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1、房地产培训资料1 相关房地产相关术语商品房销售名词解释天下房地产法律服务网/ 张东伟律师编写楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式） 销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售实际销售面积合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。外销（租）经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。销售给个人是指实际销售给国内私人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。是指报告期末
2、仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协预售面积议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度预售面积竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、 公共配套建筑、 房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。是指在多层、 高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般单元式住宅多层住宅每个楼梯可以安排24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住
3、单元。是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购期房买期房时应签商品房预售合同。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商现房品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助
4、用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。水景商品房是指依水而建的房屋。也叫联排别墅， 正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房TOWNHOUSE屋。最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如灰空间建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的商住住宅发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具
5、备的软硬件条件：康体设施应该包括泳会所池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近外飘窗自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，中空玻璃但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 中空玻璃 ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密
6、封、安全性能都大大提高。基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也均价有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800 元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。七通一平是指土地 ( 生地 ) 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，( 熟地 )使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。(净地)房
7、地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有五 证土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。酒店式服务公是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住寓宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA570A
8、 为核心，以每户为单位， 支持家庭和小区内所有弱电( 电RUN 智能家居话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的布线系统通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。建筑物的各项比率天下房地产法律服务网/ 张东伟律师编写建筑容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha) 或以总建筑面积( 万 m2)与居住区用地( 万 m2)的( 建筑面积毛密度)比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度即建筑覆盖率，居住区用
9、地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿地率 , 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%) 。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、绿化率公共服务设施所属绿地和道路绿地( 即道路红线内的绿地) ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面积住宅成套率实有住宅建筑面积100住宅自有 ( 私有 ) 率住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面积实有住宅建筑面积100它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同户型比套型住宅占住宅总套数的比重。面积误差比面积
10、误差比 =（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值( 层 ) 。高层住宅 ( 大于等于 10 层 )高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。比例中高层住宅 (7 9 层 ) 比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量( 人 /ha) 。人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量( 人/ha) 。住宅建筑套密度 ( 毛 )每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数( 套 /ha) 。住宅建筑套密度 ( 净 )每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数( 套/ha) 。住宅面积毛密度每公顷
11、居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha) 。住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地( 含宅间绿地和宅间小路等) 的总称。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系公用建筑面积分摊系数数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数上面资料告诉我们认识到房地产相关术语一概念， 基本能让我们不在房地产圈子内说外行话。 这也是做房地产相关行业必备的基础知识。 推广我们的信息日报房地产广告、房网才更有把握。攻畋点： 1. 找准目标客户2. 了解自己产品（站在消费客户更高度来理解）；3. 对准客户，作出有针对性的实施方案；4. 不断总结业务经验 , 确保业务量上去。
