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1、会计师解读财税2016 36 号系列（一）2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读销售不动产纳税主体（房地产业）销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构一般纳税人（财筑物等。税 201636 号试建筑物，包括住点实施办法第三宅、商业营业用条规定的年应税销房、办公楼等可售额标准为500 万供居住、工作或元）者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑纳税对象计税方法征缴方式文件依据根据财税 2016 36 号关于全面推开营业税改征增值税试
2、点的通知文可以选择适用 简易计税 方法，件，附件 2营业税改征增值税试点有纳税人应按照上述计税关事项的规定第（八）条第1 点规以取得的全部价款和价外费用方法在不动产所在地预定。减去该项不动产购置原价或者缴税款后，向机构所在地附件 1：营业税改征增值税试点取得不动产时的作价后的余额主管税务机关进行纳税实施办法 第十八条 一般纳税人发生为销售额，按照5%的征收率计一般纳税人销售申报。财政部和国家税务总局规定的特定应算应纳税额。其 2016年 4月 30日税行为，可以选择适用简易计税方法前取得 （不含自计税，但一经选择， 36 个月内不得变建）的不动产更。采用一般计税 方法，税率为11%。以取得的全
3、部价款和价外按照 5%的预征率在不动费用为销售额计算应纳税额。产所在地预缴税款后， 向附件 2营业税改征增值税试点有上述纳税人应以取得的全部价机构所在地主管税务机关事项的规定第（十）条规定。款和价外费用减去该项不动产关进行纳税申报。购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，可以选择适用 简易计税 方法，纳税人应按照上述计税根据附件 2营业税改征增值税试一般纳税人销售方法在不动产所在地预以取得的全部价款和价外费用点有关事项的规定第（八）条第其2016年 4月 30日缴税款后，向机构所在地为销售额，按照5%的征收率计2 点规定。前自建的不动产主管税务机关进行纳税算应纳税额。申报。1会计师解读财税20
4、16 36 号系列（一）2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读销售不动产纳税对象计税方法征缴方式文件依据纳税主体（房地产业）物或者构筑物应适用一般计税方法， 税率为根据附件 2营业税改征增值税试所有权的，以及11%。以取得的全部价款和价外一般纳税人销售其按照 5%的预征率在不动点有关事项的规定第（八）条第在转让建筑物费用为销售额计算应纳税额。2016年 5月 1日后产所在地预缴税款后， 向3 点规定。或者构筑物时纳税人应以取得的全部价款和取得（不含自建） 的机构所在地主管税务机附件 1：营业税改征增值税试点一并转让其所价外费用减去该项不动产购置不动产关进行纳税申报。实施办法第十五
5、条（二）销售不占土地的使用原价或者取得不动产时的作价动产税率为 11%。权的，按照销售后的余额计税。不动产缴纳增纳税人应以取得的全部根据附件 2营业税改征增值税试值税。以上解释价款和价外费用，按照点有关事项的规定第（八）条第一般纳税人销售应适用 一般计税方法 ，税率为引用，根据附件5%的预征率在不动产所点规定。附件其 2016年 5月 1日11%。以取得的全部价款和价外1营业税改征在地预缴税款后， 向机构1：营业税改征增值税试点实施后自建 的不动产费用为销售额计算应纳税额。增值税试点实所在地主管税务机关进办法第十五条（二）销售不动产施办法不动产行纳税申报。税率为 11%。注释。小规模纳税人销售
6、应以取得的全部价款和价外费纳税人应按照上述计税其取得（不含自建）用减去该项不动产购置原价或方法在不动产所在地预根据附件 2营业税改征增值税试的不动产。（不含个小规模纳税人者取得不动产时的作价后的余缴税款后，向机构所在地点有关事项的规定第（八）条第体工商户销售购买额为销售额，按照 5%的征收率主管税务机关进行纳税点规定。的住房和其他个人计算应纳税额。申报。销售不动产）2会计师解读财税2016 36 号系列（一）2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读销售不动产纳税对象计税方法征缴方式文件依据纳税主体（房地产业）纳税人应按照上述计税小规模纳税人销售应以取得的全部价款和价外费方法在不动产
7、所在地预根据附件 2营业税改征增值税试用为销售额，按照 5%的征收率缴税款后，向机构所在地点有关事项的规定第（八）条第其自建的不动产计算应纳税额。主管税务机关进行纳税点规定。申报。根据附件 2营业税改征增值税试房地产开发企业采取预点有关事项的规定第（八）条第款、第点的规定。一般纳税人销售销售自行开发的房地产老项收款方式销售所开发的附件 2 第（三）条第点规定：自行开发的房地产目，可以选择适用 简易计税方房地产项目，在收到预收房地产老项目，是指建筑工程施老项目法按照 5%的征收率 计税。款时按照 3%的预征率 预工许可证 注明的合同开工日期在缴增值税。2016 年 4 月 30 日前的房地产项目
8、。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，用 一般计税 方法，税率为据附件 2 第（八）条第点、第一般纳税人销售11%。采取预收款方式销售同点的规定。附件2 第（三）条第自行开发的房地产以取得的全部价款和价外费点规定。附件1：营业税改征上规定。老项目用，扣除受让土地时向政府部增值税试点实施办法第十五条门支付的土地价款后的余额为（二）销售不动产税率为 11%。销售额。3会计师解读财税2016 36 号系列（一）2016 年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读销售不动产纳税对象计税方法征缴方式文件依据纳税主体（房地产业）销售自行开发的房地产新项一般纳税人销售目，用 一般计税 方法，税率为据附件 2 第（八）条第点、第11%。点的规定。附件2 第（三）条第自行开发的 2016 年采取预收款方式销售同以取得的全部价款和价外费点规定。附件1：营业税改征5 月 1 日后的房地产上规定。用，扣除受让土地时向政府部增值税试点实施办法第十五条新项目门支付的土地价款后的余额为（二）销售不动产税率为 11%。销售额。小规模纳税人销售销售自行开发的房地产项目，据附件 2营业税改征增值税试点房地产开发企业中采取预收款方式销售同自行开发的房地产按照 5%的征收率 计税。有关事项的规定第（八）条第的小规模纳税人上规定。不分新老规项目点、第点的规定。4
