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1、房产商违反购房意向书的责任研究王永亮- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -据以研究的案例案例一：2002年5月30日，原告与被告签订购房意向书，约定原告向被告购买店面，单价为每平方米1.69万元，面积86.15平方米。2003年4月，原告要求与被告签订商品房销售合同，但遭到拒绝。同年5月，被告以每平方米23081元的价格将讼争店面卖给了第三人
2、。原告遂起诉，要求被告返还已经支付的购房款，并赔偿经济损失。一审法院以购房意向书签订时被告尚未取得商品房预售许可证为由判决购房意向书无效，并判决被告应赔偿原告已付款的利息损失，对于原告的可得利润损失则不予支持。二审法院认定购房意向书有效，被告应当承担违约责任，将其转售店面的差价扣除税费后的净利润赔偿给原告。二审法院再审则认为，购房意向书有效，但由于购房意向书为商品房预售合同的预约，因此被告未履行签约义务应当承担缔约过失责任，赔偿金额为原告已经交付的购房款占总房款的比例乘以被告转售讼争房产而取得的净利润。案例二：2002年7月12日，仲崇清与金轩公司签订商铺认购意向书，约定仲崇清向金轩公司支付购
3、房意向金2000元；认购面积为150平方米，均价约为每平方米7000元。意向书对楼号、房型未作具体约定。2006年初，仲崇清向金轩公司要求按照意向书的约定签订正式的买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商无法履行合同，只能退还意向金。仲崇清向法院提起诉讼，要求金轩公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿经济损失100万元。一审法院认为，意向书具有预约的性质，依法有效，金轩公司应当承担违约责任。据此，法院一审判决：解除意向书；金轩公司返还仲崇清意向金2000元；金轩公司赔偿仲崇清经济损失1万元；仲崇清的其他诉讼请求不予支持。二审法院终审判决：维持一审判决第一、二、四项；撤销一审判决第
4、三项，改判金轩公司赔偿仲崇清经济损失15万元。请求权基础的确定当购房意向书已经实质上构成商品房预售合同时，购房者可直接依据购房意向书追究房产商的违约责任当无疑问。实践中的分歧在于：当购房意向书并未构成商品房预售合同，而仅仅作为商品房预售合同这一本约的预约出现时，应当如何追究房产商的法律责任？对于这一问题的解决存在两种思路：第一种思路认为，购房意向书虽然不是商品房预售合同，但它仍然是独立的合同，因此应当依据购房意向书本身追究房产商的违约责任；第二种思路认为，应当将购房意向书与商品房预售合同“捆绑”起来看待。签订购房意向书只是为签订商品房预售合同作准备，属于签订商品房预售合同的过程，因此如果因为房
5、产商的原因而导致商品房预售合同没有订立，则应当追究房产商的缔约过失责任。笔者认为，应当以追究房产商的违约责任为宜。第一，预约具有独立的合同属性，成立、效力以及违约责任的认定等均应独立于本约作出。购房意向书虽然与商品房预售合同形成预约与本约关系，但这种划分的意义并不在于将两者的违约责任也等同起来。“事实上，预约与本约之差异仅在于约定之内容有所不同。”第二，违约责任比缔约过失责任更有利于遏制房产商的不法行为。违约责任与缔约过失责任的赔偿原则和赔偿范围存在着显著的差异。在缔约过失责任项下，购房意向书的具体内容以及房产商转售获利情况均不属于确定购房者损失的考虑因素。在司法实践当中，这种缔约过失责任往往
