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1、z正豪园DONGGUAN WATERFORNT工程部工作手册z物业管理有限公司Dongguan DTE Property Management Ltd.二OOO年十二月第一章 工程部的管理架构及岗位职责一 工程管理岗位架构图5 二 工程部的工作职责5三 工程部主管的岗位职责5四 电气领班的岗位责职7五 空调给排水的岗位职责7六 维修领班的岗位职责8七 弱电工的岗位职责9八 运行值班电工的岗位职责9九 弱电技术员的岗位职责10十 管钳维修、给排水维修工的岗位职责10十一维修电工的岗位职责10十二空调运行工的岗位职责11十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责11 WI/GC01第二章 管理规定（制度）
2、一 变配电房管理规定12二 空调机房管理规定12三 水泵房管理规定13四 中控室管理规定13五 维修管理规定13六 安全工作制度14七 物资管理制度15八 设备、仪器、工具管理制度16九 检（维）修管理制度16十夜间总值班制度18十一发外工程管理制度18 WI/GC-02第三章 工作规程一 供配电设备（设施）运行管理规程19二 供配电设备（设施）操行规程21三 供配电设备（设施）维修保养规程30四 机电维修工作规程33五 给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程35六 二次供水管理规程37七 空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程39八中控室设备操作运行及维护保养管理规程46九防火管理规程
3、55十火警、火灾应急处理规程57十一房屋（设施）养护和修缮工作规程58 WI/GC-03 附件：表格及记录机电设备运行日志1设备检查保养计划表2设备检查保养表3设备维修记录表4机电设备台帐5工程部工具领用登记表6水池清洗、消毒记录表7工程部周检查表8工程部工作日检查表9设备对外委托维修申请单10机电运行交接班记录11中控室交接班记录12弱电设备巡检记录13工程部材料、仪器、工具台帐14给排水系统巡检记录15高低压配电设备巡检记录16高压配电运行记录17低压配电运行记录18零部件更换及大修记录19设备卡20配电柜检修工作票21中控室设备监控运行记录22消防水泵半年保养记录表23消防设备月保养记录
4、表24消防设备年保养记录表25保安闭路电视保养记录表26房屋设施养护计划表27给排水设备(设施)检查保养表28低压配电柜检查保养表29变压器检查保养表30房屋设施养护记录表31测量、计量器具台帐32 第一章 工程部的管理架构及岗位职责一、工程管理岗位架构图二、工程部的工作职责工程部是在总经理直接领导下负责本小区建筑物高低压配电系统、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、泳池系统、喷水池系统、厨房设备、娱乐设施、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以外委检修的职能部门。三、工程部主管的岗位职责1 工程部主管负责组织、安排本部门的各项工作。2 负责
5、组织编制、修订工程管理规章制度和工作规程。3 负责制订工程部组织架构并配合本部门员工招聘工作。4 预算： 41负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告。 42向公司提供小区设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报董 事会/业主委员会备案。 43 负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。 44负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。5 保养维修： 51确保所有设备正常运行。 52指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好的运行/备用状态。 53行使检查所有设备和所有房屋建筑设施的职责。54提交维修和所有物业设施完善的年度报告，并作出年度保养计划。55联同
6、物业管理部（特别是保安系统）共同进行年度防火系统的测试和消防演习。 56检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。 57与供电局、电话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定各种设备设施维修业务中尽力维护公司的利益。 58定期分析所有设备的运行记录。6 紧急维修：6 1准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。62进行整个小区设施的检查和安排必要的修补和维护。7 职员评估： 71每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在的问题和需要改进之处。 72监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。8 报告： 8
7、1提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括水电、煤气和燃油。 82提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进意见。 83负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。9 日常工作管理： 91安排技术人员在工作任务和编制值班时间表。 92对于危险作业，应对员工进行正确的指导，防止工伤事故，坚持安全作业。10 工程维修质量控制： 101对员工的工程维修工作进行质量监控。 102检查外来施工人员的维修工作质量，并作出检查结果。11 工程技术人员业务培训： 111开展新进员工的工程技术业务培训。 112对原有工程技术人员进行半年一次的业务培
