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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页垠坤耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行：垠坤耘思堂二OO八年三月一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况 写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬 南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。 预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未
2、来市场供应量巨大。 三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。2、2007年南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。 销售市场表
3、现(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引
4、力。(3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10-15%。其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第
5、三季度基本售完， 07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。(4)产品方面；中小户型受追捧从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。 租赁市场表现集中在泛新街口板块和鼓楼板块(1)泛新街口板块 该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。在金鹰国际广场、金
6、陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。项目名称地址建设年代租金（元/天）租赁状况商茂世纪广场中山南路49号20022.6-4.590%金鹰国际商城汉中路8号19973.0-4.095%华泰证券大厦中山东路90号20012.2-4.090%置地广场洪武北路 55 号20063.3-4.5/德基大厦长江路188号
7、20042.4-4.185%隆盛大厦洪武路23号20042.0-3.585%南京国际贸易中心中山东路18号19981.8-2.280%长安国际中心中山东路218号20041.7-2.085%日月大厦太平南路2号20041.5-2.090%新世纪广场A座太平南路1号20061.8-2.5/东来商务中心龙蟠中路20021.1-1.890%谷阳世纪大厦珠江路600号20041.4-2.085%东鼎大厦珠江路699号20031.4-2.095%新世界中心珠江路88号20041.5-2.085%汇杰广场薛家巷268号20041.9-3.295%易发信息大厦中山路179号20051.7-2.260%(2)
8、鼓楼-山西路板块鼓楼板块近年来随着苏宁银河国际广场、绿地项目的建设和交付，商务区也逐渐成型。区域空置率略高于泛新街口板块，约在10%-15%。目前该区域的租金价格以绿地翠峰大厦和银河国际广场最高，分别达到4.5-5.0元/平方米/天和3.54元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-2.0元/平方米/天。主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。项目名称地址建设年代租金（元/天）租赁状况新晨国际大厦中山北路26号/1.8-2.595%华美达大厦中山北路45号19972.5-2.890%联通大厦中央路3219991.8-2.5近100%金山大厦山西
9、路24号20001.8-2.175%鸿德大厦云南路20号20051.4-1.980%绿地翠峰大厦中山北路1号20064.5-5.0100%银河国际广场山西路1号20063.8-4.5/龙吟广场中山北路217号20061.7-2.0/3、2008年南京写字楼市场发展趋势 迎来交付高峰，对销售和租赁市场冲击较大。南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击，而其中的南京国际金融中心、珠江1号、南京国际广场以及嘉业国际城都将会是所在区域内的标志性项目。 供应重心外移，周边商务区戏份加重08年后供应的重心将逐步外移，随着鼓楼绿地广场、河
10、西金奥大厦等甲级标准的高品质办公楼相继竣工，周边商务区在南京商务市场所扮演的角色的戏份将越来越重要。二、南京写字楼市场片区特征分析1、泛新街口板块 新街口片区关键字：最成熟区域新街口地区商业分布密集，是南京中高档写字楼云集之地，也是目前南京最为成熟的办公区域。目前，在此区域办公的企业公司以大型外资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公司，并在很大程度上处于形象考虑选择新街口做为办公地点。但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。 珠江路片区关键字：商务办公气氛活跃珠江路沿线区域是南京写字楼的另一集中地。近年来，
11、该地区的写字楼市场一直非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类等先锐型中小企业为主。在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上中小企业公司及投资客的追捧。 大行宫片区 关键字：尚待进一步发展新兴区域，由于紧靠新街口，近借新街口的成熟环境。通过近三年的开发，该区域也已形成一定的规模，但商务氛围还不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一
12、些高端项目，如长发CFC等，提升了板块形象。2、鼓楼山西路板块 关键字：面临升级换代鼓楼、山西路地区原有不少中档写字楼，但随着时间的推移，写字楼产品不断的推陈出新，原有的这些写字楼在硬件配置及功能定位上都已经显得较为落后，并大多不再适应现在商务需求。但在2005年-2007年之间这一区域推出了一些定位高档的写字楼，如绿地广场、银河国际广场项目，以及中档写字楼龙吟广场、和泰大厦等项目，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。3、河西奥体板块 关键字：初步确立未来商务中心形象近年来，受南京市政府以及“十运会”的影响与推动，南京的第五个商务区河西CBD正在逐渐的成形。目前，河西中央商务区有13个项目，1
13、6幢标志性建筑在建，总投资118亿元、总建筑面积230平米河西CBD的中心已初现雏形。在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其作为南京城市未来商务中心的整体形象。三、南京写字楼市场片区典型项目分析1、泛新街口片区 南京国际金融中心 地址：白下区新街口汉中路1号 开发商：招商局地产控股股份有限公司 项目类别：写字楼 销售热线：84719888 开盘时间：待定 交付时间：2007年9月 交付标准：毛坯 占地面积：11万平方米 总建筑面积：18.7万平方米 容积率：1.7 户型面积：500-1900平方米 项目概况位于新街口广场西南角、东方商城裙楼之上，由深圳的招商地产
14、全资投资兴建，总投资达15亿元，为集商业、金融、办公等多功能于一体的综合性建筑。该项目由6层裙楼和分别为51层、27层的主副塔楼组成，总建筑面积18.7万平方米，其中主塔楼为高220米的超高层智能型写字楼，被南京市列为城市建设重点项目。 项目建筑方案由美国HOK公司设计，这座超级智能化项目将刷新南京甲级写字楼的标准。如为满足金融、证券等特定行业的需求，在主楼23层和40层特设计净高3.3米、防静电架空地板的交易层；同时在6楼屋面设计屋顶花园、游泳池、网球场，在24层和41层设计空中花园；大楼负一层直通地铁站台，并设有餐饮、娱乐、银行、商场、航空、邮政、VIP俱乐部等完善的配套服务功能。 销售情况写字楼只租不售，目前还没有具体分割面积大小，租金价格未定。 金轮国际广场 地址：汉中路6、8、10号 开发商：南京翡翠金轮置业有限公司 销售热线：84704018 项目类别：办公、酒店式套房、商业、车位 开盘日期：2007年10月 交付日期：2008年12月31日 交付标准：精装修 占地面积：1万平方米 建筑面积：10万平方米 容积率：6