6、表现为购房者的利息损失。如果法院仅仅判决房产商依据缔约过失责任赔偿购房者的利息损失，则这种判决的实际功效无异于为房产商提供低息贷款，从一定程度上来讲解决了房产商的融资难问题。在这种赔偿机制下，房产商可以说是“进退自如”：房价大幅飙升时，可以任意地违反购房意向书的约定，从容地独占房屋升值的利益，而购房者所支付的意向金则完全可以作为融资成本记入账目，且利息甚至低于银行贷款；房价大幅下跌时，房产商则可以选择履行购房意向书项下的缔约义务，并合法地获取购房者已实际支付意向金所产生的利息。当请求权基础被确定为缔约过失责任时，购房者无法分享讼争房屋的增值利益。如果法院按照缔约过失责任仅仅判决赔偿利息损失，那
7、对房产商来说实在是过于“厚道”了。购房者损失的认定酌定损失抑或确定损失。在确定了违约责任为此类案件当中适格的请求权基础之后，法院对于损失的具体认定仍然存在不同的做法：第一种做法是确定损失；第二种做法是酌定损失。笔者认为，应以酌定损失为宜。购房意向书与商品房预售合同毕竟还存在差异，因此，违反购房意向书和商品房预售合同的法律后果也应当有所不同。“预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。”如果法院通过转售差价确定损失范围，则无异于赋予了购房意向书与商品房预售合同相同的法律效力。房产商拒绝按照购房意向书签订商品房预售合同，实际上是剥
8、夺了购房者的机会利益，使得他们丧失了向他人以类似价格购买类似商品的机会。“机会丧失如何赔偿，主要在于订定本约的概率有多大以及本约最后将确定的内容，并根据经济理性人的标准进行判断。”诸多不确定因素的存在，使得法院确定精确的损失金额在客观上是不可能的，因此还是酌定损失的做法相对较为可取。（作者系华东政法大学民商法专业博士生）诚信：交易的保障开发商违约售房诉讼案始末 作者：本报记者 田 浩 李 劼 本报通讯员 潘巳申 吴艳燕发布时间：2008-07-31 08:36:43一起买卖合同纠纷案，一方要求赔偿100万元，另一方只同意退还2000元，公说公有理，婆说婆有理，究竟理在何处？上海市二中院经过精心
9、审理后给出了合法、合理、令人信服的说法。仲先生日前给承办法官吴俊打来电话说，终审判决对方赔偿的15万元已经履行完毕，法院最后的处理不仅维护了自己的合法权益，更为保障房地产市场的健康发展、维护房地产交易安全和秩序，进行了有益的规范。 诚信：交易的保障 开发商违约售房诉讼案始末 利益成泡影愤然上法庭 2002年，低迷了许久的房地产市场似乎有了些许的生气，久久徘徊在谷底的房价终于耐不住多年的寂寞而有所抬头。它悄悄地观望着周围的一切，暗暗地蓄势待发，等候着腾升的机会。 当年年中，人们传说着在上海东北地区的四平路、新港路附近将要矗立起一座5万平方米的住宅小区，这一信息令仲先生动了心。他经过详细了解，获悉
10、了在这座即将动工的名为“金轩大邸”的小区外围，沿着四平路有一片商铺用房。仲先生由邻省来到上海经营一家房屋装潢公司，他看准了这里的商机，打算把装潢公司开到小区里。要是能够买下一套沿街的商铺房，既有出家门百十步即可到达的方便，更喜人的是今后居住在这5万平方米上的那些业主必将有不少人成为他的客户。再说，四平路是上海东北部的一条重要主干道，两侧都是人口密集的住宅区，那诱人的商机真是机不可失，时不再来！ 7月里的一天，仲先生冒着酷暑来到未来小区的开发商上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，他与开发商经过洽谈后当即签订了一份金轩大邸商铺认购意向书。意向书载明：仲先生向金轩公司支付购房意向金人民币2000元，
11、取得小区商铺优先购买权。金轩公司将在该小区正式对外认购时，优先通知仲先生在约定期限内前来认购、选择中意的商铺。约定预购商铺面积150平方米，均价每平方米7000元左右，正式开盘时可能有1500元的浮动。意向书同时还明确，仲先生如果未在约定期限内前来认购，就视同放弃这项优先认购权，到时开发商将2000元购房意向金无息退还。如果仲先生如期前来认购，则意向金自动转为认购金的一部分。意向书签订后，金轩公司和仲先生各持一份，上面载明的签约日期是2002年7月12日。随后，仲先生如数支付了约定数额的意向金。 金轩大邸的建设紧锣密鼓地进行着。金轩公司在与仲先生签订商铺认购意向书后不到四个月，获得了由房屋土地
