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1、分户产权酒店公寓返租式销售方案(草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质:商业地产三、目标客户群体:项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明： 1、基本流程： A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束,酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式,购房者得到租金收益及公寓房产。2、 附加方案:为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） A、营业项目
2、增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益. B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包,由两个或多个不同性质的投资项目组合而成,增加项目的回报率。 C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。五、销售方式详细说明：1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在3050万元之间,合每平米约75008500元，项目总售价（422间公寓房)约1.5-1。8亿元。2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次,分五期，第一期13年，每年返租购房款的6，
3、第二期46年,每年返租购房款的7，第三期79年,每年返租购房款的8%,第四期1012年，每年返租购房款的9%,第五期1315年，每年返租购房款的10,返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：返租期年数年返租比例月返租年返租返租总计扣除贷款返现总计第一期1620002400024000262000240004800036%20002400072000第二期4723332800010000057%23332800012800067233328000156000第三期78%2667320001880008826673200022000098
4、266732000252000第四期109%300036000288000119300036000324000129300036000360000第五期1310%3333400004000001410%33334000044000015103333400004800003、酒店经营预期分析： 房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装修开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合1。17元/天/平米(售价8000元/平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）:项目单房数据（元/间/天)占比全店全年总计(万元）平均房价
5、 258。00 成熟期入住率80%单房日均营业收入 206。40元100。0 1,657.4万元 营业税金及附加 6.19元 3。0% 49.7万元 客房成本 10.00元 4.8 80.3万元 人工成本 24.96元 12。1 200.4万元 能源费用 15。00元 7.3% 120.5万元 销售费用 4。13元 2。0% 33.1万元 低值易耗品 5。00元 2.4% 40.2万元 运营费用(维修办公等) 5.00元 2。4% 40。2万元 经营成本税金合计 70.28元 34.0 564。3万元 经营毛利（GOP) 136。12元 66。0 1,093.1万元 房租成本(返租租金） 66。80元 32。4% 536。4万元 折旧 26.09元12.6 209.5万元 固定费用合计 92.89元 45.0% 745。9万元 营业利润 43.24元 20。9 347.2万元 财务费用（刷卡手续费） 2.06元 1.0% 16。6万元 加盟管理费用 10.32元 5.0 82。9万元 税前利润 30。85元 14.9 247。7万元 总投资 95,227。3元 2,095.0万元现金流/天(净利润+折旧） 56.9元 27.6现金流/年（净利润+折旧） 20，784.0元 21。8%457。2万元综上：年可分配净利润约457.2万元(已支付返租租金之后净得）
