房西面
13、紧临簪花路西南面的国际会展酒店东面的农民房东南面的黄旗山1.4.项目资源与独特优势对于本项目的资源与其独特优势可以用“精、熟、升”三个来概括。l 精毗邻城市中心的CBD，得天独厚！l 熟市政配套与生活配套齐全！l 升片区飞速提升！与其它项目不同的是本项目能够同时集以上三者于一身，另外还可以享受到外部的景观资源。本案1.5.周边配套及交通条件1.5.1.周边配套情况分析项目处于南城、莞城及东城三区交汇处，即可享受新城区的市政配套，又可享受老城区的繁华商业配套。1.5.2.交通条件项目周边路网发达，路况较好，不远就是有东莞第一大道之称的东莞大道。还有旗峰路、体育路、鸿福路（三环）及莞太大道等多条城
14、市主要交通干道，出行非常方便。鸿福路东莞大道体育路旗峰路莞太路2.SWOT分析2.1.优势分析（S）从项目地块本身来看，优势非常的明显，主要体现在区位、配套、交通及外部景观上。项目区位价值高，处于城市中心区项目位于东莞市新中心南城区的中心片区，行政中心近在咫尺，紧贴城市的CBD中心区，从城市发展的趋势看，项目未来升值潜力巨大。周边配套非常完善无论是从休闲、购物、娱乐、教育、商务等各项配套均非常完善。展览馆会议大厦 行政中心中华百货第一国际 交通非常便利，通达性好项目地块周边路网及交通设施完善发达，通达性极佳。项目东南面是东莞市一级主干道东莞大道，是东莞市区的交通主动脉。 项目周边景观资源非常丰富项目地块内部并没有什么景观，但是项目的外部有非常丰富的景观资源。项目西面有中心广场，东南面有黄旗山山景和旗峰公园，北面是东莞体育中心，人文景观、自然景观两不误。 地块规则方正，易于规划布局本项目地块较为规则方正，易于规划布局，营造一