12、管理部门核发的未来小区所在地块的旧房拆迁许可证。第二年5月底，金轩公司从城市规划管理部门取得了建设工程规划许可证。2003年6月30日，金轩公司从房屋土地管理部门取得了“金轩大邸”的商品房预售许可证。按照约定，此时金轩公司就应当马上通知仲先生“前来认购、选择中意的商铺”。然而，金轩公司却将此置诸脑后。 按照仲先生的说法：在意向书签订后的数年中，他经常到“金轩大邸”工地关心房屋建造情况，苦苦等了四年总算盼到了“金轩大邸”建成。然而，他始终没有接到来自金轩公司的优先认购通知。2006年初，仲先生来到金轩公司了解“金轩大邸”商铺的认购情况。不料，金轩公司的答复顿时令他目瞪口呆，不知所措。仲先生在以后
13、的诉讼中是这样向法庭陈述的：金轩公司当时的回答是由于房价飞涨，商铺的平均价格已经达到每平方米25000元，所以对当初签订的金轩大邸商铺认购意向书不予认可。金轩公司还说，商铺早已卖完，你可以凭意向书的原件来取回2000元意向金。 仲先生对此当然不同意，遂于2006年12月底向一审法院提起诉讼。 2007年1月23日上午，一审法院开庭审理这起案件。审判长首先要求原告陈述诉讼请求以及所依据的事实和理由。 原告仲先生陈述了争议事实之后，坚持在诉状中写到的两点要求：第一，根据商铺认购意向书约定，按照当初约定的价格105万元认购“金轩大邸”商铺一间。第二，如果被告金轩公司不能交房，那么应当承担赔偿责任。对
14、于具体的赔偿数额，他明确提出了100万元人民币，依据仍是眼前的评估价格与当初的约定价格之间的差价。 被告金轩公司不同意原告的诉讼请求，并向法庭陈述了种种理由，归纳起来共有四点：第一，双方签订的意向书依法不能成立。金轩公司在2002年11月4日才取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日才取得建设工程规划许可证，而与仲先生签订商铺认购意向书则是在此前的2002年7月12日。因为，金轩公司在取得上述两份许可证之前，依法不能对外预售房屋，因此这份意向书属于无效协议。第二，从意向书的内容来看，只是明确了仲先生有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体事项并没有明确，所以说意向书只是一
15、份预约合同，并非真正的售房合同。第三，金轩公司收取仲先生2000元意向金相当于定金，即便是预约合同有效，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，也只能按照定金的规定来处理。由于商铺正式预售时的价格比约定价格上涨很多，金轩公司不愿意签订房屋买卖合同，愿意按照定金罚则来处理。第四，现在小区的商铺都已经售罄，不存在再售房给仲先生的可能。总而言之，仲先生要求按照合同预期利益损失主张赔偿没有法律依据，请求法院驳回他的诉讼请求。 购房意向书理解大不同 一审法院查明了案件事实后，明确了自己的观点。 首先，意向书虽然不是预售合同，但它具有预约合同的性质，可以确认它为预约合同。 其次，意向书不同于预售合同，况且金
16、轩公司以后取得了相关的开发及销售房产的许可，作为预约合同的意向书应当是合法有效的。 再次，根据查明的事实来看，由于金轩公司的过错造成了双方无法进一步磋商签订正式的商品房买卖合同，意向书已经无法继续履行，应当予以解除。金轩公司对此应当承担违反预约合同的违约责任。由于金轩公司收取仲先生的2000元意向金不符合定金的表现形式，所以该公司要求按照定金罚则处理没有法律依据。 一审法院根据上述理由以及预约合同的性质，结合金轩公司的过错程度、仲先生在履约中支付的对价、可能造成信赖利益的损失等情况，于2007年3月22日作出判决。判决主文共有四项：解除原、被告双方签订的商铺认购意向书；被告返还原告意向金2000元
