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1、新乡某房地产工程产品定位分析报告第一局部：市场分析一、新乡市简介一、经济环境新乡位于河南省北部，黄河以北，土地面积8169平方公里，平原占地78%；包含2个县级市、6个县城、4个区，是河南省乃至中原地区重要的粮、棉、菜基地、高新技术产业基地；并集河南省电子工业中心、重要的纺织、医药、建材工业，以及全国最大的铝工业基地为一体，为接壤豫北和晋、冀、鲁、豫地区经济繁荣、交通和科技兴旺起着重要作用；是一个生产力布局合理的地域经济中心和现代化经济强市。值得一提的是新乡的综合经济实力位于全国84位，工业企业有683家。大型企业88家，520户全国重点企业，超亿元的有49家，超5亿的8家。其中著名的新飞、T
2、CL、科隆的研发基地就位于新乡，卫材产品占全国市场50%，著名企业有华星药业；同时新乡市有高等院校6所，为这些企业提供高素质的劳动力。二、人口新乡目前总人口555.15万，中心城区90万人，城镇60万、市区30万；主要以本市户籍人口；人口自然增长率为1.5%；2007年人均收入接近10000元，同比增长16%；人均消费性支出8500元，同比增长13.5%。三、交通它南临黄河，与郑州、开封交界；一个半小时到达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、荷泽，4-6小时到达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄；黄河、海河两大流域经过，南水北调工程在新乡约77公里；106、107国道、京珠高速公路、京广、新焦、新
3、荷三铁路交汇处，是豫北乃至沟通我国东南沿海地区与西部内陆地区的重要交通枢纽，国家二级枢纽中心。四、城市开展规划政府外阔，商圈东移，增加城市面积，构建中心城市与新区经济两大格局；推动房地产行业开展，把房产开发与旧城改造相结合，实现2021年人口人均用地90平方米；增加商品房供给，到2021年完成20个5万平方米以上的住宅小区，人均居住建筑面积到达28平方米；调整商品住房供给结构，建设一批生态、智能小区；完成“城中村改造工程，逐步提高市民居住生活质量；二、新乡市楼市综述2021年第一季度新乡市房地产市场分析一、商品房市场运行情况1、市场投放理性调整2021年1月，新乡市城区商品房批准预售24.92
4、万平方米，比2021年12月下降37.76%，同比增长33.06%。其中住宅23.25万平方米，比2021年12月降低40.30%，同比增长30.60%。2、市场销售迅速放大2021年1月，新乡市城区商品房销售量大幅增长，销售套数1281套，面积16.30万平方米，金额3.77亿元，比2021年12月分别增长61.34%、69.31%、97.26%，同比分别增长2.40%、26.17%、31.34%；其中住宅销售套数1155套，面积15.1万平方米，金额3.27亿元，比2021年12月分别增长55.03%、65.16%、97.37%，同比分别增长41.72%、36.52%、64.95%。3、供
5、销比照趋于平衡2021年1月，新乡市城区商品房供销比为1.53:1，其中商品住宅供销比为1.54:1，和去12月的4.16:1、去年同期的1.61:1和去年全年的2.17:1相比，今年1月商品住宅供销比例更加均衡。4、销售价格稳中有升2021年1月，新乡市城区纯商品住宅均价为2682.7元/平方米，较2021年12月增长7.05%，同比增长9.19%。二、二手房市场运行情况1、交易量继续增长2021年1月，市区二手房成交套数为530套，面积4.81万，金额为7387.06万元，较2021年12月分别增长24.71%、4.27%、-12.38%，同比分别增长77.26%、73.53%、27.68
6、%；其中住宅成交484套，面积4.75万，成交金额为7017.11万元，较2021年12月分别增长46.67%、54.22%和63.80%，同比分别增长66.90%、89.24%、123.60%。2、住宅价格小幅增长2021年1月，市区二手房成交均价为1535.13元/，较2021年12月降低15.97%，同比降低26.42%。其中，二手房住宅成交均价1477.29元/，较2021年12月增长6.21%，同比增长18.15%。三、运行情况分析在一系列宏观调控政策的促进下，新乡市房地产市场销售已经连续3个月保持着迅速增长的态势，销售面积环比分别增长了44%、22.39%和69.31%，到达了今年
7、1月的16.3万平方米；同时市场投放在保持比去年同期增长的前提下得到合理调整，供需结构进一步平衡，市场价格稳中有升，有效扭转了“有价无市销售疲软的被动局面，市场回暖迹象明显。可以预计，我市一季度房地产市场将到达和超过去年同期水平。二手住房市场同样连续3个月保持较快增长势头，交易面积环比分别增长了12.80%、38.66%、54.22%，到达了今年1月的4.75万平方米。新乡市房地产市场分析 自2021年2月开始，新乡市城区商品房销售量结束了连续4个月的攀升势头，同比增幅仍然较大；投放量已连续3个月下降，降至13个月以来的最低点；成交价格略有降低，同比增幅仍然较大；二手房交易量迅速回落，交易价格
8、继续攀升。商品房市场成交价格、供销量总体情况分析 2021年2月，新乡市城区商品房成交均价为2047元/包括住宅与非住宅，环比降低11.70%，每平方米减少了271元；同比增长21.86%，每平方米增加了367元。 截至2月底，商品房销售776套，面积10.65万，金额2.18亿元，环比分别减少39.56%、34.90%、42.51%，减少了580套、5.71万、1.6亿元；同比分别增加179.14%、192.59%、256.56%，增加了498套、7.01万、1.57亿元。 截至2月底 商品房批准预售220套，面积3.13万，环比分别下降88.43%、87.44%，减少了1681套、21.7