8、训及相关课程学习，每年进行一次考试。12 审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准。13 协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程例会。14 完成总经理临时安排的其它工作。四、工程部领班的岗位职责1 日常管理工作：11协助工程部主管处理日常工程管理工作，贯彻执行有关工程管理制度，督促检查落实情况。12协助工程部主管解决部门内一些具体问题，包括（但不限于）工程管理事宜、员工工作情况、人力资源调配、考核等。13控制工程材料、物品的支出及编制工程采购计划。14控制部门内各项开支，严格遵守/不突破计划指示，特殊情况报工程部主管批示。15了解仓库的库存情况，需补充工程维修材料
9、物品应及时作出采购计划。2 变配电系统：21确保高压和低压变配电、照明及其它强电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。22制定有关设备的安全操作守则，并监督落实执行情况。23准备所有安全设备及抢救措施，以防紧急事故。24严格控制能源消耗，定期与工程部主管商计有关节约政策或措施。3 联络有关部门，告知有关正常的维修步骤，确保所有设备在良好的状态下运行。4 管理运行班组之日常事务。5 协助工程部主管搞好小区内机电/房屋设备的正常运行和管理。6 负责装修图纸中有关供配电方面的审核，上报工程部主管审批。7 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。五、空调、给排水领班的岗位职责1 预先维护：11确保所
10、有主要设备正常运行。 12负责检查所有设备和房屋。 13制定所有设备检查和维修之记录。2 日常主要工作：21监督员工的工作情况，包括（但不限于）工作质量、外观服装整齐、待人接物之礼仪等，并及时向工程部主管汇报。22严格控制能源的消耗，必要时与工程部主管商讨有关节约政策或措施。23经常到各楼层、机房巡视检查，及时发现问题及时处理，发生重大问题/事故应冷静、果断地采取措施，防止事态的扩大，并组织人员抢修，做好事故记录与分析，上报工程部主管和副总经理。24经常了解分析小区各种设备的运行/使用情况，提出合理建议，以确保各种设备/设施运行处于最佳状态。25负责对小区中央空调、给排水系统和设备进行经常性检
11、查，制订定期保养维修计划。26负责装修图纸中有关空调方面的审核，上报工程部主管审批。3 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。六、维修领班的岗位职责1 安排及监管本小区土建装修的更改、扩建、新建及维修保养。2 负责对新建、扩建及改建的土建装修图纸进行审核，上报工程部主管审批，并联系市消防部门申办有关手续。3 负责对客户新建、扩建及改建的土建装修施工做好准备，协调及管理施工现场，确保客户能及时使用场地。4 安排、落实及跟进定期维修保养计划。5 准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。6 进行整幢小区设施的检查和安排必要的定期保养和紧急维修工作，下发维修及紧急任务单。7 负责本小区维修保养用料
12、计划及控制。8 安排及布置属下员工的工作。9 需对本小区有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常。10 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。11 监督检查下属员工的工作状况。12 每月底前向工程部主管提交月报表，内容包括（但不限于）：121工程维修单统计。122工程维修用料统计。123工程维修用料备料计划。124每月仓库库存记录。13 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。七、弱电工的岗位职责1 确保电话、广播、消防报警、保安自动化系统及其他弱电系统设备运行正常，并制定定期保养维修计划。2 确保办公室自动化系统处于最佳运行状态。3 经常了解分析消防监控系统、保安
13、监控系统、楼宇自动化系统，提出合理化建议，以确保设备处于有效状态。4 负责对停车场自动收费系统进行经常性检查，并组织养护，以确保处于最佳状态。5 负责对于公司员工正确使用相关的设备进行培训。6 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。八、运行值班电工的岗位职责1 熟悉变配电站以及小区所有供配电设备规范、性能、操作及维修方法，掌握了解设备运行状况。2 负责变配电站的安全运行，组织各项工作并参照市电力局关于变配电站安全运行管理标准，贯彻落实有关管理制度。3 对有关设备进行日常保养维护工作。4 严格遵守设备运行工作程序、操作方式。5 清楚记录职责内系统设备之有关数据、情况。6 服从上级领导的指示、安排，并及时反映值班中出现的不正常情况。7 密切与中央监控室的联系，协同处理设备运行中出现的问题。8 当值时须穿着整洁的工作服，遵守公司员工手册有关规定。9 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。九、弱电技术员的岗位职责1 每天早上对小区的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。2 负责监督检查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性的保养、维护及紧急修理工作。3 负责楼宇监控
