《2023年黑龙江房地产估价师考试考前冲刺卷（7）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年黑龙江房地产估价师考试考前冲刺卷（7）（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2023年黑龙江房地产估价师考试考前冲刺卷（7）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4，0.3、0.32.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20，销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入
2、为400万元，运营费用率为30，报酬率中无风险报酬率为6风险报酬率为无风险报酬率的25，则该写字楼目前的收益价格为万元A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.903.某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(天)，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为A.98.80B.592.81C.691.61D.667.224.关于收益法求取净收益的说法，错误的是A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及
3、其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值5.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法6.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为A.17.13B.18.30C.18.61D.21.477.城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是A.投资价值
4、B.谨慎价值C.快速变现值D.市场价值8.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元A.61.84B.78.35C.84.88D.173.179.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费10.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握
5、开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值11.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机12.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.1280013.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目
6、前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年14.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法15.某类房地产20052009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用
7、平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元。A.8460B.8500C.8790D.883816.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比17.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元A.2025B.2250C.2700D.300018.某宗土地总面积7500，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ，现
8、允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元A.1125B.1800C.2250D.337519.关于估价对象实地查勘的说法，错误的是A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可20.下列估价业务中，估价机构可以承接的是A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.
9、承接后出现很大执业风险的估价业务21.关于房地产估价误差的说法，错误的是A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围22.某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元A.49627B.57647C.65548D.
10、6592023.关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值同时进行D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以24.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性25.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5，该商铺实际增值额为万元A.61000B.61905C.65000D.76190二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意）
11、 1.明确估价对象的内容，包括明确A.实物状况B.权益状况C.区位状况D.经济状况E.环境状况2.国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响A.租赁B.抵押C.查封D.拍卖E.变卖3.寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查A.基础数据是否正确B.是否符合估价原则C.估价时间的长短是否合理D.选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的E.所搜集的资料是否全面4.长期预测法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等A.收益法中预测未来的租金B.收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.
12、比较分析两类以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新构建价格5.以下关于长期趋势法的表述中，正确的有A.长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动B.房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势C.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和指数平滑分析，来判断推测房地产未来的价格D.如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨趋势弱；反之，则表明房地产价格上涨趋势越强E.房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关6.长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是A.德尔菲法B.时间序列
13、分析C.经验分析D.回归分析E.归纳推理分析7.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括等A.环境景观B.距市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势8.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降9.影响房地产价格的经济因素主要有A
14、.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入10.房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类其中，房地产自身因素可分为A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.社会因素E.其他因素11.下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有A.政治对立状况B.政治安定状况C.社会安定状况D.城市化E.房地产投机12.办公房地产的区位优劣，主要是看等A.临街状况B.商务氛围C.交通D.繁华程度E.周围环境和景观13.在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有A.有顶盖无围护结构的场馆看台B.建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊C.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊D.屋顶楼梯间、电梯机房E.建筑物内的变形缝14.在下列行为中，属于犯罪的有A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税15.下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有A.以投资估算价控制设计方案的选择B.用预算造价控制施工图设计C.通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D.合同管理E.进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据16.廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成A.维修费B.折旧费C.税金D.投资利息E.管理费17.根据中华人民共和国宪法，下列