9、9万；同比分别减少40.70%、42.44%，减少了151套、2.31万。 截至2月底商品房供销比为0.29:1，与上月的1.52:1、去年同期的1.5:1相比，本月供给量相对较低。商品住宅等情况详见表1：表1 2021年2月新乡市城区商品房成交价格、供销量比照市场运行情况分析2021年2月，新乡市城区商品房、二手房市场交易量均有不同程度的回落，环比降幅分别为34.90%、64.46%。分别结束了连续数月的攀升势头；商品房成交价格也略有回落，只有二手房交易价格在上涨。2021年2月，新乡市商品房投放量降至13个月以来的最低点，总体来看，对缓解“供大于求的局面有好处；城区非市场定价类住宅成交量仍
10、在继续扩大，占商品住宅销售总量的81%，其中东区占55%、开发区占18%，由于定向开发房、团购房的大量投放，上述两区域纯商品住宅销售形势较为严峻，本月销量缺乏50套，仅0.62万平方米，占商品住宅销售总量的5.97%。一近年新乡房地产市场供求表现跌：国家政策调控，土地供给相对减少； 房产政策风险，投放面积回落。供给量：起伏有升-原因 升：城市化进程快速开展的需求城市商圈的扩大，旧城改造带动刚性需求生活水平提高，改善居住环境成交量：需求旺盛-原因市场的造市宣传整体上看，供需两旺，市场乐观看好。新乡市住宅成交量从2004年的41万平方米，上升到2005年的80多万平方米，2006年突破100万平方
11、米，2006年到达120万平方米；房地产开发企业也由2001年的60多家增加到140余家，从过去的一枝独秀，到现在的百家争鸣。二近年市场价格表现成交价格2005年销售均价1876元/平米，目前销售均价2214元/平米，2年涨幅18.56%，平均每年涨幅10%； 其中：多层目前均价1546元/平米，涨幅6.2%； 高层目前均价2486元/平米，涨幅23%； 别墅目前均价2659元/平米，涨幅11.3%；从整体上看，由于国家“90/70房价政策控制的逐步实施、经济适用房投资力度的加大，以及新乡当地市场单位集资建房和公务员小区的影响，价格的涨幅将受到一定的抑制，涨幅表现不均。但因需求旺盛，土地交易价
12、格上涨，整体供给量有所减少，所以整体价格在上扬，其中高层涨势最高。三近年市场去化表现l 市场去化需求来看，多层住宅依然独占市场鳌头，占去化市场的64%，但市场去化面积增幅比例下降，为4.3%；l 高层住宅受市场供给的加大，市场去化面积增幅较大，约16.3%，成为市场接受的主流楼盘；整体上看，在土地资源寸土寸金的今天，节约用地、提高土地容积率的高层住宅已成为住宅市场的新趋势，投放比例将逐年增加。但从以上的客观数据来说，市场还是更青睐多层，对高层的抗性还比拟大，小高层也在进一步的接受过程中。四进驻新乡的外企开发商基于当地房地产市场的强势表现，全国很多房地产企业纷纷进军新乡，如金谷常州、建业郑州、沙
13、河深圳等外地实力开发商的入驻，世联、洋正、金世、联邦等营销、咨询公司的进入，带来先进的开发理念和管理模式，对市场造成较大冲击。本地开发商为提高自己竞争力，也在逐步提升自身经营管理水平、加大对产品的研发和改良、提高对工程的整体把控能力和销售推广水平，整体市场开展趋向健康，竞争也会更加剧烈。三、区域楼市板块分析详见新乡市市场调查分析一、内城区供给量持续减少，价格将大幅提升内城区是集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区，其中800亩的大型人民公园，成为表达现代休闲和绿色生态概念的广场区，绿化率将到达40以上。内城区内房地产开发目前已到达150万平方米以上。未来的内城区将成为新乡市新
14、型现代化城区。 区内最大的楼盘要数星海假日王府、太阳城、博远龙郡、中原明珠花园、和维多利亚城。中原明珠花园总面积虽达50万以上，作为区域内的大盘，现在已开发到第2期。该4个楼盘都是高层住宅为主的特大型居住区，大盘效应非常显著。目前区域内的楼盘销售均价已达2700元/，主力房型面积：二房一般为110，三房在130左右。根本特质为：a) 本区内有成熟的商业网点、完善的配套设施、便利的生活条件，市场认同度最高；b) 产品多以高层、小高层为主， 140以上的大三房、四房占比例都较大；c) 整体楼盘品质高、配套较完善，目前价格为2500/3200/之间，整体偏高；d) 各楼盘的去化率较高，局部楼盘已经根
15、本售磬；e) 以后随着拆迁本钱进一步抬升出现“一升一降两个趋势：一是供给量持续减少，二是价格将大幅提升；f) 客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及局部事业有成的外来务工人员；g) 随着土地资源的日渐稀缺，高层小高层成为市场供给的主流物业形态很多，其中中小套型户型销售火爆；（二） 、南高新区板块“东移南扩的热点区域，工程集中，受工业区域局限，未来开发受到较大限制1.作为新乡城市“东移南扩的热点区域，工程集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为前两年开发、销售的热点版块之一；2.但作为工业区，用地类型受到局限，住宅的可持续开发受到较大限制，“大盘开发的时代不会再出现；3.客户群主要来自商人、私营企业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。（三） 东区-工程所在区域楼市分析中 心 城 区铁西区开 发 区东区
