《物业经营管理精讲班讲义(49页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理精讲班讲义(49页)（49页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一章 物业经营管理概述掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以
2、收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.(一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业：1区域购物中心；2市级购物中心；3地区购物商场；4居住区商场；5邻里服务性商店；6特色商店(
3、三)出租型别墅或公寓(四)工业物业(五)酒店和休闲娱乐设施三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次：1物业管理或设施管理；2房地产资产管理；3房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战
4、略性工作(一) 确定战略 (二)确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。(三)构建信息基础(四)决策分析(五)进行资产组合：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”四、物业经营管理的常规工作 (一)常规工作内容概述(二)现金流和成本管理1支出的分配当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。 但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期
5、的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。2费用和成本3租金4服务费(1)目的(2)成本分摊(三)日常维修和维护(四)未来维修和维护(五)设施设备管理(六)物业保险管理第二章 ：房地产投资及其区位选择掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求第一节：房地产投资一、
6、房地产投资的概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式： 1直接投资（开发投资、置业投资）；2间接投资（债券、股票、信托基金(REITs)）。(一)房地产直接投资：开发投资、置业投资(二)房地产间接投资：1房地产企业债券和股票投资2投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。3购买住房抵押支持证券三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适
7、应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性四、房地产投资的利弊1房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。 (2)能够得到税收方面的好处。 (3)易于获得金融机构的支持。 (4)能抵消通货膨胀的影响。 (5)提高投资者的资信等级。2房地产投资之弊：(1)流动性差。 (2)投资数额巨大。 (3)投资回收期较长。 (4)需要专门的知识和经验。第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念(一) 风险的定义：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。(二) 风险与不确定性：标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。(三) 风险
8、分析的目的目的是要帮助投资者回答下述问题：1预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3预期收益的变动性和离散性如何?二、系统风险：房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。三、个别风险(一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期
9、变化特点把握投资时机第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义：房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(一)居住物业1市政公用和公建配套设施完备的程度。2公共交通便捷程度。3环境因素。4居民人口与收入。(二)写字楼物业1与其他商业设施接近的程度。2周围土地利用情况和环境。3易接近性。(三)零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。分
10、析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域次要区域是距离项目所处地点515kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的515。(四)工业物业当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章：房地产投资分析技术掌握：现金流量、资金的时间价值、
11、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法第一节 投资分析的基本概念一、现金流量现金流出与现金流人之差称为净现金流量。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。二、现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状
12、态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：1以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。2如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。3为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。4相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
13、。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量(图32)。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。三、房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。四、房地产置业投资的现金流量(一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入2空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。3其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4有效
14、毛收入有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5运营费用6净运营收益净运营收益有效毛收入-运营费用。7抵押贷款还本付息8准备金：准备金又称大修理基金，可以取有效毛租金收人或年净运营收益的一个百分比。9税金(1)经营税金及附加。营业税税额应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7和3。(2)城镇土地使用税和房产税。(3)企业所得税。所得税税额应纳税所得额X税率。应纳税所得额实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33。10经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得
15、到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。 即： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流-准备金-所得税(二)收益性物业的现金流 潜在毛租金收入空置和收租损失十其他收入有效毛收入有效毛收入运营费用=净运营收益净运营收益抵押贷款还本付息=税前现金流税前现金流准备金所得税=税后现金流第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值1随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于投资利润率；通货膨胀率；风险因素。资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率(一)利息Fn=PIn （本利和=本金利息）(二)利率：一个计息周期内利息额与本金之比三、单利计息与复利计息（利息的计算
